天風(fēng)證券：未來養(yǎng)老社區(qū)將形成優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司 搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)海市場(chǎng)

本文源自微信公眾號(hào)“新銳視角看金融”。

投資要點(diǎn)：當(dāng)前壽險(xiǎn)的覆蓋度仍處于較低狀態(tài)，未來增長(zhǎng)的重要來源之一是提升保險(xiǎn)公司的服務(wù)覆蓋度，即延申保險(xiǎn)產(chǎn)品上下游服務(wù)鏈，通過“產(chǎn)品+服務(wù)”的模式，提升保險(xiǎn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)力。其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)是和保險(xiǎn)最為契合的兩大服務(wù)體系。老齡化日趨加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海市場(chǎng)，泰康、太保(02601)、國(guó)壽(02628)、太平(00966)、新華(01336)等保險(xiǎn)公司在加速進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我們判斷，未來養(yǎng)老社區(qū)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)且運(yùn)營(yíng)品質(zhì)高的保險(xiǎn)公司，將搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)(包括商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn))的藍(lán)海市場(chǎng)：1)促進(jìn)大額保單銷售，有助于高端客戶經(jīng)營(yíng);2)打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游，增加盈利渠道;3)長(zhǎng)期可獲得穩(wěn)定投資收益，穿越利率下降周期。目前內(nèi)地保險(xiǎn)公司估值處于低位，中國(guó)平安(02318)、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)2020年P(guān)EV為1.02、0.80、0.66、0.61倍，從未來發(fā)展大趨勢(shì)的視角，我們推薦中國(guó)平安、中國(guó)太保，建議關(guān)注中國(guó)太平。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片巨大的藍(lán)海市場(chǎng)。1)我國(guó)人口老齡化加速，預(yù)計(jì)2035年將步入超老齡社會(huì)。伴隨著高齡化、少子化、空巢化程度的提高，對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和專業(yè)護(hù)理服務(wù)的需求將提升。

2)隨著中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)增加及人均財(cái)富的提升，尤其是享受第一輪經(jīng)濟(jì)改革紅利的人群(50、60后)逐步步入養(yǎng)老年齡，這部分群體普遍比較接受社區(qū)養(yǎng)老的觀念并有較好的支付能力，對(duì)于高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)的需求未來將大量釋放。他們對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求也從單一的陪伴、照顧的生理需求擴(kuò)展至“老有所樂、老有所為”的精神需求。

3)目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位不足，特別是核心城市高端養(yǎng)老需求增長(zhǎng)迅速、供需關(guān)系不匹配，催生了我國(guó)高端養(yǎng)老巨大的市場(chǎng)空間和投資機(jī)遇。

4)國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予充分的政策支持，從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資。另外，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)作為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要一環(huán)，政策支持力度也不斷加強(qiáng)，未來有望成為養(yǎng)老社區(qū)支付端重要的補(bǔ)充。

運(yùn)營(yíng)成熟的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，投資養(yǎng)老社區(qū)長(zhǎng)期可獲得穩(wěn)定的收益。1)美國(guó)主流養(yǎng)老社區(qū)為大型化社區(qū)。泰康、太平等投資運(yùn)營(yíng)的CCRC(持續(xù)照護(hù)社區(qū)，面向當(dāng)前自理能力強(qiáng)但未來健康度下降時(shí)也不愿變更居所的老年群體)。美國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目主流投資商為REITs，近十年來REITs投資養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率穩(wěn)定在較高水平，截止2019年Q1，十年年均復(fù)合投資收益率為11.7%，其中運(yùn)營(yíng)收益率6.9%，地產(chǎn)增值收益率5.0%。2)歐日養(yǎng)老社區(qū)主要為小型化社區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多以運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)，積累了較為成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

保險(xiǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)天然契合，“保單+養(yǎng)老”的模式可實(shí)現(xiàn)整體盈利。1)在負(fù)債端，目前采用“購(gòu)買指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤模式，主要面向高端客戶，可以促進(jìn)大單銷售。未來保險(xiǎn)支付與養(yǎng)老服務(wù)對(duì)接，將形成完整養(yǎng)老閉環(huán)。

2)在資產(chǎn)端，養(yǎng)老社區(qū)重資產(chǎn)的投資模式投資規(guī)模大、回報(bào)期長(zhǎng)，保險(xiǎn)資金與其匹配。目前國(guó)內(nèi)運(yùn)行良好的養(yǎng)老社區(qū)投資收益也比較低，但我們判斷，隨著養(yǎng)老需求釋放及居民支付能力的提高，入住率保證在90%以上+人均收費(fèi)提高+運(yùn)營(yíng)效率提升，養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將向美國(guó)靠近。

3)養(yǎng)老社區(qū)單一主實(shí)現(xiàn)凈盈利的難度大且需較長(zhǎng)時(shí)間，目前險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)投資的中期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)盈利(EBITDA盈利)，泰康申園、燕園EBITDA已轉(zhuǎn)正。但“保單+養(yǎng)老社區(qū)”整體可實(shí)現(xiàn)凈盈利，因?yàn)?strong>相關(guān)銷售的保單帶來的利差收入非?？捎^。

4)相對(duì)于其他的養(yǎng)老社區(qū)投資者，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)是依托保單盈利，從而支持對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的高品質(zhì)投入。且未來的投資收益率與后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量(決定了入住率)掛鉤，因此保險(xiǎn)公司有更強(qiáng)的動(dòng)力保證高品質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)。

泰康、太平、國(guó)壽、太保等公司陸續(xù)布局了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對(duì)于保單銷售的促進(jìn)作用已體現(xiàn)，未來規(guī)?；季?高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)將提升保險(xiǎn)公司差異化競(jìng)爭(zhēng)力。在布局和運(yùn)營(yíng)層面，泰康優(yōu)勢(shì)最為顯著，其他公司亦快速跟進(jìn)，各有特點(diǎn)。

1)泰康布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較早、戰(zhàn)略堅(jiān)定、投資額大，目前已有6家養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，13個(gè)項(xiàng)目落地。依托集團(tuán)的體量?jī)?yōu)勢(shì)，泰康全部采用重資產(chǎn)模式自建，著力于發(fā)展大型CCRC養(yǎng)老社區(qū)，一家養(yǎng)老社區(qū)配備一家二級(jí)康復(fù)醫(yī)院。

2)太保養(yǎng)老社區(qū)在推進(jìn)6個(gè)城市的布局，其中3個(gè)養(yǎng)老社區(qū)在建設(shè)中。太保養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品線定位明確，打造三大產(chǎn)品線：高齡康養(yǎng)、中齡頤養(yǎng)、低齡樂養(yǎng)，全方位覆蓋養(yǎng)老客群的需求。運(yùn)營(yíng)層面，與歐洲養(yǎng)老醫(yī)護(hù)專家歐葆庭公司成立合資運(yùn)營(yíng)公司，共同建設(shè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，可以高效的建立成熟的運(yùn)營(yíng)體系。同時(shí)，積極探索養(yǎng)老+科技模式，提升對(duì)于老人健康管理效率和運(yùn)營(yíng)效率。

3)太平采用“輕重結(jié)合”的方式，重資產(chǎn)打造了大型CCRC社區(qū)梧桐人家，目前為全國(guó)最大的單體項(xiàng)目;同時(shí)甄選市場(chǎng)上已建成運(yùn)營(yíng)的、符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)第三方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，合作運(yùn)營(yíng)。在輕資產(chǎn)模式方面，太平以打造旅居社區(qū)為主，可快速擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)覆蓋面，目前“太平樂享家”旗下已有5個(gè)第三方養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)提示：養(yǎng)老社區(qū)投資回報(bào)期長(zhǎng)于預(yù)期;養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)成本高企;養(yǎng)老社區(qū)拿地成本快速提升;養(yǎng)老服務(wù)業(yè)用地供給不達(dá)預(yù)期;養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變不達(dá)預(yù)期;政策推進(jìn)不達(dá)預(yù)期

1. 養(yǎng)老社區(qū)的供需分析

1.1. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分類與基本情況

隨著老齡化加劇及國(guó)家政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來黃金發(fā)展期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)指為老年人提供服務(wù)、設(shè)施、特殊商品，滿足老年人衣、食、住、行、用、醫(yī)、娛、學(xué)等物質(zhì)精神文化需求的產(chǎn)業(yè)，是多個(gè)產(chǎn)業(yè)相互交叉的綜合性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展初期，還未形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過程中不斷豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容和養(yǎng)老服務(wù)形式，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)劃分為六大細(xì)分領(lǐng)域，包括老年住宅、家務(wù)服務(wù)、老年器械用品、文化生活服務(wù)、老年金融及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。其中，前三大細(xì)分領(lǐng)域是滿足老年人基本生理需求的核心產(chǎn)業(yè)。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完整體系中，以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心載體延申產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了各類養(yǎng)老服務(wù)及設(shè)施，包括：養(yǎng)老金融、福利器械(含藥品)及設(shè)施、養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)、綜合性醫(yī)護(hù)管理服務(wù)，衍生至家政及其他服務(wù)、護(hù)工培訓(xùn)及文化生活等。

我國(guó)三種基本的養(yǎng)老模式包括家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老。2019年11月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》，明確提出“健全以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，多渠道、多領(lǐng)域擴(kuò)大適老產(chǎn)品和服務(wù)供給，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量?！?我國(guó)目前的養(yǎng)老體系為“9073”，即老齡人口90%居家養(yǎng)老、7%社區(qū)養(yǎng)老、3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著老齡化加劇、家庭平均子女?dāng)?shù)量減少，預(yù)計(jì)未來居家養(yǎng)老比率將有所下降，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比率上升。從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的結(jié)構(gòu)來看，北京、廣州、武漢等地公辦和社會(huì)辦的比例基本為3：7。

1.2. 需求端：人口老齡化加速，養(yǎng)老需求旺盛

1.2.1. 老齡化未來將加速，預(yù)計(jì)2035年我國(guó)將步入超老齡社會(huì)

我國(guó)自上世紀(jì)末以來步入老齡化社會(huì)，老齡人口規(guī)模大、增速快。據(jù)世界銀行估計(jì)，2019年我國(guó)65歲以上人口已占總?cè)丝诘?1.5%，2035年占比將突破20%，步入超老齡化社會(huì)，至2050年這一人口結(jié)構(gòu)比例將高達(dá)26.07%，即每4人中就有一位老齡人。

我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)自2000年至今20年正在從“正三角形”向“紡錘形”過渡，且大有向“倒三角形”發(fā)展的趨勢(shì)。更重要的是，50-59歲的準(zhǔn)退休人員比例接近我國(guó)總?cè)丝诘?5%，而5-14歲的人口占比不到13%，未來10年，進(jìn)入勞動(dòng)年齡人口的數(shù)量將小于老齡人口增加的數(shù)量。

1.2.2. 老齡人口呈高齡化，失能失智風(fēng)險(xiǎn)上升，對(duì)專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)的需求將提升

隨著我國(guó)的預(yù)期人口壽命也不斷增加，老齡人口呈高齡化趨勢(shì)，意味著需要更多手段來應(yīng)對(duì)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。2017年我國(guó)人均壽命為76歲，據(jù)世界銀行估計(jì)，至2040年，我國(guó)預(yù)期壽命將高達(dá)80歲，80歲以上高齡人口占65歲以上老齡人口的比例約為21%，老年人口高齡化會(huì)導(dǎo)致各種慢性疾病、失能失智多發(fā)。目前我國(guó)老年人口的癡呆癥患病率約為5.56%，2019年我國(guó)老年癡呆癥患者約為891萬人，保守預(yù)計(jì)，2025年或達(dá)1100萬。對(duì)于這部分老人，家庭養(yǎng)老將不足以提供基本的生活保障，對(duì)于專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、護(hù)理服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生大量需求。

1.2.3. 少子化、空巢化趨勢(shì)下，未來對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求將提升

長(zhǎng)期來看，出生率的下降將加速老齡化進(jìn)程，同時(shí)將導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求將會(huì)提升。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，人口出生率15-13‰為少子化;13-11‰為嚴(yán)重少子化;11‰以下為超少子化。目前我國(guó)人口出生率為11‰，向超少子化階段發(fā)展，未來將會(huì)加重代際撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。

在少子老齡化加劇的大趨勢(shì)下，我國(guó)老年撫養(yǎng)比(大于64歲的人口/15-64歲人口)將加速上升，勞動(dòng)人口的贍養(yǎng)壓力不斷增大，也意味著尋求機(jī)構(gòu)或社區(qū)養(yǎng)老的需求將會(huì)增加。據(jù)世界銀行預(yù)測(cè)，21世紀(jì)20年代將是我國(guó)老年撫養(yǎng)比加速上升的時(shí)期，2025年我國(guó)老年撫養(yǎng)比將突破20%，即每5個(gè)工作人口要承擔(dān)撫養(yǎng)一位老齡人口的責(zé)任，這一指標(biāo)相比2000年已翻了一倍。

老年人空巢化趨勢(shì)亦進(jìn)一步加劇，《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》中提出，預(yù)計(jì)到2020年，獨(dú)居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，空巢率約46%(獨(dú)居和空巢老年人/60歲及以上老年人)。

1.3. 支付端：高凈值人群數(shù)遞增，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)未來有望成為重要的支付補(bǔ)充

1.3.1. 醫(yī)養(yǎng)支出逐步成為消費(fèi)的主力

隨著老齡化加速、城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展和廣大中產(chǎn)階級(jí)的崛起，娛樂、教育、醫(yī)療與養(yǎng)老這些核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)消費(fèi)需求成為新的消費(fèi)主力，其中醫(yī)養(yǎng)支出占 GDP總額比例不斷攀升，年支出合計(jì)占GDP比值從2004年的年支出合計(jì)占GDP比值從2004年的6.93%增長(zhǎng)到2018年的9.98%?！独夏杲】邓{(lán)皮書：中國(guó)老年健康研究報(bào)告(2018)》提出，到2050年，全社會(huì)用于養(yǎng)老、醫(yī)療、照料、福利與設(shè)施方面的費(fèi)用占GDP的比例增長(zhǎng)到26.24%。

1.3.2. 較富裕階層支付力充足且對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老接受度提高，養(yǎng)老服務(wù)需求升級(jí)

現(xiàn)階段保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)主要人群為中高端人群，其對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)可度在提升。2019年我國(guó)高凈值人群(財(cái)富凈值100萬美元及以上)超445萬人，占比全球第二，僅次于美國(guó)。高凈值人群的迅速崛起代表著消費(fèi)力的提升，高凈值人群年齡一般相對(duì)更高，對(duì)各類養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品有著更充分的認(rèn)知和關(guān)注，對(duì)中高端養(yǎng)老服務(wù)的需求更為迫切。據(jù)《2019胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》，接受調(diào)研的高凈值人群中，“肯定入住養(yǎng)老社區(qū)+可能入住養(yǎng)老社區(qū)”的人群占比大幅提升，從2015年的45%提升至2017年的65%。

未來10-15年中高端養(yǎng)老社區(qū)客群將擴(kuò)大，養(yǎng)老服務(wù)需求升級(jí)。隨著享受第一輪經(jīng)濟(jì)改革紅利的購(gòu)買力較高人群(50、60后)逐步步入養(yǎng)老年齡，這部分“高知、高干、高管”群體普遍比較接受社區(qū)養(yǎng)老的觀念并有較好的支付能力，對(duì)于高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)的需求未來將大量釋放。另外，他們對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求也從單一的陪伴、照顧的“生理、安全需求”擴(kuò)展至老有所樂、老有所為的“社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求”。更長(zhǎng)期來看，隨著中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)增加及人均財(cái)富的提升，這部分群體將成為未來養(yǎng)老社區(qū)的潛在主力客群。

1.3.3. 未來商業(yè)養(yǎng)老金給付將成為養(yǎng)老社區(qū)支付端的重要補(bǔ)充

從長(zhǎng)期來看，養(yǎng)老體系“三支柱”的完善，尤其是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的大發(fā)展，將提高居民退休后收入，對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的支付力提升。另外，保險(xiǎn)公司通過養(yǎng)老社區(qū)促進(jìn)年金險(xiǎn)銷售，未來年金險(xiǎn)給付可作為養(yǎng)老社區(qū)月費(fèi)的一部分，這種雙向促進(jìn)模式也在提升客戶未來的養(yǎng)老社區(qū)的支付能力。

老年人入住養(yǎng)老社區(qū)一般使用存量財(cái)富以及自身退休后的收入作為支付，如退休后的收入能夠覆蓋養(yǎng)老社區(qū)的日常支出(月租+餐費(fèi)+護(hù)理費(fèi))是較好的支付狀態(tài)。退休后收入包括基本養(yǎng)老金+企業(yè)年金+商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)金。目前退休人員的收入主要依靠基本養(yǎng)老金，但基本養(yǎng)老金替代率(離退休平均養(yǎng)老金/在崗職工平均工資)僅40%，企業(yè)年金和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)占比較低，因此現(xiàn)階段大部分退休人員的收入難以覆蓋市場(chǎng)上中高端養(yǎng)老社區(qū)的月支出。我們判斷，未來商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)將迎來大發(fā)展，商業(yè)養(yǎng)老金給付將作為養(yǎng)老社區(qū)支付端的重要補(bǔ)充。

第一支柱基本養(yǎng)老保險(xiǎn)收不抵支，替代率的下降趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。截至2018年末，2018年全國(guó)參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)(城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)+城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn))94293萬人，覆蓋率較高，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金滾存結(jié)余達(dá)到55309億元，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金總收入中財(cái)政補(bǔ)貼占比約20%，如除去政府補(bǔ)貼，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金處于收不抵支的狀態(tài)。2019年離退休人員每月養(yǎng)老金平均為2871元，2012-2019年復(fù)合增速為7%，基本養(yǎng)老金替代率約為40%。我們判斷，未來基本養(yǎng)老金增幅有限，將保持個(gè)位數(shù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，且老齡化加劇也將加重養(yǎng)老金的支付負(fù)擔(dān)。

第二支柱企業(yè)年金覆蓋面低，發(fā)展緩慢。截至2018年底，全國(guó)企業(yè)年金參加職工達(dá)到2388萬人，僅占當(dāng)年基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)的2.5%，2013-2018年復(fù)合增長(zhǎng)僅3%;企業(yè)年金規(guī)模14770億，僅為基本養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)余基金的27%。2018年企業(yè)年金領(lǐng)取人數(shù)僅138.6萬人，人均每月領(lǐng)取金額約1934元。我們判斷，企業(yè)年金進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面的難度較大，央企、大型國(guó)企等企業(yè)年金傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的容量已近飽和，而中小民營(yíng)企業(yè)建立企業(yè)年金的動(dòng)力并不強(qiáng);另外，多重監(jiān)管、稅收優(yōu)惠力度不足、投資收益率偏低等因素也制約著企業(yè)年金的發(fā)展。

第三支柱商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展體量小，政策大力支持下將迎來大發(fā)展。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)表示，2019年前3季度，養(yǎng)老年金保險(xiǎn)保費(fèi)收入僅415億元;截至到2019年3季度末，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)、年金保險(xiǎn)有效承保人次超過5800萬，累計(jì)積累了超過5100億元的保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金，整體體量較小。2019年底以來，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策支持力度空前。2019年12月30日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要積極發(fā)展社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)保險(xiǎn)，為更有力應(yīng)對(duì)老齡化提供支撐。2020年1月23日，銀保監(jiān)會(huì)等13個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布保險(xiǎn)業(yè)綱領(lǐng)性文件——《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展的意見》(銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕4號(hào))，提出加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，并明確了“力爭(zhēng)到2025年，商業(yè)保險(xiǎn)為參保人積累不低于6萬億元養(yǎng)老保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金”的發(fā)展目標(biāo)。我們判斷，后續(xù)將有更多相關(guān)舉措出臺(tái)促進(jìn)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展。

1.4. 養(yǎng)老社區(qū)供給：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)匱乏，醫(yī)護(hù)資源相對(duì)緊缺

目前來看，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系仍存在較大缺口，硬件上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不足，且資源配置錯(cuò)位。軟件上，相關(guān)專業(yè)人才數(shù)量稀缺，養(yǎng)老服務(wù)單一。

1.4.1. 養(yǎng)老床位供應(yīng)不足，資源配置錯(cuò)位

2018年，我國(guó)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施16.8萬個(gè)，養(yǎng)老床位合計(jì)746.3萬張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位為392.7張。按60歲及以上老人的數(shù)量來測(cè)算，千人養(yǎng)老位為29.9張，其中千人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位為15.7張。養(yǎng)老床位相比2012年已有較大增幅，但2016年來隨著老齡化問題加劇，千人養(yǎng)老床位及千人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位均處于下滑狀態(tài)。

對(duì)于未來中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè)，我們按兩種情形來測(cè)算：1)假設(shè)我國(guó)養(yǎng)老床位供給維持現(xiàn)在的水平，穩(wěn)定在每千人30張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占比不變，以5000 元/床/月的床位費(fèi)用測(cè)算，平均租金漲幅為每年2%，我們估計(jì)2033年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4999億元，2050年將達(dá)到8522億元。2)樂觀來看，根據(jù)“十三五規(guī)劃”確定的養(yǎng)老目標(biāo)“每千名老人擁有養(yǎng)老床位35張到45張”，取中位數(shù)每千人37.5張養(yǎng)老床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占比不變，我們預(yù)計(jì)2033年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6249億元，2050年或可達(dá)到1.1萬億元。

另一方面，養(yǎng)老床位相對(duì)過剩的情況并存。由于地價(jià)原因，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只能沿著城郊選址，且配備的醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施不充足，不能夠滿足基本老人的生活需要，使得很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低于50%

1.4.2. 養(yǎng)老服務(wù)單一，專業(yè)人才稀缺

我國(guó)在人口老齡化過程中，老年人呈高齡化趨勢(shì)，失智失能風(fēng)險(xiǎn)提升，而我國(guó)醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理類專業(yè)化服務(wù)人才欠缺，導(dǎo)致專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)難以滿足日益增長(zhǎng)且多元化的養(yǎng)老需求。目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能對(duì)失能、半失能老人提供專業(yè)護(hù)理和醫(yī)療的機(jī)構(gòu)數(shù)量有限，有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控和承擔(dān)的機(jī)構(gòu)更少。

1.5. 政策持續(xù)落地，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎接新機(jī)遇

2019年來，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視，發(fā)布多項(xiàng)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展文件。2019年有關(guān)養(yǎng)老事業(yè)的出臺(tái)政策經(jīng)粗略估計(jì)就有70個(gè)，其中國(guó)務(wù)院發(fā)布3個(gè)，可以體現(xiàn)國(guó)家對(duì)老齡事業(yè)的高度重視，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展也有明顯的定位轉(zhuǎn)變。2019年中共中央、國(guó)務(wù)院于11月發(fā)布了《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)，作為我國(guó)一份戰(zhàn)略性、綜合性、指導(dǎo)性文件，《規(guī)劃》明確提出“健全以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，多渠道、多領(lǐng)域擴(kuò)大適老產(chǎn)品和服務(wù)供給，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量?！睓C(jī)構(gòu)養(yǎng)老的定位從13年的“支撐作用”到17年的”依托作用“再到19年“充分發(fā)展”，重要性不斷提升。

為支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)政策。國(guó)家放開市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以法律形式保障深化養(yǎng)老服務(wù)“放管服”改革，同時(shí)從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面予以支持，為險(xiǎn)資參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造政策條件。另外，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)作為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要一環(huán)，政策支持力度也不斷加強(qiáng)。

2. 國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗(yàn)

人口老齡化是21世紀(jì)面臨的一個(gè)重大難題，據(jù)美國(guó)人口普查局發(fā)布的《老齡化的世界：2015》，2015年世界平均老齡化率為8.5%，預(yù)計(jì)2050年將達(dá)到16.7%，全世界的老齡化進(jìn)程都在加快，養(yǎng)老在各國(guó)均為非常重要的問題。

發(fā)達(dá)國(guó)家由于進(jìn)入老齡化的時(shí)期更長(zhǎng)，養(yǎng)老社區(qū)投資運(yùn)營(yíng)較為成熟。國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)可以分為大型化的美澳模式和小型化的歐日模式兩種，前者主要為集中性大型養(yǎng)老社區(qū)或住宅，例如據(jù)2016年美國(guó)人口普查局統(tǒng)計(jì)，位于鳳凰城的太陽(yáng)城(集中式養(yǎng)老地產(chǎn))常駐老年居民有3.9萬人;后者主要為小規(guī)模的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如德國(guó)柏林的養(yǎng)老社區(qū)大多只有上百?gòu)埓参?，瑞士養(yǎng)老社區(qū)通常設(shè)有幾十到三百?gòu)埐坏却参弧?/p>

2.1. 美國(guó)：集中性大型養(yǎng)老社區(qū)

2.1.1. 美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)體系

美國(guó)早在20世紀(jì)上半葉就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，其養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求。按照入住老年人的健康程度來分，美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)主要分為四類：活躍及獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、特殊護(hù)理社區(qū)及持續(xù)護(hù)理社區(qū)(Continuing Care Retirement Center, CCRC)。1)活躍及獨(dú)立生活社區(qū)主要為生活能自理的老人設(shè)計(jì)。2)協(xié)助生活社區(qū)為有生活協(xié)助需求但無重大疾病的老人設(shè)計(jì)，提供簡(jiǎn)單的生活協(xié)助和相關(guān)護(hù)理服務(wù)，如穿衣、如廁、進(jìn)食、服藥和護(hù)理照料等，這類社區(qū)需要州政府的許可執(zhí)照才能運(yùn)營(yíng)。3)特殊護(hù)理社區(qū)為有慢性疾病、處于術(shù)后恢復(fù)期或失能失智老人設(shè)計(jì)，提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。4)CCRC通過為老年人提供獨(dú)立、協(xié)助、專護(hù)一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)，一般設(shè)有生活自理單元、生活協(xié)助單元和特殊護(hù)理單元，根據(jù)老人不同年齡段、不同健康狀態(tài)的需求提供不同的服務(wù)，涵蓋了老人從生活全自理到需要生活協(xié)助再到需要特殊護(hù)理的晚年全階段。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)涉及投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三個(gè)主體，他們組成了完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化體系，其中項(xiàng)目管理者與持有者分離，目前我國(guó)很多養(yǎng)老地產(chǎn)以上三個(gè)角色合一。投資商為項(xiàng)目募集資金用于項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，主流的投資商是房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs);開發(fā)商負(fù)責(zé)規(guī)劃并開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目;運(yùn)營(yíng)商對(duì)開發(fā)好的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。

運(yùn)營(yíng)商承接項(xiàng)目的方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托管理模式。在凈出租模式下，REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用，而直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切均由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。在委托管理模式下，REITs公司將旗下物業(yè)委托給運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)營(yíng)成本和收入都?xì)w于REITs公司，發(fā)表于《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》上的《美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)三大模式》一文中提出，運(yùn)營(yíng)商每年僅收取經(jīng)營(yíng)收入的5%-6%作為管理費(fèi)，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可以由開發(fā)商主導(dǎo)或運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)分為不同的類型。1)開發(fā)商主導(dǎo)的太陽(yáng)城模式，主要面向55-70歲的活躍健康老人出售配有完善的文體康樂設(shè)施的養(yǎng)老公寓，以獨(dú)棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，宣導(dǎo)活力養(yǎng)老生活方式，打健康養(yǎng)生牌。根據(jù)《美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)三大模式》，美國(guó)太陽(yáng)城的平均規(guī)模在23000戶左右，入住率達(dá)90.95%。據(jù)2016年美國(guó)人口普查局統(tǒng)計(jì)，位于鳳凰城的太陽(yáng)城常駐老年居民高達(dá)3.9萬人。2)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的CCRC模式，以出租加精細(xì)化服務(wù)管理為主，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)。該類型社區(qū)設(shè)備較為齊全，將日常生活型和輔助生活型、醫(yī)療護(hù)理型老人的需求集中在一個(gè)大型社區(qū)內(nèi)解決，并會(huì)定期舉辦一些娛樂活動(dòng)。同樣根據(jù)《美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)三大模式》，全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。

美國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目主流投資商為REITs，REITs投資養(yǎng)老地產(chǎn)的收益分為直接的投資收益和間接的增值收益，直接投資收益是投資商通過承接養(yǎng)老物業(yè)，再將其出租或委托給養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，最后從中獲取的租金或營(yíng)業(yè)收入。增值收益是指不動(dòng)產(chǎn)的增值收益。REITs近十年來來投資收益率穩(wěn)定在較高水平，截止2019年Q1，十年年均投資收益率為11.73%，2018年Q1到2019年Q1年化收益率為8.5%，遠(yuǎn)高于美國(guó)十年期國(guó)債收益率(1.5%-3%之間)。

2.1.2. 美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司分析

1、 投資商公司——HCP(Healthpeak Property)

HCP是美國(guó)一家服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司，旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護(hù)理院。HCP主要通過為醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)提供融資，上市發(fā)行REITs然后進(jìn)行投資，收購(gòu)養(yǎng)老物業(yè)或發(fā)開醫(yī)療保健房地產(chǎn)等，最后將物業(yè)出租給相應(yīng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商，從而獲得盈利。截止2019年11月，HCP旗下共有740個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)成本為25億美元，其中養(yǎng)老公寓投資14億美元，醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資1.18億美元，生命科學(xué)地產(chǎn)投資6.52億美元。

HCP自2010年以來營(yíng)業(yè)總收入都在10億美元以上，2018年總收入為18.36億美元，養(yǎng)老社區(qū)租金及相關(guān)收入占67%，為12.3億美元。2018年凈利潤(rùn)達(dá)到10.6億美元，同比增長(zhǎng)156.2%，凈利潤(rùn)率達(dá)57.7%;同時(shí)，ROE和ROA大幅增長(zhǎng)，ROE達(dá)到18.87%，ROA達(dá)到7.92%。

HCP在養(yǎng)老投資方面不參與房地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老物業(yè)運(yùn)營(yíng)，只充當(dāng)投資商的角色，可以通過長(zhǎng)期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤(rùn)率高。

2、 開發(fā)商公司——德爾·韋布公司(DelWebb)

地產(chǎn)建筑商德爾·韋布公司(DelWebb)是美國(guó)活躍長(zhǎng)者之家 (Active Adult Communities)的領(lǐng)導(dǎo)者，以開發(fā)太陽(yáng)城聞名。公司在獲地后進(jìn)行養(yǎng)老房地產(chǎn)的開發(fā)，打造養(yǎng)老概念住宅，通過住宅的全部銷售得以收回投資并產(chǎn)生盈利。《美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)三大模式》中提到，DelWebb旗下的活躍長(zhǎng)者社區(qū)超過55個(gè)，平均規(guī)模在23000戶左右，入住率達(dá)90.95%。由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營(yíng)建，德爾·韋布是典型的重資產(chǎn)公司，作為太陽(yáng)城模式的代表企業(yè)，其多年來都是微利經(jīng)營(yíng)。

2001年，DelWebb被帕爾迪集團(tuán)收購(gòu)，后者按照收入計(jì)算是全美最大的住宅建筑商。1993-2001年，DelWebb的平均毛利率為19.2%，平均凈利潤(rùn)率約為3%。截至2001年6月(被收購(gòu)前)，DelWebb的ROE為18.2%。

DelWebb開放的養(yǎng)老社區(qū)特點(diǎn)有：1)將目標(biāo)客戶定義為活躍老人，不提供養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理;2)太陽(yáng)城的選址一般在居住環(huán)境良好的城市郊區(qū)或者風(fēng)景區(qū)，打健康養(yǎng)生牌，通過完善的文體康樂設(shè)施，宣導(dǎo)活力養(yǎng)老方式。

3、 運(yùn)營(yíng)商公司——布魯克代爾老年關(guān)懷公司

布魯克代爾老年關(guān)懷公司(BKD)是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)老年人退休后護(hù)理、醫(yī)療、起居等。通過自持或者從投資商手中租賃物業(yè)來提供各類型的養(yǎng)老服務(wù)，以向入住者收取入門費(fèi)和月費(fèi)為主要收入來源。截至2018年，布魯克代爾旗下運(yùn)營(yíng)著892個(gè)社區(qū)，并通過多次收購(gòu)其他運(yùn)營(yíng)商來實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

自2005年以來，布魯克代爾因折舊攤銷費(fèi)用較大而長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。但其營(yíng)收卻穩(wěn)定增長(zhǎng)，現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，近十年EBITDA率穩(wěn)定在10%-16%之間，近五年平均EBITDA率為12.8%，2019年上半年EBITDA率為10.5%。

布魯克代爾老年關(guān)懷公司有成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)公司可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)有：1)通過租賃物業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，組建養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，向客戶提供附加服務(wù)項(xiàng)目，獲取運(yùn)營(yíng)溢價(jià)。2)自持養(yǎng)老物業(yè)，與布魯克代爾類似的專業(yè)、成熟的運(yùn)營(yíng)公司合作。

美國(guó)的保險(xiǎn)公司大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設(shè)，而是將負(fù)債端和投資端分開。保險(xiǎn)公司一般會(huì)與多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，為客戶提供多樣化的老年護(hù)理和住宅選擇服務(wù)。當(dāng)客戶入住保險(xiǎn)公司承認(rèn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)，保險(xiǎn)公司可對(duì)其護(hù)理費(fèi)用予以報(bào)銷。資金實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)公司也會(huì)選擇買斷部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的居住權(quán)，采取酒店式管理，向會(huì)員收取管理費(fèi)用，開發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。

2.2. 日本：多功能、小規(guī)模的嵌入式養(yǎng)老社區(qū)

目前日本是世界上老齡化程度最高的國(guó)家，2018年日本65周歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘?7.6%，已進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)。自上世紀(jì)60年代起經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)的探索，日本已經(jīng)形成了以居家為主的小型嵌入式養(yǎng)老模式。

因?yàn)槿毡镜慕樽o(hù)保險(xiǎn)(政策型保險(xiǎn))對(duì)居家養(yǎng)老有細(xì)致全面的保障(可報(bào)銷居家養(yǎng)老費(fèi)用)，且日本人根深蒂固的家庭觀念，所以日本以居家養(yǎng)老為主，依托小規(guī)模、全天候、一站式、多功能的嵌入式社區(qū)養(yǎng)老院，這樣老年人不用離開自己熟悉的社區(qū)即可享受細(xì)致周到的護(hù)理服務(wù)。服務(wù)形式依據(jù)老年人健康程度和需求的不同分為居家上門服務(wù)、日托服務(wù)和24小時(shí)的入住照顧服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括生活照料(飲食起居的照顧、打掃衛(wèi)生、代為購(gòu)物等)、物質(zhì)支援(提供食物、安裝設(shè)施等)、心理支持(治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等)以及整體關(guān)懷(改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等)。這類型的養(yǎng)老社區(qū)設(shè)立在不同社區(qū)內(nèi)，床位一般在20-30張。由于該養(yǎng)老模式有較強(qiáng)的地域性和介護(hù)服務(wù)的同質(zhì)性，所以日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分散性較強(qiáng)，小機(jī)構(gòu)眾多。日本做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)多數(shù)是養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，通常每個(gè)護(hù)理中心的規(guī)模較小，以民房租賃改建為主。這種養(yǎng)老方式得到日本政府的大力提倡。

以福岡九州島的一個(gè)社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例。該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置在一個(gè)大的居住區(qū)里，場(chǎng)地是租賃而來的，共有不到20個(gè)房間，每間房住一位老人，房間內(nèi)設(shè)施齊全。主要提供四項(xiàng)服務(wù)：一是上門服務(wù)，為在家養(yǎng)老的老人提供上門的家政服務(wù)、身體體檢、幫助洗浴，康復(fù)護(hù)理等;二是日間照料，為入托的老人提供膳食、娛樂活動(dòng)、身體機(jī)能康復(fù)，心理康復(fù)、語(yǔ)言康復(fù)，洗澡洗浴等服務(wù);三是短期入住，為老人提供7天至一個(gè)多月的入住服務(wù)，期間對(duì)老人進(jìn)行看護(hù)和護(hù)理;四是長(zhǎng)期入住，面向失獨(dú)或年長(zhǎng)老人提供機(jī)能康復(fù)，心理治療咨詢等服務(wù)

2.3. 英國(guó)：分工明確的小型嵌入式養(yǎng)老社區(qū)

英國(guó)處于中度老齡化社會(huì)，2018年英國(guó)65周歲及以上的老年人口占總?cè)丝诒壤秊?8.4%。英國(guó)的養(yǎng)老模式以政府主導(dǎo)、福利性質(zhì)的社區(qū)養(yǎng)老為主，以盈利為目的的商業(yè)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為輔。與日本多功能的養(yǎng)老社區(qū)不同，英國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老按照提供的服務(wù)內(nèi)容不同而有不同的形態(tài)。1)英國(guó)的上門服務(wù)主要由慈善機(jī)構(gòu)或政府雇員提供無償服務(wù);2)日間照料和短期入住服務(wù)一般由民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供;3)社區(qū)老年公寓為有生活自理能力但身邊無人照顧的老人提供長(zhǎng)期入住服務(wù)。公寓有醫(yī)療、保衛(wèi)人員，還配有緊急呼叫裝置，這種模式的養(yǎng)老社區(qū)在英國(guó)很多，大部分由政府出資建成，近年來政府也鼓勵(lì)企業(yè)積極參與社區(qū)老年公寓的建設(shè);4)社區(qū)老人院為生活不能自理又無家庭照顧的老人提供長(zhǎng)期入住服務(wù)。根據(jù)郭麗君主編的《“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)體系》一書，這類機(jī)構(gòu)一般有兩種類型：一種是不帶醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老院，主要是為老人提供生活助理服務(wù)，目前英國(guó)共有這類養(yǎng)老院13,998個(gè)，床位數(shù)349,952張;還有一種是帶醫(yī)療服務(wù)的護(hù)理院，除了基本的生活照護(hù)服務(wù)之外，還有專業(yè)的醫(yī)療、康復(fù)和護(hù)理服務(wù)等，目前英國(guó)共有這類養(yǎng)老院5504個(gè)，床位數(shù)218,387張。老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的《英國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)與管理的經(jīng)驗(yàn)與借鑒》中顯示，英國(guó)的商業(yè)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般費(fèi)用較高，從普通型2萬英鎊/年到豪華型10萬英鎊/年不等，但設(shè)施、條件好于福利性社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

2.4. 法國(guó)：綜合性的小型社區(qū)養(yǎng)老

早在1865年，法國(guó)65歲及以上老年人口比例就超過了7%，進(jìn)入了老齡化社會(huì);2018年左右，法國(guó)65歲及以上老齡人口比例達(dá)到20.03%，進(jìn)入了“超老齡社會(huì)”。與英日類似，法國(guó)養(yǎng)老的模式也屬于以小型化的居家和社區(qū)養(yǎng)老為主。一般養(yǎng)老社區(qū)多為綜合性較強(qiáng)的小型養(yǎng)老社區(qū)，設(shè)有失能老人護(hù)理單元、日間老人接待中心和普通養(yǎng)老公寓。

法國(guó)歐葆庭集團(tuán)(ORPEA)是歐洲最大的養(yǎng)老康復(fù)集團(tuán)，成立于1989年，旗下經(jīng)營(yíng)950家醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，遍布全球14個(gè)國(guó)家，總計(jì)床位數(shù)超過9萬張。其主營(yíng)業(yè)務(wù)分為三大模塊: 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、康復(fù)醫(yī)院、精神疾患康復(fù)中心，主要面向的人群分別是：生活不能自理又無家庭照顧的老人、卒中后需要康復(fù)治理的老人、患有精神疾病的老人。歐葆庭在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中扮演的角色一般為運(yùn)營(yíng)商，主要通過租賃的方式運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其次也自建部分養(yǎng)老公寓，如在南京獨(dú)資建立的仙林國(guó)際頤養(yǎng)中心,其主要收入來源為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的月費(fèi)和附加服務(wù)費(fèi)。歐葆庭集團(tuán)2018年?duì)I業(yè)總收入達(dá)34.2億歐元，同比增長(zhǎng)8.97%;ROE達(dá)到7.75%，ROA達(dá)到2.12%。

歐葆庭最大的優(yōu)勢(shì)在于專業(yè)的、全球化的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。歐葆庭集團(tuán)擁有強(qiáng)大的醫(yī)療專家資源，直接指導(dǎo)全球各分支機(jī)構(gòu)的醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)建立專業(yè)的醫(yī)護(hù)服務(wù)框架，全面監(jiān)控醫(yī)護(hù)服務(wù)質(zhì)量，確保任何一家機(jī)構(gòu)內(nèi)的服務(wù)與護(hù)理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)均統(tǒng)一在最優(yōu)水平，并且全體員工簽署服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾書才可上崗。整個(gè)團(tuán)隊(duì)除了管理層在法國(guó)接受專業(yè)培訓(xùn)外，還和本土醫(yī)院老年科合作，充分持續(xù)地對(duì)管理層和護(hù)理人員展開培訓(xùn)。

早在2013年，歐葆庭就已入駐中國(guó)，在上海建立了中國(guó)區(qū)總部。2016年，南京市棲霞區(qū)的仙林國(guó)際頤養(yǎng)中心，作為歐葆庭在中國(guó)的第一個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。該頤養(yǎng)中心占地總面積1.7萬平方米，設(shè)有111個(gè)房間，最大容量140床機(jī)構(gòu)，內(nèi)設(shè)6個(gè)居住單元，有專門為阿爾茲海默癥老人和為重度失能老人設(shè)立的獨(dú)立單元，是中國(guó)目前最高端的醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之一。機(jī)構(gòu)面向的對(duì)象主要為80歲以上高齡、失能或半失能以及患有阿爾茨海默癥的老人，幫助其恢復(fù)或維持身心健康水平，呵護(hù)他們的日常。

老人每月費(fèi)用一般包含基礎(chǔ)入住套餐和日常照護(hù)套餐?？傆?jì)費(fèi)用在2-5萬/月，押金為六個(gè)月基礎(chǔ)入住套餐費(fèi)用。費(fèi)用包括：1)基礎(chǔ)入住費(fèi)用，包含房租、物業(yè)和公共設(shè)施服務(wù)、餐飲，15375~25113元/月。2)專業(yè)照護(hù)費(fèi)用，包含專屬生活計(jì)劃和專屬護(hù)理計(jì)劃。基礎(chǔ)照護(hù)6970元/月，中級(jí)照護(hù)9430元/月，高級(jí)照護(hù)14555元/月，根據(jù)老人實(shí)際身體狀況評(píng)定護(hù)理等級(jí)。

3. 保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)在邏輯

保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具備先天優(yōu)勢(shì)，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，協(xié)同和聯(lián)動(dòng)負(fù)債端與投資端。養(yǎng)老社區(qū)投資與保險(xiǎn)資金負(fù)債久期長(zhǎng)的特性匹配，雖然盈利周期較長(zhǎng)，但更重要的是對(duì)于保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售的帶動(dòng)作用和醫(yī)療健康資源產(chǎn)業(yè)鏈整合作用。

3.1. 負(fù)債端：前端促銷售，后端服務(wù)替代現(xiàn)金補(bǔ)償

1、保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)天然高度契合，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能打通健康養(yǎng)老上下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)天然高度契合，均是為人的生命、健康、安全提供保障，保險(xiǎn)產(chǎn)品作為支付端，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)端與保險(xiǎn)對(duì)接，即“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”可以實(shí)現(xiàn)由養(yǎng)老服務(wù)替代現(xiàn)金補(bǔ)償。險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，建立健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與保險(xiǎn)保障之間連接和增效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險(xiǎn)、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、慢病管理、智能養(yǎng)老等健康產(chǎn)業(yè)，保險(xiǎn)公司可整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加盈利渠道。

2、以增值權(quán)益，促進(jìn)保單銷售

通過養(yǎng)老社區(qū)，可以促進(jìn)保險(xiǎn)單銷售。目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各家保險(xiǎn)公司均推出了“消費(fèi)者購(gòu)買指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤模式，來促進(jìn)保單銷售，主要有以下營(yíng)銷方式：1)體驗(yàn)式營(yíng)銷：帶客戶參觀體驗(yàn)養(yǎng)老社區(qū)，描繪未來養(yǎng)老生活，吸引客戶入住以銷售保單;2)饑餓營(yíng)銷：客戶只有購(gòu)買保單超過一定保費(fèi)后才可獲得限量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住資格，宣傳中高端養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)未來的稀缺性來吸引高凈值客戶。但現(xiàn)階段保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)接尚處于淺層次，大部分養(yǎng)老社區(qū)的入住費(fèi)用并未與保險(xiǎn)給付掛鉤，還未真正做到用養(yǎng)老服務(wù)替代保險(xiǎn)現(xiàn)金給付，如何深化保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)之間更深層次的對(duì)接仍有待探索。

3、未來養(yǎng)老健康數(shù)據(jù)的積累，有助于產(chǎn)品精細(xì)化定價(jià)

隨著保險(xiǎn)與醫(yī)養(yǎng)的不斷融合，其對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)正產(chǎn)生日益長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。原先保險(xiǎn)產(chǎn)品的費(fèi)率與條款設(shè)定，主要參考某些疾病患病幾率與醫(yī)療平均費(fèi)用等因素，但隨著醫(yī)養(yǎng)戰(zhàn)略的落地，保險(xiǎn)公司開始研究如何用最小費(fèi)用(包括康復(fù)、慢病干預(yù)健康管理、急病專業(yè)救治等投入)獲得投保人最大限度的健康，逐步降低理賠支出。同時(shí)，保險(xiǎn)公司通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和介入養(yǎng)老社區(qū)、健康管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等，可獲得大量的客戶健康數(shù)據(jù)，進(jìn)一步優(yōu)化保險(xiǎn)產(chǎn)品費(fèi)率與條款，持續(xù)提高業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2. 資產(chǎn)端：險(xiǎn)資投資的穩(wěn)定性要求與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的長(zhǎng)周期相匹配

1、保險(xiǎn)資金長(zhǎng)久期與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)周期投資相匹配

養(yǎng)老社區(qū)重資產(chǎn)的投資模式投資規(guī)模大、回報(bào)期長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于資金體量大，能夠滿足養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的初期較大的拿地、開發(fā)支出。且保險(xiǎn)資金負(fù)債久期長(zhǎng)，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的回報(bào)期相匹配。長(zhǎng)期來看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)得當(dāng)、運(yùn)營(yíng)良好的情況下，保險(xiǎn)公司能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)投資長(zhǎng)期獲取穩(wěn)定收益，有助于險(xiǎn)資穿越經(jīng)濟(jì)下行周期

美國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)作較為成熟，十年年均年化投資收益率為6%-7%。持有養(yǎng)老房產(chǎn)的投資回報(bào)率計(jì)算可以通過以下公式：持有型養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率=資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)*理財(cái)收益率+運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)。資產(chǎn)池規(guī)模卻決于會(huì)員所繳納的一次性的入門費(fèi)+會(huì)員費(fèi)，與入住率掛鉤，一般預(yù)計(jì)90%以上的入住率所帶來的資金池規(guī)?；究梢愿采w資產(chǎn)造價(jià)，這部分沉淀資金可用來投資，理財(cái)收益率約2%-3%。未來隨著通貨膨脹和核心城市大量人口涌入，押金+入門費(fèi)的價(jià)格很可能提升，資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)可能達(dá)1.2-1.5倍。理想情況下，運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)部分約3%-5%。因此從長(zhǎng)期視角來看，未來養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率保守估計(jì)約在5.5-6.8%。但目前保險(xiǎn)公司所運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)體系還不成熟，在中期運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)較難獲取。據(jù)泰康陳東升董事長(zhǎng)表示，10年來看養(yǎng)老社區(qū)的收益率可能只有2%到4%，攤到30年，收益率可能達(dá)到8%到9%，這是泰康預(yù)期的收益率。養(yǎng)老社區(qū)的投資回收期一般較長(zhǎng)，隨著社區(qū)養(yǎng)老需求釋放及居民支付能力的提高，入住率保證在90%以上+人均收費(fèi)提高+運(yùn)營(yíng)效率提升，養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率有望向美國(guó)收益情況靠近。

3.3. 保險(xiǎn)公司的相對(duì)優(yōu)勢(shì)

養(yǎng)老社區(qū)為藍(lán)海，各家紛紛跑馬圈地，我們判斷，未來保險(xiǎn)、地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商均可能成為養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的龍頭。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商暫無較好品牌;地產(chǎn)要求資金周轉(zhuǎn)高，因此地產(chǎn)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要為可出售物業(yè)，后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量不能保證，但地產(chǎn)公司有開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)是依托保單盈利，從而支持對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的高品質(zhì)投入，若無保單綁定銷售，僅依靠養(yǎng)老社區(qū)租金未來較難收回初期投資，在盈利壓力下很難保證運(yùn)營(yíng)品質(zhì)。另外，保險(xiǎn)資金投資地產(chǎn)必須自持，未來的投資收益率與后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量(決定了入住率)掛鉤，因此有更強(qiáng)的動(dòng)力保持高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)量。

3.4. 養(yǎng)老社區(qū)的盈利性

國(guó)內(nèi)資產(chǎn)成本高、家庭欠富裕、老齡化程度不夠高、社會(huì)還未形成較高的養(yǎng)老社區(qū)認(rèn)同水平是目前養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利難的主要原因。目前險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)投資的中期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)盈利(EBITDA盈利)。會(huì)計(jì)上對(duì)土地的折舊低估了重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)的收益情況，實(shí)際中土地每年在持續(xù)升值，因此考核EBITDA對(duì)該類項(xiàng)目更合適。長(zhǎng)期來看，隨著享受第一輪改革開放紅利的購(gòu)買力較高人群逐步步入養(yǎng)老年齡及居民支付能力的提高，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來可以實(shí)現(xiàn)凈盈利。

投資養(yǎng)老社區(qū)總體虧損，而中期運(yùn)營(yíng)層面可實(shí)現(xiàn)盈利，即EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))盈利。養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目成本由拿地成本、開發(fā)成本加上后期運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成，在重資產(chǎn)模式發(fā)展下初期拿地和開發(fā)成本很大，后期運(yùn)營(yíng)成本中護(hù)理人員工資、物業(yè)管理費(fèi)用占主要部分，僅僅依靠社區(qū)租金和服務(wù)費(fèi)、一次性押金的投資收入很難收回期初投資。而中期可以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)層面的盈利。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，一位太保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目平均100到120畝，從開工到運(yùn)營(yíng)，周期一般是760天到770天左右，保險(xiǎn)公司一般是做高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，平攤下來每套成本(一室一廳)是80-100萬左右，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)入住率如果能達(dá)到65%-70%，就可達(dá)到營(yíng)運(yùn)的盈虧平衡，“即收入與支出達(dá)到不需要提供流動(dòng)性支持的狀態(tài)?！蹦壳?，泰康燕園(2015年開始營(yíng)業(yè))的獨(dú)立生活區(qū)入住率達(dá)到99.7%，申園(2016年開始營(yíng)業(yè))的入住率超90%，兩園均已實(shí)現(xiàn)EBITDA盈利。

整體層面來看，養(yǎng)老+保險(xiǎn)的模式是盈利的。保險(xiǎn)公司希望可以通過養(yǎng)老社區(qū)促進(jìn)保單銷售，保單對(duì)應(yīng)的利差收入非?？捎^，疊加養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)盈利，整體可以彌補(bǔ)養(yǎng)老社區(qū)的投資支出。且依托保單銷售盈利，可以保證對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的高質(zhì)量投入。

4. 保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)布局

4.1. 保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老社區(qū)整體情況

國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司具有資金規(guī)模大、負(fù)債久期長(zhǎng)、品牌信譽(yù)高、產(chǎn)業(yè)整合能力強(qiáng)等特點(diǎn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，成為中高端養(yǎng)老市場(chǎng)的生力軍。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共投資41個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，建筑面積1452萬平方米，計(jì)劃投資金額847.5億元，設(shè)計(jì)床位數(shù)5.67萬個(gè)。

泰康、太平、太保、國(guó)壽、合眾等公司均在積極布局養(yǎng)老社區(qū)，其在養(yǎng)老社區(qū)的定位、投資模式、運(yùn)營(yíng)方式、入住方式等方面各有異同。

保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)有三種模式：1)重資產(chǎn)投入模式，依托集團(tuán)的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)投入資金自建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，這種模式取決于公司的資產(chǎn)規(guī)模，保險(xiǎn)公司的角色往往是“投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商”合為一體。典型模式是泰康、太保、國(guó)壽。2)輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式，部分養(yǎng)老社區(qū)自建，同時(shí)與第三方簽約合作或者以股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，典型代表為太平、合眾。3)第三種是純輕資產(chǎn)模式，即全部與第三方合作的模式，通過第三方現(xiàn)成的養(yǎng)老床位數(shù)來實(shí)現(xiàn)資源互換，典型代表為光大永明匯晨養(yǎng)老社區(qū)。

不同與美國(guó)的模式，中國(guó)保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老社區(qū)，一般是集“投資、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)”三個(gè)角色為一體。養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)主要分為自建或者引入國(guó)外經(jīng)驗(yàn)兩種。如泰康是自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，太保、太平分別與法國(guó)、美國(guó)知名的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)公司合作，引入國(guó)外的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并進(jìn)行本土化。

養(yǎng)老社區(qū)的定位方面，除了光大永明、合眾人壽的養(yǎng)老社區(qū)定位中端外，其他養(yǎng)老社區(qū)均定位高端客群，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的大型CCRC社區(qū)、適合健康老人的度假型養(yǎng)老社區(qū)、適合失能半失能老人的城市型小型康養(yǎng)社區(qū)。傳統(tǒng)的中端養(yǎng)老社區(qū)以照護(hù)為主，高端養(yǎng)老社區(qū)除了滿足老人基本的陪伴、照料的需求，更強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)者精神需求的滿足和退休生活方式的重塑，包括學(xué)習(xí)、社交、娛樂的需求，以及自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)的需求。因此高端養(yǎng)老社區(qū)一般設(shè)有專門的公共生活區(qū)域，如臺(tái)球室、書畫室、健身房、游泳館、舞蹈館、棋牌室等，組織老年大學(xué)、興趣俱樂部等活動(dòng)，做到老有所養(yǎng)、老有所樂。另外，部分高端養(yǎng)老社區(qū)還配備專業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，提供高質(zhì)量醫(yī)療的服務(wù)。

入住方式方面，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各家保險(xiǎn)公司均推出了“消費(fèi)者購(gòu)買指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤模式，掛鉤產(chǎn)品的總保費(fèi)200-300萬不等，部分公司會(huì)在業(yè)務(wù)推動(dòng)期間降低保費(fèi)要求。另外，還可以繳納押金或會(huì)籍費(fèi)直接入住。如泰康需支付入門費(fèi)(20萬)并購(gòu)買樂泰財(cái)富卡(約100-300萬)，入住前一次繳足，即可永久鎖定“免房屋基本居住費(fèi)用”的優(yōu)惠，樂泰財(cái)富卡為記名且不可轉(zhuǎn)讓，其退還與入住社區(qū)的相關(guān)資格綁定，即當(dāng)退卡時(shí)將同失去社區(qū)的入住資格。而太平采用“會(huì)籍制”，一次性繳納會(huì)籍費(fèi)(約100-400萬)即可入住，每月亦免交房屋使用費(fèi)，但最大區(qū)別在于，太平的會(huì)籍可在使用期限內(nèi)(50年)轉(zhuǎn)讓、繼承，也可指定非親屬入住，具有“投資”屬性。

各家養(yǎng)老公司布局主要有以下特點(diǎn);

1)泰康布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較早、戰(zhàn)略堅(jiān)定、投資額大，依托泰康集團(tuán)巨大的資產(chǎn)及資金優(yōu)勢(shì)，全部采用重資產(chǎn)模式自建，發(fā)展迅速，著力于發(fā)展大型CCRC養(yǎng)老社區(qū)，強(qiáng)調(diào)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”戰(zhàn)略，一家養(yǎng)老社區(qū)配備一家醫(yī)院。

2)恒大健康依托股東恒大地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，采用重資產(chǎn)自建的模式布局恒大養(yǎng)生谷。養(yǎng)生谷不局限于老人入住，而是圍繞孕前、嬰兒、幼兒、兒童、少年、青年、中年、慧年、期頤等9大生命階段提供全生命周期、全方位的健康服務(wù)。

3)太平人壽采用“輕重并舉”的方式擴(kuò)展全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)“太平樂享家”品牌的布局，目前有自建的梧桐人家，合作運(yùn)營(yíng)的上?？鞓芳覉@等5個(gè)園區(qū)，著力于發(fā)展多元化的養(yǎng)老社區(qū)，以旅居型、高端醫(yī)養(yǎng)型產(chǎn)品為主，滿足客戶不同層次的需求。

4)太保在養(yǎng)老社區(qū)布局較晚，尚未有開業(yè)社區(qū)，后期運(yùn)營(yíng)引入法國(guó)歐葆庭養(yǎng)老照護(hù)體系，直接對(duì)接國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，并植入科技來管理老人健康、提升運(yùn)行效率。太保將社區(qū)劃分為三大業(yè)態(tài)：度假型、城郊型和城市型醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，對(duì)應(yīng)于55-100歲不同年齡段、不同身體狀態(tài)的長(zhǎng)者需求。

5)國(guó)壽在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的布局也以自建為主，落地項(xiàng)目有蘇州、天津、北京和三亞項(xiàng)目，“三點(diǎn)一線，四季常青”首期戰(zhàn)略投資布局初步完成，其中蘇州的國(guó)壽嘉園已經(jīng)開業(yè)。國(guó)壽嘉園各地主題定位各異，蘇州為復(fù)合型養(yǎng)老(規(guī)模最大)，天津?yàn)獒t(yī)養(yǎng)結(jié)合型(康復(fù)特色)，三亞為旅居休養(yǎng)型(度假特色)，北京為健康管理型(養(yǎng)生養(yǎng)老)。國(guó)壽于2019年7月成立國(guó)壽健康產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)板塊，將全力打造養(yǎng)老養(yǎng)生“投資、建造、運(yùn)營(yíng)”全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。

6)合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)以“輕重并行”的模式發(fā)展，主要在二線省會(huì)城市進(jìn)行布局，在全國(guó)擁有19個(gè)旅居養(yǎng)老基地，其中合作基地17個(gè)。自建社區(qū)中有武漢、南寧、上海、南京和沈陽(yáng)五大社區(qū)。社區(qū)定位以中端為主，配套有獨(dú)立社區(qū)、專屬醫(yī)院、休閑會(huì)所等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。

7)光大永明匯晨養(yǎng)老社區(qū)以純輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，光大永明依托光大匯晨養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的房源，直接對(duì)接到公司的壽險(xiǎn)產(chǎn)品。匯晨擁有成熟、先進(jìn)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可以提供機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和旅居養(yǎng)老等多樣化服務(wù)，在北京、上海、蘇州等地已建立13個(gè)社區(qū)。在輕資本模式的運(yùn)行下，社區(qū)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格親民，對(duì)接保單的保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。

8)新華保險(xiǎn)在養(yǎng)老社區(qū)的布局有北京和海南兩地，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資采取觀望態(tài)度，無進(jìn)一步的戰(zhàn)略布局。目前新華養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位為高端城郊型、度假型和醫(yī)養(yǎng)型社區(qū)，包括①北京蓮花池持續(xù)照料型尊享公寓(護(hù)理型)、②北京延慶自理活躍型養(yǎng)老社區(qū)(自理型)、③海南博鰲養(yǎng)生養(yǎng)老休閑度假社區(qū)(旅居型)，這三個(gè)園區(qū)分別定位于不同年齡段、身體狀態(tài)的老人需求，形成全方位、全年齡段覆蓋體系。新華養(yǎng)老社區(qū)暫無對(duì)接保險(xiǎn)產(chǎn)品，入住資格通過繳納押金獲得。

4.2. 三大特色養(yǎng)老社區(qū)介紹

4.2.1. 泰康之家

1、 泰康“保險(xiǎn)+資管+醫(yī)養(yǎng)”的戰(zhàn)略布局

泰康在2016年集團(tuán)化后，提出構(gòu)建大健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系的戰(zhàn)略，圍繞人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、企業(yè)年金、資產(chǎn)管理和養(yǎng)老社區(qū)五大核心業(yè)務(wù)板塊，將虛擬保險(xiǎn)產(chǎn)品與醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老社區(qū)等實(shí)體業(yè)務(wù)整合，創(chuàng)造新的商業(yè)價(jià)值。具體戰(zhàn)略包括：做大支付、布局服務(wù)、科技驅(qū)動(dòng)、建設(shè)生態(tài)，打造健康、長(zhǎng)壽、富足三個(gè)閉環(huán)，依托“活力養(yǎng)老、高端醫(yī)療、卓越理財(cái)、終極關(guān)懷”四位一體的商業(yè)模式，持續(xù)打造O2O大健康生態(tài)系統(tǒng)。

近10年來泰康集團(tuán)積極布局全國(guó)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)體系，深化保險(xiǎn)、資管、醫(yī)療養(yǎng)老三大產(chǎn)業(yè)深度融合。泰康目前已實(shí)現(xiàn)泰康之家養(yǎng)老社區(qū)19城聯(lián)動(dòng)，6家已開始運(yùn)營(yíng)。醫(yī)療方面，泰康鼓樓仙林醫(yī)院、泰康同濟(jì)(武漢)醫(yī)院和泰康西南醫(yī)養(yǎng)中心亦相繼落地，并擁有4家專業(yè)化康復(fù)醫(yī)院，控股全國(guó)最大的齒科連鎖集團(tuán)拜博口腔，參股百匯中國(guó)等。2018年6月投資30億元成立泰康健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，專業(yè)從事健康產(chǎn)業(yè)投資和管理，推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合、落地“保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)”的生態(tài)閉環(huán)。同時(shí)，泰康獲批發(fā)起設(shè)立泰康健康產(chǎn)業(yè)基金，首期擬募資100億元人民幣，為泰康在大健康體系內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合。

泰康養(yǎng)老社區(qū)承接泰康保險(xiǎn)集團(tuán)“四位一體”大健康生態(tài)體系戰(zhàn)略，深耕老年生命鏈產(chǎn)業(yè)，協(xié)同保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，為人們提供高品質(zhì)的養(yǎng)老、康復(fù)與醫(yī)療健康服務(wù)。2009年11月，泰康獲批進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn);2011年8月，集團(tuán)以“招拍掛”的市場(chǎng)化方式獲得北京燕園社區(qū)用地;2013年底泰康完成北、上、廣、三亞養(yǎng)一線城市的養(yǎng)老社區(qū)布局;2015年、2016，泰康燕園、申園相繼開業(yè);其后其他地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也陸續(xù)落地。

2、 泰康養(yǎng)老社區(qū)布局及未來規(guī)劃

作為中國(guó)醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新者，泰康養(yǎng)老社區(qū)已成為中國(guó)最大的全功能、大規(guī)模、高品質(zhì)候鳥連鎖養(yǎng)老社區(qū)。依托泰康集團(tuán)的資金和客戶優(yōu)勢(shì)，泰康之家養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)、建設(shè)全部都是以重資產(chǎn)模式發(fā)展，目前已布局全國(guó)19個(gè)城市，其中北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園和武漢楚園6大社區(qū)已開業(yè)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)東西南北中運(yùn)營(yíng)，入住居民3000余人。目前養(yǎng)老單元約1.1萬戶，總建筑面積約220萬平方米，配套老年病及康復(fù)醫(yī)院床位超過600床，總投資額超過200億元。

北京、上海由于城市老齡化人口較多并且居民收入水平高，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的需求均領(lǐng)先于全國(guó)其他的城市，未來泰康將在北京、上海繼續(xù)重點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化布局。此外，富裕的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)城市也將是泰康養(yǎng)老社區(qū)未來擴(kuò)張的主力投資區(qū)域。

3、 泰康養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)

1)大規(guī)模、持續(xù)護(hù)理的醫(yī)養(yǎng)活力連鎖社區(qū)。泰康之家引入國(guó)際領(lǐng)先的CCRC養(yǎng)老模式，打造老人長(zhǎng)期居住的大型綜合高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了獨(dú)立生活、協(xié)助生活、記憶照護(hù)、專業(yè)護(hù)理四個(gè)基本業(yè)態(tài)，配備了專業(yè)康復(fù)醫(yī)院和養(yǎng)老照護(hù)專業(yè)設(shè)備，為居民提供生活照料、醫(yī)護(hù)康復(fù)、文娛社交、旅居養(yǎng)老等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。中國(guó)的老齡化非常迅速，養(yǎng)老需求升級(jí)為對(duì)豐富的文化社交生活的精神需求，及對(duì)高質(zhì)量醫(yī)療的需求。而泰康之家以“醫(yī)養(yǎng)融合”、“文化養(yǎng)老”為核心特色，直擊中高端人群的養(yǎng)老痛點(diǎn)。

文化養(yǎng)老：營(yíng)造全新的社交圈，實(shí)現(xiàn)老年人自身價(jià)值追求。泰康之家提供全功能設(shè)施，全面響應(yīng)居民對(duì)營(yíng)養(yǎng)美食、醫(yī)療保健、活動(dòng)健身、社會(huì)交往、文化娛樂、財(cái)務(wù)安全及精神追求七大退休需求。社區(qū)內(nèi)配備健身房、游泳館、卡拉OK、棋牌室、舞蹈房等文娛活動(dòng)區(qū)域，設(shè)有各類文化、體育、休閑俱樂部以及老年大學(xué)等文化社交活動(dòng)，還會(huì)組織攝影展、音樂會(huì)、文藝匯演等活動(dòng)，使得老年人退休生活豐富、健康。

醫(yī)養(yǎng)融合：配備自建的醫(yī)院和完整的醫(yī)護(hù)體系，提供一站式持續(xù)照護(hù)服務(wù)。與其他養(yǎng)老社區(qū)不同的是，泰康之家醫(yī)療資源較其他養(yǎng)老社區(qū)更加豐富和專業(yè)，真正做到了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。泰康在養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)建起以老年醫(yī)學(xué)為中樞，整合急癥轉(zhuǎn)診、長(zhǎng)期護(hù)理、預(yù)防保健及康復(fù)治療的醫(yī)養(yǎng)康護(hù)體系，社區(qū)內(nèi)配建具備二級(jí)資質(zhì)的老年康復(fù)醫(yī)院，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他二甲醫(yī)院相同，醫(yī)院內(nèi)設(shè)有藥房(常用藥物均可在康復(fù)醫(yī)院領(lǐng)取)、看病科室、康復(fù)大廳(做康復(fù)治療、言語(yǔ)治療等)、體檢中心以及協(xié)助護(hù)理、專業(yè)護(hù)理和記憶照護(hù)區(qū)。泰康的專業(yè)護(hù)理業(yè)態(tài)將老年居民細(xì)分5個(gè)等級(jí)，設(shè)置3個(gè)區(qū)域：協(xié)助生活區(qū)照料的是1、2級(jí)老人，即大部分可以自理，但行動(dòng)不太方便;專業(yè)護(hù)理區(qū)照料3、4級(jí)老人，即長(zhǎng)期臥床老人;記憶照護(hù)區(qū)護(hù)理5級(jí)老人，即部分患有阿茲海默癥的居民，可以自理但記憶力很差。

醫(yī)護(hù)體系方面，泰康首創(chuàng)“1+N”照護(hù)模式，即1名主要負(fù)責(zé)人主導(dǎo)，N名護(hù)理成員輔助。根據(jù)對(duì)老年居民的身體評(píng)估結(jié)果，確定“1”和“N”的身份。居民生活在獨(dú)立生活區(qū)，則“1”的身份為管家;在協(xié)助護(hù)理區(qū)，“1”身份為護(hù)士;在專業(yè)護(hù)理區(qū)，“1”的身份為醫(yī)生。N為營(yíng)養(yǎng)師、社工、康復(fù)師、康復(fù)團(tuán)隊(duì)、心理咨詢師等。這種模式可以保障居民得到全面專業(yè)的照護(hù)服務(wù)。

泰康仙林鼓樓醫(yī)院依托強(qiáng)大的專家團(tuán)隊(duì)，借助高科技手段，可以為養(yǎng)老社區(qū)的居民提供遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)。另外，泰康還引入了國(guó)外頂級(jí)醫(yī)療資源。泰康健投、泰康仙林鼓樓醫(yī)院、美國(guó)西奈山醫(yī)院共同簽署長(zhǎng)期合作協(xié)議。未來，雙方醫(yī)院將在醫(yī)療技術(shù)、醫(yī)院運(yùn)營(yíng)管理、人才培養(yǎng)等方面進(jìn)行長(zhǎng)期深度合作。這些醫(yī)養(yǎng)體系內(nèi)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的支撐是泰康的又一大優(yōu)勢(shì)。

2)泰康養(yǎng)老社區(qū)布局開始較早，已初步形成規(guī)模，后續(xù)可快速?gòu)?fù)制。泰康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局先于國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企、戰(zhàn)略堅(jiān)定、投資額大，先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著。具體包括：①泰康于2011年拿了第一塊養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)用地，提前近10年拿地、運(yùn)作布局醫(yī)療板塊，資金成本和時(shí)間成本有優(yōu)勢(shì)。另外，也積累了比較成熟的養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有助于縮短后續(xù)的養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)周期。②養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)能力、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)及慢病管理專業(yè)能力等需要長(zhǎng)時(shí)間的積累，泰康之家燕園自2015年開始運(yùn)營(yíng)，其后申園、粵園等相繼開業(yè)，初步形成了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系，后續(xù)可在其他養(yǎng)老社區(qū)中快速可復(fù)制化。③泰康也正從三個(gè)層次來推進(jìn)照料及養(yǎng)老醫(yī)護(hù)人才培養(yǎng)，一是整合企業(yè)醫(yī)療資源，將自建護(hù)理學(xué)院，定制化培養(yǎng)高級(jí)人才;二是與大中院校深度合作，共同創(chuàng)辦教學(xué)基地，定向開辦“泰康班”;三是積極拓展成人職業(yè)教育，為有轉(zhuǎn)職需求的成人提供培訓(xùn)。

4、泰康養(yǎng)老社區(qū)入住方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

非保險(xiǎn)客戶入住泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，需要繳納入門費(fèi)、樂泰財(cái)富卡和月費(fèi)。入門費(fèi)與樂泰財(cái)富卡都是一筆一次性繳納且可退還的押金。繳納入門費(fèi)(20萬)方可獲得泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的入住資格;繳納樂泰財(cái)富卡的費(fèi)用(100-300萬不等)，獲得樂泰財(cái)富卡會(huì)籍，鎖定“免房屋基本居住費(fèi)用”的優(yōu)惠;月費(fèi)包含居家費(fèi)用和餐費(fèi)，須按月繳納。

“幸福有約”是泰康“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”的產(chǎn)品計(jì)劃?！靶腋Ｓ屑s”由“年金險(xiǎn)+社區(qū)保證入住函”共同組成，保單總保費(fèi)合計(jì)超過200萬，即投被保人可享受養(yǎng)老社區(qū)的“保證入住權(quán)”，且保費(fèi)越高，享有權(quán)利和服務(wù)越多。購(gòu)買“幸福有約”的保險(xiǎn)客戶可以免交入門費(fèi)，且可選擇是否購(gòu)買樂泰財(cái)富卡，如不購(gòu)買樂泰卡客戶，月費(fèi)中需額外繳納房屋使用費(fèi)。

4.2.2. 太保家園

2014年中國(guó)太保經(jīng)原保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，設(shè)立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺(tái)——太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，開始涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在轉(zhuǎn)型“2.0”規(guī)劃中，太保在養(yǎng)老投資端開始發(fā)力，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局動(dòng)作頻頻，在2018年6月增資旗下的太保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司27.81億;7月太保養(yǎng)投宣布擬以40億投資建設(shè)成都溫江養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目;10月正式發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃;11月召開太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)綜合解決方案發(fā)布會(huì)，正式推出養(yǎng)老社區(qū)及對(duì)接保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)與歐洲高端養(yǎng)老公司歐葆庭成立太平洋歐葆庭養(yǎng)老企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，引入西方一流的養(yǎng)老醫(yī)護(hù)體系。2019年，太保家園·大理頤老院國(guó)際樂養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目、成都國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)和杭州國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目正式開工建設(shè)，上海、廈門、南京等地的擬投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也取得重大進(jìn)展。

1. 太保養(yǎng)老社區(qū)的布局和未來規(guī)劃

中國(guó)太保養(yǎng)老社區(qū)依據(jù)“聚焦集團(tuán)保險(xiǎn)主業(yè)高地城市、聚焦長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市群、聚焦人口老齡化重度城市”的原則進(jìn)行布局，按照“南北呼應(yīng)、東西并進(jìn)、全國(guó)連鎖”的思路，加快推進(jìn)6個(gè)城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目落地。計(jì)劃投資100億完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初始階段的布局，其中70億建設(shè)城郊大型CCRC養(yǎng)老社區(qū)，30億建設(shè)城市中小型康養(yǎng)項(xiàng)目。

太保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)做了細(xì)分，打造覆蓋從55-100歲的全年齡段養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，包括樂養(yǎng)、頤養(yǎng)、康養(yǎng)三大產(chǎn)品線。樂養(yǎng)產(chǎn)品線是面向55-69歲的低齡老人，以旅居候鳥式養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主;頤養(yǎng)產(chǎn)品線是面向70-79歲的中齡老人的城郊型產(chǎn)品，以健康活力養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主，頤養(yǎng)社區(qū)為CCRC(持續(xù)照護(hù))模式，提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理(含記憶照料)三種不同類型的服務(wù);康養(yǎng)產(chǎn)品線是面向80歲以上的高齡老人的城市型養(yǎng)護(hù)產(chǎn)品，以康復(fù)護(hù)理業(yè)態(tài)為主。

目前規(guī)劃的6個(gè)高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，成都、杭州、上海、廈門四地規(guī)劃為城郊型國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)，大理為度假型樂養(yǎng)社區(qū)。其中，成都頤養(yǎng)社區(qū)、大理頤老院項(xiàng)目、杭州國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)3個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)施工建設(shè)，廈門、南京項(xiàng)目已進(jìn)入決策流程。公司規(guī)劃至2021年，太保預(yù)計(jì)在北京、青島、廈門、南京、武漢、廣州、深圳、珠海完成布局;至2025年，預(yù)計(jì)完成規(guī)劃中6個(gè)城郊型和度假型社區(qū)，以及若干個(gè)城市型養(yǎng)老社區(qū)，將運(yùn)營(yíng)8000-10000套高端養(yǎng)老公寓，運(yùn)營(yíng)床位數(shù)達(dá)到1-1.2萬。

2、太保養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)

相對(duì)其他險(xiǎn)企，太保在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的布局較晚，充分吸收泰康、太平等公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)上的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)同業(yè)中成功項(xiàng)目在拿地建設(shè)、投資開發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)的模式，戰(zhàn)略清晰、打法明確。太保養(yǎng)老社區(qū)的特點(diǎn)體現(xiàn)如下：

1)產(chǎn)品線定位明確，覆蓋不同養(yǎng)老客群的需求。產(chǎn)品線定位明確，覆蓋不同養(yǎng)老客群的需求。太保細(xì)分養(yǎng)老市場(chǎng)，打造三大產(chǎn)品線：高領(lǐng)康養(yǎng)、中齡頤養(yǎng)、低齡樂養(yǎng)，全方位覆蓋養(yǎng)老客群的需求。其打造的每一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目都有結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和客群情況分析得出的明確定位，如成都、杭州為頤養(yǎng)社區(qū)，大理為樂養(yǎng)社區(qū)。

2)與歐洲養(yǎng)老醫(yī)護(hù)專家歐葆庭公司成立合資運(yùn)營(yíng)公司，共同建設(shè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，可以高效的建立成熟的運(yùn)營(yíng)體系。未來將由運(yùn)營(yíng)公司介入提供養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，直接對(duì)接歐洲最成熟的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)服務(wù)水準(zhǔn)。合資公司將充分利用中國(guó)太保在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域本土投資的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)更注重發(fā)揮歐葆庭在長(zhǎng)者健康及個(gè)人護(hù)理領(lǐng)域的豐富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和成熟的技術(shù)特長(zhǎng)，特別是吸收借鑒歐洲進(jìn)入老齡化社會(huì)以來對(duì)高齡、失能失智老人特有的人文關(guān)懷傳統(tǒng)，以及一整套養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)與管理的制度、流程、體系。同時(shí)與杭州醫(yī)學(xué)院等多家專業(yè)院校鑒定戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展訂單式人才培養(yǎng)，做好高素質(zhì)服務(wù)人才儲(chǔ)備。

3)積極探索養(yǎng)老+科技模式，科技植入養(yǎng)老社區(qū)。太保協(xié)同科技公司開發(fā)了一系列健康管理系統(tǒng)如病情遷移模型系統(tǒng)、磁感應(yīng)手指活動(dòng)監(jiān)測(cè)儀、腦功能定量成像儀、步態(tài)分析系統(tǒng)等隨時(shí)監(jiān)測(cè)老人身體狀況。通過應(yīng)用新型科技改善客戶體驗(yàn)，同時(shí)提升養(yǎng)老園區(qū)的運(yùn)營(yíng)效率。

4.2.3. 太平樂享家

2015年中國(guó)太平經(jīng)原保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，設(shè)立了國(guó)內(nèi)第二家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺(tái)——太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理公司，開始正式涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。早在太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理公司成立前，中國(guó)太平就已著手布局投資和運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其首個(gè)“太平小鎮(zhèn)”旗艦項(xiàng)目——上海周浦梧桐人家于2012年落滬，2014年開工，占地約284畝，于2019年11月投入運(yùn)營(yíng)。2015年，太平突破單一拿地建設(shè)模式，與第三方平臺(tái)合作吸納優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)資源，重輕資產(chǎn)并舉，目前太平人壽養(yǎng)老服務(wù)品牌“太平樂享家”旗下第三方養(yǎng)老社區(qū)有5家。

1、太平養(yǎng)老社區(qū)布局和未來規(guī)劃

目前太平主要采用“輕重并舉”的方式推進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)的落地：1)重資產(chǎn)模式：“梧桐人家”CCRC國(guó)際健康頤養(yǎng)社區(qū)，目前為全國(guó)最大的單體項(xiàng)目，投資額約為39.2億，社區(qū)占地284畝，已于2019年11月正式運(yùn)營(yíng)?！拔嗤┤思摇睋碛?500余套健康活力老年公寓和近1000張康復(fù)護(hù)理床位，可為約3500位老年人提供長(zhǎng)期持續(xù)的高品質(zhì)醫(yī)療健康養(yǎng)老服務(wù)。2)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：太平主要甄選市場(chǎng)上已建成運(yùn)營(yíng)的、符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)第三方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過與第三方合作運(yùn)營(yíng)，以輕量資本擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)覆蓋面。2017年來，太平陸續(xù)與上?！靶聳|苑?快樂家園”、“七彩云南?古滇名城”、寧波“星健蘭亭”、北京“當(dāng)代時(shí)光里”、大連“芳頤景薈”簽署合作協(xié)議，太平人壽養(yǎng)老服務(wù)品牌“太平樂享家”旗下第三方養(yǎng)老社區(qū)增至5家。

太平養(yǎng)老地產(chǎn)布局緩慢，養(yǎng)老社區(qū)未來規(guī)劃尚不清晰。2014年太平養(yǎng)管計(jì)劃在未來將在3-5年內(nèi)完成6-10個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，現(xiàn)僅有1家自建養(yǎng)老社區(qū)“梧桐人家”及5家輕資產(chǎn)合作社區(qū)，其中梧桐人家的建設(shè)完工期從2017年延遲至2019年。在太平的養(yǎng)老社區(qū)版圖計(jì)劃中，一線城市是其布局的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)接下來中國(guó)太平將在包括北京、深圳等地建養(yǎng)老社區(qū)。

2、太平養(yǎng)老社區(qū)的特點(diǎn)

1)太平養(yǎng)老社區(qū)實(shí)施“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，定位趨于多元化。輕資產(chǎn)模式下，用低成本獲取優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老房源，可較快進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)布局的擴(kuò)張。太平與第三方品牌合作的本質(zhì)是資源互換與共享。對(duì)于太平來說，作為增值服務(wù)的一部分，購(gòu)買對(duì)接保單的客戶可選取任意一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)入住;對(duì)第三方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，太平在全國(guó)范圍內(nèi)有大量?jī)?yōu)質(zhì)的高端客戶資源，借助太平的品牌及客戶，可提升入住率。太平輕資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)已形成一套專業(yè)化、體系化的養(yǎng)老房源的合作標(biāo)準(zhǔn)，包括：①引入標(biāo)準(zhǔn)，從選址與周邊配套、硬件設(shè)施、運(yùn)營(yíng)及軟件和品牌融合四個(gè)方面研判第三方養(yǎng)老社區(qū)是否符合標(biāo)準(zhǔn);②統(tǒng)一管理，針對(duì)所有引入的第三方養(yǎng)老社區(qū)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的操作，消除引入的第三方養(yǎng)老社區(qū)在不同地區(qū)有不同的服務(wù)質(zhì)量的情況;③退出機(jī)制，保持整體“太平樂享家”養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。

輕重資產(chǎn)模式下太平養(yǎng)老社區(qū)的定位各異：①與第三方合作運(yùn)營(yíng)的寧波星健蘭亭、上?？鞓芳覉@、云南古滇名城三個(gè)園區(qū)為旅居型社區(qū)，主打度假式養(yǎng)老，客戶既可以選擇短期體驗(yàn)，實(shí)地感受及了解養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境及服務(wù)品質(zhì)，為未來的養(yǎng)老規(guī)劃提供更多選擇，也可以在符合條件的情況下選擇長(zhǎng)期入住。②以重資產(chǎn)模式自建的上海梧桐人家則對(duì)標(biāo)高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)分為健康活力區(qū)、頤養(yǎng)護(hù)理區(qū)兩大板塊。健康活力區(qū)針對(duì)健康自理長(zhǎng)者，更加注重生活方式和生活品質(zhì)的打造，通過服務(wù)、豐富的文娛活動(dòng)、餐飲、健康管理等一系列完善的配套設(shè)施及運(yùn)營(yíng)體系，為長(zhǎng)者創(chuàng)造高品質(zhì)退休生活。頤養(yǎng)護(hù)理區(qū)主要針對(duì)介助介護(hù)長(zhǎng)者，更加注重生活照護(hù)服務(wù)、頤養(yǎng)康復(fù)服務(wù)的提供。

2)運(yùn)營(yíng)方面，與國(guó)際知名養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商美國(guó)水印公司成立合資公司，專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理。美國(guó)水印公司已有三十多年養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，合資公司在美國(guó)水印多年積累的基礎(chǔ)上，研發(fā)出具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)營(yíng)管理體系，包含1000多項(xiàng)制度，涉及生活服務(wù)、健康管理、醫(yī)療護(hù)理等各個(gè)專業(yè)。后續(xù)運(yùn)營(yíng)和持續(xù)照護(hù)服務(wù)是太平人壽目前重點(diǎn)打造的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3)梧桐人家的醫(yī)療資源較豐富。一方面，梧桐人家自建的以小綜合、大專科為特色的二級(jí)康復(fù)醫(yī)院預(yù)計(jì)將于2020年下半年開業(yè)，將引入國(guó)外先進(jìn)的老年病康復(fù)及專項(xiàng)護(hù)理技術(shù)，確保長(zhǎng)者不出社區(qū)就能看病、配藥。另一方面，“梧桐人家”坐落于上海浦東周浦鎮(zhèn)-上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)，是一個(gè)集“醫(yī)、教、研、產(chǎn)”為一體的新型綜合性醫(yī)學(xué)園區(qū)，上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心、質(zhì)子重離子醫(yī)院、曙光醫(yī)院東院、腫瘤醫(yī)院東院等各大醫(yī)院就在周邊，與梧桐人家自身配置的醫(yī)療設(shè)施一同構(gòu)成完善的醫(yī)療體系。

3、太平養(yǎng)老社區(qū)入住方式

太平養(yǎng)老社區(qū)的入住方式有會(huì)籍制和與保單掛鉤兩種。

1)購(gòu)買會(huì)籍方式。會(huì)籍區(qū)別于泰康養(yǎng)老社區(qū)的押金性質(zhì)的“入門費(fèi)+樂泰財(cái)富卡”，而是購(gòu)買社區(qū)房間使用權(quán)的一次性的支付款。會(huì)籍對(duì)應(yīng)面積不同大小房型的入住權(quán)一次性收費(fèi)，在100-400萬不等，可獲得與土地年限等長(zhǎng)的居住時(shí)限(50年)入住權(quán)，入住年齡要求55歲以上。會(huì)籍的入住權(quán)與指定房間掛鉤，入住社區(qū)免交每月房屋使用費(fèi)，只需每月繳納服務(wù)費(fèi)+餐費(fèi)，服務(wù)費(fèi)從6000到9500不等。目前太平養(yǎng)老社區(qū)相對(duì)于其他高端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品定價(jià)較低，公司主要想以低價(jià)快速搶占市場(chǎng)。

會(huì)籍制給與客戶較高的靈活度，會(huì)籍會(huì)員可在土地使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、繼承、退還會(huì)籍，可指定包括但不限于父母以外家庭有關(guān)系的成員入住，也可以變更入住人。隨著未來不動(dòng)產(chǎn)增值及高端養(yǎng)老社區(qū)的需求提升，客戶可以通過轉(zhuǎn)讓會(huì)籍來獲得增值收益。會(huì)籍制有助于公司銷售快速上量，但公司將未來養(yǎng)老社區(qū)增值的收益讓渡給客戶。

2)購(gòu)買保單方式。太平養(yǎng)老社區(qū)可以通過購(gòu)買指定保額的保險(xiǎn)獲得入住資格。一般200萬總保費(fèi)可獲得一個(gè)保證入住權(quán)，在特殊業(yè)務(wù)推動(dòng)階段，會(huì)下降保費(fèi)要求。與會(huì)籍客戶不同的是，保險(xiǎn)客戶入住權(quán)不與具體房屋綁定，而會(huì)籍客戶是綁定具體房屋入住權(quán)。費(fèi)用層面，保險(xiǎn)客戶每月繳納的是房屋使用費(fèi)+服務(wù)費(fèi)+餐費(fèi)，合計(jì)月費(fèi)在2萬及以上。

5. 投資建議

當(dāng)前壽險(xiǎn)的覆蓋度仍處于較低狀態(tài)，未來增長(zhǎng)的重要來源之一是提升保險(xiǎn)公司的服務(wù)覆蓋度，即延申保險(xiǎn)產(chǎn)品上下游服務(wù)鏈，通過“產(chǎn)品+服務(wù)”的模式，提升保險(xiǎn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)力。其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)是和保險(xiǎn)最為契合的兩大服務(wù)體系。老齡化日趨加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片藍(lán)海，越來越多保險(xiǎn)公司在加速進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我們判斷，未來養(yǎng)老社區(qū)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)且運(yùn)營(yíng)品質(zhì)高的保險(xiǎn)公司，將搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)(包括商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn))的藍(lán)海市場(chǎng)。目前內(nèi)地保險(xiǎn)公司估值處于低位，中國(guó)平安、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)2020年P(guān)EV為1.02、0.80、0.66、0.61倍。從上述未來大趨勢(shì)的視角，我們推薦中國(guó)太保、中國(guó)平安，建議關(guān)注中國(guó)太平。

(編輯：宇碩)