新股解讀|融信服務(wù)：內(nèi)生外拓齊發(fā)力，有望邁入“第二增長曲線”?

經(jīng)過去年下半年短暫的波動后，物業(yè)板塊的“風(fēng)”似乎又起來了。

2021年開年以來，在跌宕起伏的港股大盤中，物業(yè)板塊算是表現(xiàn)比較“穩(wěn)”的——板塊整體累漲逾40%%，個股方面，有逾5只物業(yè)股漲幅達(dá)到50%以上，近10只個股漲幅超過40%。其中，年初至今中海物業(yè)累漲逾100%，世茂服務(wù)累漲逾65%。

對照上述物業(yè)股的漲幅來看，不難看出，漲勢良好的物業(yè)股一般都是規(guī)模占優(yōu)，或者是成長性突出的個股。而這一表現(xiàn)，也無不透露一個事實——物企持續(xù)的規(guī)?；瘮U張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力，不僅使得物業(yè)股的上升空間極具想象力，也使得這些物業(yè)股十分“抗打”。

恰逢此時，我們也關(guān)注到當(dāng)前物企待上市的名單中的一匹“黑馬”--融信服務(wù)向港交所更新了招股書。

據(jù)了解，融信服務(wù)是一家全國性綜合物業(yè)管理服務(wù)商，主要為住宅和非住宅物業(yè)提供多元化物業(yè)管理服務(wù)，旗下運營的子公司分別有融信世歐及融信物業(yè)管理等。追溯其成長歷史可發(fā)現(xiàn)，融信服務(wù)并不像其他上市的物業(yè)股份一樣從地產(chǎn)拆分而來，而是和融信中國互為“兄弟公司”。

融信服務(wù)在物業(yè)賽道中也算的上是成長性較高的“中上游選手”——物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名中，2020年排名第20位，2021年排名第19位。

那么，下面不妨從它的基本面出發(fā)，來分析一下融信服務(wù)的成長價值究竟如何?

和其他閩系房企類似，融信服務(wù)的“事業(yè)版圖”也是以福建、長三角為深耕區(qū)域，并向外輻射至全國。

2017年，融信服務(wù)將業(yè)務(wù)擴展至四川省成都、河南省鄭州和天津，并將總部由福建省福州市搬遷至上海，發(fā)展成為一家全國性綜合物業(yè)管理服務(wù)商。截至目前，其在鞏固海峽西岸地區(qū)和長江三角洲地區(qū)市場地位的同時，也仍在快速向中國市場其他地區(qū)滲透。

而隨著該公司不斷將“觸手”延伸到其它地區(qū)，其在管總建筑和總簽約面積也處于不斷攀升之勢。

截至2020年12月31日，融信服務(wù)有119 個在管項目和91個已簽約管理但尚未交付予的項目，覆蓋兩大主要地區(qū)和其他地區(qū)的44個城市，在管總建筑面積約1990萬平方米，總簽約建筑面積約3820萬平方米。

值得一提的是，融信服務(wù)純利在2018年至2020年能實現(xiàn)復(fù)合增長率58.7%的高速增長，一定程度上得益于長三角的服務(wù)面積逐年上升的“功勞”。

據(jù)招股書披露，近年來，融信服務(wù)海峽西岸管理面積占總管理面積的比重不斷下降，而長三角地區(qū)的比重則不斷提升：2018年至2020年，該公司海峽西岸管理面積占比分別為92.8%、73.1%和63.5%，長江三角洲地區(qū)管理面積占比則分別為7.2%、14.2%和22.8%。

而長三角服務(wù)面積占比的逐步提升，實際上也相當(dāng)于變相拓寬融信服務(wù)的利潤空間。

一方面，長三角地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達(dá)水平明顯要高于海峽西岸地區(qū)。據(jù)中指院，截至2019年底，海峽西岸地區(qū)的城鎮(zhèn)化率和人均可支配收入分別達(dá)61.6%和每年 32149元，長江三角洲地區(qū)的城鎮(zhèn)化率和人均可支配收入分別達(dá)71.1%和每年45551元。

另一方面，長三角地區(qū)的物業(yè)管理費用也顯著高于海峽西岸地區(qū)，于2019年，海峽西岸地區(qū)但平均住宅物業(yè)管理費為每月每平方米2.0元，長江三角洲地區(qū)的平均住宅物業(yè)管理費為每月每平方米2.3元。

基于上述，不難看出，融信服務(wù)目前已經(jīng)憑借其品牌效應(yīng)，走出了區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的局限性，而隨著其不斷深耕海峽西岸、長三角地區(qū)及同步滲透場其他地區(qū)的戰(zhàn)略推進(jìn)，其在管建筑總面積有望繼續(xù)穩(wěn)步增長，進(jìn)而刺激營收凈利繼續(xù)保持強勁的增長勢頭。

此外，融信服務(wù)的第三方業(yè)務(wù)占比逐年提升，也將使得其規(guī)模增長或更具想象空間。

從2016年對外服務(wù)開始，融信服務(wù)來自于第三方開發(fā)商項目的收入便呈迅速增長之勢。

2018年至2020年，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)線中，來自第三方開發(fā)商的在管面積分別為420萬平方米、667萬平方米和754萬平方米;期內(nèi)第三方開發(fā)商項目所得收益則分別為5603萬元、6967萬元和1.02億元。第三方在管面積和收益逐年上升，體現(xiàn)出公司在市場化外拓的優(yōu)勢。

(數(shù)據(jù)來源：融信服務(wù)招股書)

從更深層次的角度來看，第三方業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度不斷提升這變化，對于融信服務(wù)而言還有著其它積極作用——這意味著，該公司的服務(wù)能力不僅得到了市場的認(rèn)可，同時也進(jìn)一步驗證了公司成長的邊界不再完全受制于母公司，規(guī)模增長將更具想象空間。