中泰證券：萬(wàn)科A（000002.SZ）利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)萬(wàn)科A（000002.SZ）2021年至2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4413億、4859億及5584億，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)445億、481億及552億，實(shí)現(xiàn)每股收益3.83、4.14及4.75。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為7.39x，6.84x及5.96x，維持“買入”評(píng)級(jí)。

中泰證券指出，作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心龍頭企業(yè)，萬(wàn)科在物業(yè)開發(fā)方面深耕多年，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格帶來業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。同時(shí)，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等多元化業(yè)務(wù)在細(xì)分子行業(yè)同樣位于行業(yè)前列，收入規(guī)模的快速增長(zhǎng)也為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

中泰證券主要觀點(diǎn)如下：

1.利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，毛利率小幅回落：2020年，萬(wàn)科A業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191億（YoY+14%），實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)415億（YoY+7%）。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算面積持續(xù)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)了公司收入規(guī)模提升。拆分來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積2889萬(wàn)㎡（YoY+17%），結(jié)算均價(jià)13062元/㎡（YoY-4%）。受到2017年以來熱點(diǎn)城市限價(jià)新房陸續(xù)結(jié)算，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下降影響，萬(wàn)科2020年利潤(rùn)率同比小幅回落。2020年公司結(jié)算毛利率及凈利率分別為29%及14%，相比2019年分別下滑7pct及1pct。

2.杠桿穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)為正，融資成本進(jìn)一步下降：三道紅線監(jiān)管政策下，萬(wàn)科保持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2020年末，公司處于三道紅線監(jiān)管要求中的黃檔，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小幅高于70%的監(jiān)管要求，但相比2019年下降5pct，紅線分檔由黃轉(zhuǎn)綠可期。得益于不斷優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科融資成本持續(xù)下降，公司2020年借款資本化率為4.77%，相比2019年5.01%下降0.24pct，連續(xù)兩年下降。

3.銷售復(fù)蘇明顯，拿地結(jié)構(gòu)均衡合理：2020年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額7042億（YoY+12%），銷售面積合計(jì)4668萬(wàn)㎡（YoY+14%），銷售均價(jià)15086元/㎡（YoY-2%）。上海區(qū)域、南方區(qū)域及北方區(qū)域貢獻(xiàn)主要的銷售額，分別實(shí)現(xiàn)2377、1052及1052億銷售金額。深耕發(fā)展策略下，公司在23個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?，?4個(gè)城市排名第二。新增項(xiàng)目一二三線城市拿地面積占比分別為5%、65%及30%，拿地結(jié)構(gòu)均衡合理。

4.已售未結(jié)貨值充沛，竣工持續(xù)增長(zhǎng)：截至2020年末，萬(wàn)科已售未結(jié)項(xiàng)目合計(jì)4918.6萬(wàn)㎡，合同金額合計(jì)約6981.5億，已售未結(jié)項(xiàng)目均價(jià)14194元/㎡。相對(duì)當(dāng)期收入4191億的結(jié)算收入，已售未結(jié)金額持續(xù)增長(zhǎng)，未來結(jié)算確定性持續(xù)增強(qiáng)。竣工方面，公司2021年計(jì)劃竣工面積為3588萬(wàn)㎡，相比2020年實(shí)際竣工面積同比增長(zhǎng)6%。

5.非開發(fā)業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花：物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)各個(gè)板塊經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，在各自細(xì)分子行業(yè)繼續(xù)處于領(lǐng)跑地位。物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%。長(zhǎng)租公寓：2020年板塊營(yíng)業(yè)收入25.40億元，同比增長(zhǎng)72.33%。商業(yè)地產(chǎn)：2020年商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.22億元，同比增長(zhǎng)4.33%，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率87.4%，開業(yè)3年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率92.0%。物流地產(chǎn)：2020年公司物流地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收18.7億元，同比增長(zhǎng)37%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，融資環(huán)境超預(yù)期收緊。