業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄︱?qū)汖埖禺a(chǎn)(01238)：明年有5.5億美金債到期 再融資是當(dāng)前最大的想法

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，8月23日，寶龍地產(chǎn)(01238)在香港召開(kāi)2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布會(huì)，總裁許華芳在會(huì)上對(duì)智通財(cái)經(jīng)APP表示，寶龍商業(yè)管理已經(jīng)到了獨(dú)立成長(zhǎng)的時(shí)候，此次分拆上市，可以讓團(tuán)隊(duì)和品牌在市場(chǎng)上獨(dú)立發(fā)展。此次分拆的是輕資產(chǎn)，不會(huì)影響寶龍地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展，未來(lái)將持續(xù)性的與甲乙方合作。目前，分拆上市正在按計(jì)劃進(jìn)行，正式掛牌沒(méi)有具體的時(shí)間表。

公告顯示，2019年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入約為人民幣122.51億元(單位下同)，同比上升約32.0%;利潤(rùn)約為24.48億元，同比上升約37.2%;公司擁有人應(yīng)占溢利18.03億元，同比增加約35.6%;擁有人應(yīng)占核心盈利約12.45億元，同比上升約48.9%;基本每股盈利45.108分，中期股息每普通股港幣9分。

收入增長(zhǎng)主要是由于各業(yè)務(wù)分類(lèi)收入均增長(zhǎng)所致。

另外，期內(nèi)該集團(tuán)連同聯(lián)營(yíng)公司及共同控制實(shí)體實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為292.03億元，較2018年同期增加約78.7%。合約銷(xiāo)售面積約為178.35萬(wàn)平方米，較2018年同期增加約53.8%。

公告稱(chēng)，合約銷(xiāo)售同比大幅度增加主要是由于：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)堅(jiān)持品質(zhì)要求及注重客戶(hù)體驗(yàn);項(xiàng)目銷(xiāo)售因地制宜，適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求同時(shí)滿(mǎn)足地方政府的要求;同時(shí)，對(duì)于住宅項(xiàng)目，該集團(tuán)按照“369”開(kāi)發(fā)模式提高開(kāi)發(fā)效率，加快周轉(zhuǎn)及去化，取得了良好的效果?；仡櫰趦?nèi)，貢獻(xiàn)較大的主要項(xiàng)目(包括附屬公司及共同控制實(shí)體)位于杭州、寧波、紹興、溫州及上海。

于2019年6月30日，該集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2440萬(wàn)平方米，其中，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約1580萬(wàn)平方米;持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)約860萬(wàn)平方米。集團(tuán)土地儲(chǔ)備超過(guò)70%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)。

2019年前7個(gè)月集團(tuán)已完成2019年全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)500億約70.1%進(jìn)度，公司相信，于2018年及2019年上半年公司以合理成本所取得土地儲(chǔ)備于現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)環(huán)境中會(huì)收到良好效果。集團(tuán)有信心將2019年全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)提升至人民幣550億元。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

問(wèn)：公司分拆寶龍商業(yè)管理的原因?

答：商業(yè)公司這塊寶龍做了很多年，到了比較獨(dú)立成長(zhǎng)的階段，分拆出來(lái)可以讓團(tuán)隊(duì)、品牌能在市場(chǎng)上獨(dú)立發(fā)展。而且某種程度來(lái)講，除了做自身項(xiàng)目以外，還有做輕資產(chǎn)，未來(lái)市場(chǎng)化是有發(fā)展空間。

問(wèn)：寶龍商業(yè)管理主要包括哪些資產(chǎn)?寶龍商業(yè)管理的商業(yè)模式是什么樣的?

答：寶龍地產(chǎn)此次分拆上市的寶龍商業(yè)管理主要是輕資產(chǎn)，不會(huì)影響寶龍地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展，從公司管理角度，資產(chǎn)端還是在地產(chǎn)控股里面，分拆主要是輕資產(chǎn)，未來(lái)將持續(xù)性地與甲乙方合作，即子公司服務(wù)母公司。

分拆之后，商業(yè)管理業(yè)務(wù)模式希望能達(dá)到七三的比例，即70%的業(yè)務(wù)來(lái)源于母公司寶龍地產(chǎn)，30%通過(guò)收購(gòu)管理公司或是收購(gòu)商場(chǎng)管理權(quán)等輕資產(chǎn)擴(kuò)張方式。輕資產(chǎn)是商業(yè)管理公司最主流的業(yè)務(wù)，但母公司也會(huì)加大支持。

問(wèn)：目前，寶龍商業(yè)管理分拆上市的進(jìn)展如何?

答：目前，分拆上市按照港交所安排進(jìn)行，正式掛牌沒(méi)有具體的時(shí)間表，但希望越快越好。

問(wèn)：寶龍商業(yè)管理分拆上市會(huì)給寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)帶來(lái)哪些影響?

答：首先分拆之后多了一些股本進(jìn)來(lái)，會(huì)讓寶龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善;其次商業(yè)集團(tuán)的上市PE會(huì)高于現(xiàn)在的“1238”寶龍地產(chǎn);最后，兩者是互助的作用，會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目加分。

問(wèn)：公司的未來(lái)發(fā)展有沒(méi)有具體指引?

答：可以看到的是，寶龍地產(chǎn)在2019年下半年有6個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，到2019年底一共有45個(gè)商場(chǎng)。2020年寶龍地產(chǎn)會(huì)有10商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2021年會(huì)有9個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。未來(lái)三年，一共有64個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

同時(shí)，輕資產(chǎn)的管理項(xiàng)目也會(huì)有一定的成績(jī)，下半年可能會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)。我們現(xiàn)在也在采用輕資產(chǎn)的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，所以未來(lái)可能會(huì)形成三七格局，即七成是自己的，三成是輕資產(chǎn)。

因此，寶龍地產(chǎn)維持持續(xù)的高速增長(zhǎng)是沒(méi)問(wèn)題的。

問(wèn)：公司將2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)提升到550億，是不是為了沖規(guī)模?

答：公司的負(fù)債沒(méi)有怎么增加，提升銷(xiāo)售目標(biāo)本質(zhì)上是靠自身內(nèi)生性來(lái)成長(zhǎng)，所以沒(méi)有沖規(guī)模的沖動(dòng)。這幾年很大規(guī)模增長(zhǎng)是長(zhǎng)三角選址戰(zhàn)略選對(duì)了，長(zhǎng)三角戰(zhàn)略目標(biāo)效果還是很好的。

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，現(xiàn)在公司整個(gè)土地儲(chǔ)備73%在長(zhǎng)三角。拿地方面，公司維持穩(wěn)定的拿地策略，在2019年上半年，公司總共拿地32塊，土地權(quán)益款是50億。在長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)除江蘇1個(gè)城市，浙江1個(gè)城市，其他城市基本上都買(mǎi)了，我們?cè)陂L(zhǎng)三角深度聚焦，做特色的長(zhǎng)三角公司

問(wèn)：對(duì)于明后年的到期的債務(wù)，接下來(lái)有沒(méi)有什么融資計(jì)劃以更好地進(jìn)行到期債務(wù)的償還?現(xiàn)在境內(nèi)和境外債券的額度還有多少?

答：明年有5.5億美金的債到期，我們已經(jīng)在做新一期的再融資了，發(fā)改委也應(yīng)該批下來(lái)了，等明年到期前，我們應(yīng)該會(huì)做一個(gè)再融資的計(jì)劃，但最近國(guó)內(nèi)外匯管制比較嚴(yán)格，所以這個(gè)時(shí)候我們做再融資是最大的想法。

明年后年大概有45%左右的債務(wù)到期，我認(rèn)為不用擔(dān)心，我們會(huì)提前做好安排的。一是明年后年的銷(xiāo)售會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)之后現(xiàn)金流非常充裕;再加上我們還有再融資計(jì)劃。

問(wèn)：2019年下半年，公司拿地方面會(huì)不會(huì)有調(diào)整?

答：下半年，公司要做兩個(gè)動(dòng)作，一是要做適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)，不是大力度的;二是要謹(jǐn)慎拿地，要在好的城市拿好的地。