中泰證券：浦東金橋（600639.SH）金色中環(huán)發(fā)展帶上的核心區(qū)域開發(fā)商，首予“買入”評級

智通財經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報告稱，浦東金橋（600639.SH）金色中環(huán)發(fā)展帶上的核心區(qū)域開發(fā)商。預(yù)計2021年至2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入42.48億、49.3億、54.92億，同比增長18%、16%及11%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤12.94億、15.78億及19.48億，同比增長16.8%、21.93%及23.5%;攤薄后每股收益1.15、1.41及1.74，對應(yīng)PE為10.6倍、8.7倍及7倍。首次覆蓋，給與“買入”評級。

中泰證券指出，2018年來，浦東金橋持有供出租項目建筑面積持續(xù)擴(kuò)張，出租率整體維持在80%以上的較高水平。截至2020年末，公司持有的各類經(jīng)營性物業(yè)約270萬㎡，總體出租率80.71%。2021年浦東金橋繼續(xù)推進(jìn)園區(qū)內(nèi)持有物業(yè)開發(fā)，2021年重點推動金橋壹中心、中移動上海研究院等13個工程項目前期及開工建設(shè);Office Park金科園項目按計劃節(jié)點推進(jìn)。

中泰證券主要觀點如下：

公司簡介：上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司成立于1992年，公司于1993年3月登陸上海證券交易所。上市至今，公司抓住浦東開發(fā)開放契機(jī)，依托上市公司的品牌優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，積極承擔(dān)上海自由貿(mào)易試驗區(qū)金橋區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和載體運營管理，著力打造產(chǎn)城融合的示范園區(qū)。

園區(qū)業(yè)務(wù)：多業(yè)態(tài)發(fā)力，租賃物業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定租金收入

園區(qū)業(yè)務(wù)方面，公司主要從事上海金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目的開發(fā)、運營和管理。2018年來，浦東金橋持有供出租項目建筑面積持續(xù)擴(kuò)張，出租率整體維持在80%以上的較高水平。截至2020年末，公司持有的各類經(jīng)營性物業(yè)約270萬㎡，總體出租率80.71%。

2021年浦東金橋繼續(xù)推進(jìn)園區(qū)內(nèi)持有物業(yè)開發(fā)，2021年重點推動金橋壹中心、中移動上海研究院等13個工程項目前期及開工建設(shè);Office Park金科園項目按計劃節(jié)點推進(jìn)。

住宅開發(fā)：打造碧云品牌高品質(zhì)住宅

住宅開發(fā)方面，浦東金橋依靠自身區(qū)域綜合開發(fā)優(yōu)勢，承接了區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅項目開發(fā)，已售未結(jié)算項目隱含較高待結(jié)算利潤。中泰證券按照核心項目碧云尊邸項目50%的預(yù)售比例估算，在房價不漲的假設(shè)下，碧云尊邸項目合計總貨值接近90億，根據(jù)公司開發(fā)進(jìn)度表，項目建設(shè)預(yù)計總投資在28.8億，已售未結(jié)算項目隱含可結(jié)算利潤較高。其中已銷售部分預(yù)計2021年進(jìn)入收入結(jié)算。

區(qū)域發(fā)展：五大倍增+金色中環(huán)，金橋開發(fā)大有可期

2020年是浦東新區(qū)倍增行動、金色中環(huán)建設(shè)的發(fā)力年，根據(jù)浦東金橋經(jīng)營計劃，公司將按照“運營一批、建設(shè)一批、儲備一批”的總體思路，全力推動20多個工程建設(shè)的滾動策劃、開發(fā)建設(shè)。作為浦東新區(qū)國資委下屬的金橋區(qū)域主要開發(fā)主體，在高質(zhì)量政策扶持政策下，公司經(jīng)營質(zhì)量方面有望實現(xiàn)高質(zhì)量的持續(xù)性增長。

風(fēng)險提示：融資環(huán)境收緊超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、疫情反復(fù)再次沖擊地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、研究報告使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時