2020物管年報總結(jié)：普遍制定未來3-5年高速擴(kuò)張計劃，龍頭公司將繼續(xù)享有估值溢價

本文來自微信公眾號“興證海外”，作者：宋健、孫鐘漣。

投資要點(diǎn)：

2020年的物業(yè)管理：規(guī)模高增長，業(yè)務(wù)多元化。1)2020年物管公司繼續(xù)通過多種方式擴(kuò)張在管面積，頭部物管公司在管規(guī)模均突破3.7億平米，行業(yè)在管面積平均同比增速為59.7%;2)我們整理的24家港股上市物管公司的營業(yè)收入、毛利以及凈利潤的平均增速分別為43.8%、54.5%和66.2%;3)物管公司從基礎(chǔ)住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)向泛物業(yè)管理滲透，包括商業(yè)運(yùn)營和管理、城市運(yùn)營服務(wù)以及各類增值服務(wù)，增值服務(wù)收入平均占比達(dá)到39%，毛利平均占比達(dá)到51%。

市場化外拓體現(xiàn)物管綜合實力：市場外拓成本低且無整合風(fēng)險，能夠反映物管公司的品牌力、產(chǎn)品力和服務(wù)力，是物管公司核心競爭力的綜合體現(xiàn)。物管公司開始重視市場化外拓能力的培育，加強(qiáng)外拓團(tuán)隊的建設(shè)，同時擴(kuò)大外拓物業(yè)的類型，除了新房市場，還包括二手房市場以及公建領(lǐng)域。

房企協(xié)同助力收并購?fù)庋訑U(kuò)張：三道紅線將加速地產(chǎn)行業(yè)整合，背靠龍頭房企物管公司有望優(yōu)先受益，獲得收購中小房企旗下物管公司的機(jī)會。2020年以來，世茂服務(wù)收購福晟物業(yè)、碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)收購廣西彰泰物業(yè)等案例都具有房企整合的背景。此類背靠龍頭房企的物管公司，既可以獲得關(guān)連方穩(wěn)定的大規(guī)模交付，又可以依靠關(guān)連方的政企資源和品牌力在市場外拓和收并購上占據(jù)優(yōu)勢，業(yè)績表現(xiàn)有望兼具彈性和剛性。

商管看重運(yùn)營能力和資產(chǎn)質(zhì)量：目前港股輕資產(chǎn)商管屬性公司僅寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、合景悠活和星盛商業(yè)4家，地產(chǎn)開發(fā)商均積極培育商業(yè)地產(chǎn)能力，未來更多輕資產(chǎn)屬性商管公司有望分拆出來，商管賽道有望發(fā)展成為新的獨(dú)立板塊。商管公司更看重本身的運(yùn)營能力以及管理的資產(chǎn)的質(zhì)量。前期商管的運(yùn)營依賴關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司提供的項目，后續(xù)商管公司將利用積累的品牌、團(tuán)隊和經(jīng)驗開啟輕資產(chǎn)輸出的之路。從2020年購物中心的恢復(fù)情況來看，重奢型和高端型定位的購物中心具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。推薦運(yùn)營能力持續(xù)改善的寶龍商業(yè)和資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)的華潤萬象生活。

2021年的物業(yè)管理：戰(zhàn)略無秘密，成果看執(zhí)行。物管公司普遍制定了未來3-5年的高速擴(kuò)張計劃，我們對此持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“謹(jǐn)慎”在于大家的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，未來必然面臨激烈的市場競爭，在市場情緒高漲的時候喊出的目標(biāo)過于積極;“樂觀”在于物業(yè)管理行業(yè)正從最基礎(chǔ)的物管業(yè)務(wù)向泛物業(yè)管理滲透，龍頭物管公司將繼續(xù)憑借先發(fā)優(yōu)勢、規(guī)模和品牌優(yōu)勢以及資本市場帶來的金融優(yōu)勢享受規(guī)模紅利。3-5年目標(biāo)最終是否能夠完成就要看各家的管理體系、激勵制度以及執(zhí)行力。目前港股物管板塊平均估值對應(yīng)2021/2022年26.6/18.2XPE。我們認(rèn)為龍頭物管公司將繼續(xù)享有估值溢價，同時成長性和確定性兼具的優(yōu)質(zhì)中型物管公司也值得關(guān)注。行業(yè)首選永升生活服務(wù)(01995)、寶龍商業(yè)(09909)、融創(chuàng)服務(wù)(01516)、碧桂園服務(wù)(06098)、中海物業(yè)(02669)、新城悅服務(wù)(01755)，推薦關(guān)注華潤萬象生活(01209)、保利物業(yè)(06049)、時代鄰里(09928)。

風(fēng)險提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張和收購不及預(yù)期;物業(yè)管理費(fèi)提價受阻;收繳率不及預(yù)期;增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。(智通財經(jīng)編輯：張金亮)