聚焦頭部城市，龍湖集團(tuán)(00960)穩(wěn)中再出發(fā)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去年經(jīng)歷了需求疲軟，銷(xiāo)售回落，融資漸難的行業(yè)降溫，2019年上半年經(jīng)歷了預(yù)期寬松，交投活躍的小陽(yáng)春，不過(guò)又有“房住不炒，因城施策”的調(diào)控基調(diào)，房產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，不過(guò)仍然有優(yōu)質(zhì)企業(yè)拿出了靚麗的成績(jī)單。

智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，8月26日，龍湖集團(tuán)(00960)公布了截至2019年6月30日的中期業(yè)績(jī)。公告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1056.2億元人民幣(單位下同)，同比增8.8%;營(yíng)業(yè)額為385.7億元，同比增42.2%;毛利為125.8億元，同比增24.9%;股東應(yīng)占溢利為63.1億元，同比增16.21%，核心溢利47億元，同比增長(zhǎng)26%。

此外，期內(nèi)凈負(fù)債率53%，在手現(xiàn)金580.7億元，現(xiàn)金短債比高達(dá)4.22?？梢钥闯鰜?lái)，雖然政策與市場(chǎng)具有不確定性，行業(yè)增速放緩，但是憑借著高效經(jīng)營(yíng)，龍湖集團(tuán)依然過(guò)的比較“滋潤(rùn)”，這跟龍湖的發(fā)展戰(zhàn)略和強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)能力是分不開(kāi)的。

業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，營(yíng)收能力提升

期內(nèi)，合同銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)收入同比分別增加8.8%及42.2%，達(dá)到1056.2和385.7億元。受到市場(chǎng)影響，毛利率32.6%，比去年同期稍有滑落，不過(guò)在同行業(yè)中仍然處于高水平。而且凈利率21.1%，房地產(chǎn)企業(yè)能力的關(guān)鍵性指標(biāo)——核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26%，核心凈利潤(rùn)率12.2%，在同期房企中處于前列。

業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)仍然依賴(lài)于其核心業(yè)務(wù)物業(yè)發(fā)展。智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，上半年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額341.7億元，同比增長(zhǎng)42.1%。期內(nèi)交付物業(yè)建筑面積283.7萬(wàn)平方米，平均價(jià)格為12044元/平方米，結(jié)算毛利率為29.5%。

而物業(yè)投資同樣表現(xiàn)不俗，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額25.8億元，同比增長(zhǎng)39.2%。截至6月30日，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積296萬(wàn)平方米，整體出租率高達(dá)98%，其中冠寓已開(kāi)業(yè)6萬(wàn)余間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。

毛利率保持穩(wěn)定的同時(shí)，期內(nèi)龍湖的費(fèi)用支出率保持了穩(wěn)中有降趨勢(shì)，才保證了凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

智通財(cái)經(jīng)APP觀(guān)察到，上半年龍湖集團(tuán)的銷(xiāo)售費(fèi)用和行政支出分別為11.8和21.7億元，同比分別增長(zhǎng)34.9%和 21.8%。據(jù)公告披露，上半年集團(tuán)進(jìn)入多個(gè)新城市，由于業(yè)務(wù)拓展，管理團(tuán)隊(duì)擴(kuò)大，所以行政開(kāi)支增多，同時(shí)為了增大品牌影響力加大了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出。

但是從費(fèi)用率來(lái)看，上半年銷(xiāo)售費(fèi)用率3.05%，同比減少0.16個(gè)百分點(diǎn)，行政支出費(fèi)用率5.61%，同比減少0.95個(gè)百分點(diǎn)。因此，穩(wěn)定的業(yè)務(wù)能力，優(yōu)質(zhì)的費(fèi)用管理能力，給予集團(tuán)較大的利潤(rùn)空間。

除卻過(guò)去的穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)前龍湖集團(tuán)的“在手牌”也給未來(lái)業(yè)績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

聚焦頭部城市，土儲(chǔ)豐富業(yè)績(jī)有保證

上半年，集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為924萬(wàn)平方米，權(quán)益面積671萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米7761元。截至6月30日，龍湖合計(jì)土地儲(chǔ)備7093萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4911萬(wàn)平方米。

而且，一季度政策預(yù)期寬松，房企拿地積極性高，土地溢價(jià)水平顯著抬升。龍湖集團(tuán)集中在5-6月補(bǔ)充土儲(chǔ)，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米5632元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的34.7%，在行業(yè)中處于較低水平。

除了成本優(yōu)勢(shì)，龍湖集團(tuán)的土儲(chǔ)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)也將得到體現(xiàn)。

按地區(qū)分析，長(zhǎng)三角地區(qū)、西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。受益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角依舊是土儲(chǔ)的熱點(diǎn)地區(qū)。

分城市來(lái)看，除了聚焦熱點(diǎn)城市如北京、上海等超一線(xiàn)城市，以及煙臺(tái)、武漢、重慶、成都等一二線(xiàn)城市之外，集團(tuán)堅(jiān)定看好城市群協(xié)同發(fā)展的前景，以合理價(jià)格成功新增50幅土地，拓展漳州、咸陽(yáng)、中山、茂名4個(gè)新城市，截至7月底城市覆蓋數(shù)量達(dá)到49個(gè)。整體一二線(xiàn)和有價(jià)值區(qū)域土儲(chǔ)占比達(dá)到90%以上。

土地儲(chǔ)備是未來(lái)業(yè)績(jī)的保證。今年以來(lái)，受樓市調(diào)控影響，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售承壓，下半年，以三四線(xiàn)為主要市場(chǎng)的房企，面臨的問(wèn)題更加嚴(yán)峻。城市之間分化將會(huì)加劇，一二線(xiàn)回升勢(shì)頭有望保持，而弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市仍將面臨較大調(diào)整壓力。

下半年隨著房企業(yè)績(jī)釋放，意味著一二線(xiàn)城市土儲(chǔ)豐富的龍湖集團(tuán)將極具成本和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為營(yíng)收和利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了長(zhǎng)期保障。

當(dāng)然，除了土地儲(chǔ)備，現(xiàn)金是房企的另外一層重要保障，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是房企營(yíng)運(yùn)好壞的“風(fēng)向標(biāo)”。

再無(wú)融資難，龍湖“不差錢(qián)兒”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益趨緊的資金環(huán)境中，順應(yīng)國(guó)家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，龍湖集團(tuán)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模及資金成本，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為穿越周期保駕護(hù)航。

截至6月30日，龍湖集團(tuán)的在手現(xiàn)金為580.7億元，比2018年末增加28%至128億元。綜合借貸1400.5億元，凈負(fù)債率53%，在房企行業(yè)中處于較低水平。

具體來(lái)看，期內(nèi)集團(tuán)平均借貸成本為年利率4.56%，平均貸款年限為5.69年，非抵押債務(wù)占比為66%。一年內(nèi)到期137.6億元，占總債務(wù)比例為9.8%，現(xiàn)金短債比4.22。

而且，上半年集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券，票面利率介于3.99%至4.70%之間，期限為五到七年。7月份又成功發(fā)行20億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券，利率為3.9%至4.67%，期限為五到七年。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)透露出兩個(gè)信號(hào)，一是當(dāng)前債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，低負(fù)債比，以及短期償債能力強(qiáng);二是融資優(yōu)勢(shì)，較低的融資成本，增強(qiáng)了流動(dòng)資金的韌性。

另一方面，龍湖集團(tuán)的發(fā)展策略注定其很難碰到資金和融資的難題。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境處于一個(gè)緊縮狀態(tài)，不過(guò)基于當(dāng)前的現(xiàn)金和負(fù)債狀況，首先集團(tuán)不缺錢(qián);另外在土儲(chǔ)方面，集團(tuán)拿地執(zhí)行 “量入為出”，按照負(fù)債率倒推，嚴(yán)格控制負(fù)債狀況，謹(jǐn)防負(fù)債超標(biāo)。

該策略可令集團(tuán)再無(wú)融資難問(wèn)題，同時(shí)又能保證銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

由此可見(jiàn)，龍湖地產(chǎn)憑借優(yōu)質(zhì)的豐富土儲(chǔ)、以及持續(xù)優(yōu)化的杠桿指標(biāo)，營(yíng)收利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，融資優(yōu)勢(shì)日趨明顯，既兼顧了安全性又有很好的成長(zhǎng)性，目前的龍湖集團(tuán)正步入高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利增長(zhǎng)空間值得期待。