13家券商機(jī)構(gòu)正在唇槍舌劍 矛頭都指向了富力地產(chǎn)(02777)

近日，富力地產(chǎn)(02777)公布2016年度業(yè)績一事已落下帷幕，不過，由公司業(yè)績引發(fā)的一場唇槍舌戰(zhàn)正在進(jìn)行中。據(jù)智通財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截止發(fā)稿時，共有13家券商大行和機(jī)構(gòu)參與戰(zhàn)事。

值得一提的是，參戰(zhàn)方主要圍繞富力地產(chǎn)的“高負(fù)債”、“A股上市”、“毛利率下滑”等問題進(jìn)行激辯?！俺唷焙汀俺铡眱膳蓜菥?，難解難分。

業(yè)績符合預(yù)期給予“買入”

在市況火爆的2016年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)全年合同銷售額為609億元人民幣，僅略微超過原定600億目標(biāo)約1%，增速相比同業(yè)盡顯乏力。

根據(jù)業(yè)績公告顯示，2016年，富力地產(chǎn)的營業(yè)額為537.3億元，同比增加21%，年內(nèi)盈利70.56億元，同比增加5%。

智通財經(jīng)注意到，在富力地產(chǎn)于3月10日召開2016年度業(yè)績會后的第三天，包括高盛、野村在內(nèi)的多家大行就發(fā)表報告唱多富力地產(chǎn)并提升目標(biāo)價。

匯豐證券給予富力地產(chǎn)“買入”評級，該行認(rèn)為，富力地產(chǎn)去年業(yè)績焦點(diǎn)是較預(yù)期為高的末期股息，等同6.5%股息率。匯豐證券稱，由于管理層預(yù)期2017年銷售目標(biāo)730億元人民幣，高于該行預(yù)期，因此上調(diào)2017及2018年核心盈利各6%及5%。

野村也在同一時間表示要“買入”富力地產(chǎn)，甚至認(rèn)為該公司是行業(yè)首選。該行認(rèn)為，富力地產(chǎn)2016年業(yè)績良好，盈利勝預(yù)期，收入按年升21.3%至537億元人民幣，核心盈利按年升9.1%至65億元，較市場預(yù)期高于3%，但與野村預(yù)測相若。野村稱，富力估值仍吸引，現(xiàn)價相當(dāng)于今財年預(yù)測市盈率4.6倍，而行業(yè)平均為7.3倍。

加入唱多軍團(tuán)的還有大和資本。大和發(fā)表研報表示，調(diào)高富力地產(chǎn)目標(biāo)價，由12.9港元上調(diào)10%，至14.2港元，維持“買入”評級。此外，大和認(rèn)為截至去年底止，富力仍有總值440億元人民幣合約銷售未入帳，認(rèn)為會支持今年盈利表現(xiàn)。此外，集團(tuán)計劃在A股上市也會帶來正面刺激。

公司風(fēng)險高應(yīng)“減持”

（部分研報  來源：智通財經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）

2016年，富力地產(chǎn)營收凈利雙增長的業(yè)績，以及較高的派息等表現(xiàn)，給了一些券商大行良好的印象。不過，另外一批分析員卻因繞不過富力地產(chǎn)“負(fù)債比率高企”“毛利率下滑”等問題，給予公司“減持”評級。

根據(jù)富力地產(chǎn)公告顯示，截止2016年12月31日，富力地產(chǎn)的借款總額為1208.5億元，凈負(fù)債與總權(quán)益比率高達(dá)160%。2016年，富力地產(chǎn)非銀行融資的加權(quán)平均成本為每年6.7%，合計銀行貸款組合的實際利率為5.52%。

根據(jù)同花順統(tǒng)計，2016年房企發(fā)債成本在2.9%-8.2%之間，平均成本為4.6%。如此看來，富力地產(chǎn)的融資成本還是高于行業(yè)平均水平。

摩根大通在3月13日發(fā)表研報指出，富力地產(chǎn)暫無計劃降低負(fù)債比率，加上到A股上市存不確定性，即使最終完成了A股上市，對現(xiàn)有股東也有負(fù)面影響。另因進(jìn)取的投地策略，集團(tuán)需借貸派息，預(yù)計負(fù)債比率維持高企。

該行認(rèn)為，富力地產(chǎn)管理層今年將會盡力通過會計準(zhǔn)則，維持其強(qiáng)勁的利潤增長，但期后或缺乏盈利增長動力，重申“減持”評級。并且，摩根大通指出富力地產(chǎn)項目的利息資本化累計達(dá)100億元人民幣，正待轉(zhuǎn)化為賣樓成本，其利息支出占合同銷售額比例為11%，是同行最高，認(rèn)為富力毛利率將持續(xù)跑輸市場。

在摩根大通發(fā)聲后一天，申萬研究也加入“看空”軍團(tuán)。申萬研究指出富力地產(chǎn)2016 年業(yè)績，超出預(yù)期約10%，但同期公司毛利率下滑以及資產(chǎn)負(fù)債表表現(xiàn)均弱于預(yù)期，因此將公司目標(biāo)價從8.75 港元上調(diào)至10.50港元，并維持減持評級。

在申萬研究看來，富力地產(chǎn)2016年宣布派發(fā)的高股息仍主要來自于不斷增長的債務(wù)規(guī)模?！百Y產(chǎn)負(fù)債表仍承壓、2016 年銷售增長疲弱、土地儲備布局欠佳?！鄙耆f研究給富力地產(chǎn)下了如此結(jié)論，并預(yù)計該公司的再融資成本將會有所反彈，且需要在核心城市布局獲取更多土地以支持其銷售增速。

值得一提的是，富力地產(chǎn)的債務(wù)問題也令評級機(jī)構(gòu)穆迪擔(dān)憂。3月24日，穆迪發(fā)表研究報告表示，已將富力地產(chǎn)的評級展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時確認(rèn)其“Ba3”的企業(yè)家族評級。穆迪指出，該變動反映關(guān)注富力地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險增加，債務(wù)杠桿短期持續(xù)高企，如果內(nèi)地今年信貸市場收緊，樓市轉(zhuǎn)趨疲弱，將會為營運(yùn)帶來挑戰(zhàn)。雖然去年合約銷售額增加12%，營業(yè)額增加21%，但杠桿仍然較高，營業(yè)額對經(jīng)調(diào)整債務(wù)比重降至43%。

對于富力地產(chǎn)的估值問題，南華金融在3月17日的研報中，旗幟鮮明的指出，富力地產(chǎn)毛利率下降、高周息率難以維持、且估值已偏高。

第五次沖刺A股能否成功

在業(yè)內(nèi)人士看來，富力地產(chǎn)能否在A股上市募集資金是公司降低負(fù)債比率的關(guān)鍵渠道之一。

富力地產(chǎn)管理層曾在上述業(yè)績會上表示，公司在2015年恢復(fù)A股申請上市計劃，將于2017年持續(xù)推進(jìn)。隨著2016年下半年起，內(nèi)地新上市審批程序進(jìn)一步加快，集團(tuán)積極推動上市申請進(jìn)程，對2017年內(nèi)在A股上市“抱有信心”。

雖然富力地產(chǎn)管理層曾對公司在A股上市有信心，但是券商機(jī)構(gòu)依然堅持自己的觀點(diǎn)。在申萬研究看來，富力地產(chǎn)在2017 年實現(xiàn)A 股上市的可能性很小。

智通財經(jīng)注意到，根據(jù)環(huán)球網(wǎng)的梳理，富力地產(chǎn)早在2005年8月就在香港上市，此后公司曾于2007年宣布回歸A股，彼時富力地產(chǎn)董事長李思廉曾對媒體表示“富力地產(chǎn)將鐵定在12月底回A股”，但此后由于國內(nèi)資本市場環(huán)境發(fā)生重大變化，富力地產(chǎn)首次沖刺回歸A股計劃也被迫流產(chǎn)。

富力地產(chǎn)第二次試圖回歸A股是在2008年5月，最后卻受累于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而以失敗告終。時至2010年5月，富力地產(chǎn)股東大會通過了“將發(fā)行A股計劃有效期再延長一年”的決議，這是該公司第三次嘗試回歸A股。而在2012年，富力地產(chǎn)為回歸A股進(jìn)行了第四次努力，但最終還是因為IPO項目終止審查而擱淺。

2015年6月，富力再度宣布已重新啟動在中國境內(nèi)發(fā)行A股計劃，聘請相關(guān)中介機(jī)構(gòu)開展相關(guān)工作，并在當(dāng)年11月第五次申請A股IPO。

有分析指，盡管富力地產(chǎn)早已經(jīng)是H股上市公司，但一直在融資過程中存在局限、難以獲得香港投資者的認(rèn)同和支持，這直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)無法有效利用資本市場的優(yōu)勢進(jìn)行再融資。

而在野村看來，富力地產(chǎn)如果成功在A股上市，可以降低公司凈負(fù)債率，也有利于估值重估，收窄其與A股中小型企業(yè)的估值差距。

不過，富力地產(chǎn)A股上市路頻頻受挫，此番第五次沖刺能否成功，有待觀察。