新股前瞻|海倫堡“扶子上位”：海悅生活赴港背后，成色究竟如何?

4月23日，海倫堡旗下物業(yè)公司海悅生活控股有限公司(簡稱“海悅生活”)向港交所正式遞交招股書，聯(lián)席保薦人為農(nóng)銀國際、建銀國際。

在眾多物業(yè)公司中，海悅生活算不上庸中佼佼，但如提起他的實控人黃熾恒，那可就故事多多了。

據(jù)悉，海悅生活是由海倫堡地產(chǎn)的創(chuàng)始人黃熾恒成立的，直至目前黃熾恒擁有97%的股份，是該公司的實控人，而他被廣為人知則主要是源于一個“明明可以靠炒股吃飯，卻偏偏要搞地產(chǎn)”的投資段子。

2009年，黃熾恒建倉上海萊士，一年后上海萊士股票飆升150%，由此獲得“最牛散戶”稱號;2014年黃熾恒又因豪擲億元申購新寶股份，再次被冠上“最牛打新散戶”稱號。甚至于有媒體報道稱，黃熾恒炒股賺的錢比海倫堡地產(chǎn)賺的都要多。

不過，相較于“副業(yè)”賺得盆滿缽滿，黃熾恒在經(jīng)營主業(yè)房地產(chǎn)上卻沒那么幸運(yùn)——由于錯過地產(chǎn)行業(yè)最佳擴(kuò)張時機(jī)，多次遞表上市的海倫堡地產(chǎn)，終究因不太好看的財務(wù)數(shù)據(jù)被港交所置之門外。

現(xiàn)如今，黃熾恒換了一條新賽道，準(zhǔn)備乘著物業(yè)崛起的風(fēng)口，把旗下的物業(yè)公司海悅生活推向臺前。而海悅生活的成色又究竟怎么樣呢?

“水”大，“魚”不大

追溯海悅生活成立歷史可知，它的前身是海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒創(chuàng)立的廣州海倫堡物業(yè)，成立于1999年。因而這樣看起來，其也算是在物管行業(yè)中資質(zhì)不淺了。而它的業(yè)務(wù)也大多物業(yè)公司相似，涵蓋廣泛物業(yè)類型，包括住宅物業(yè)以及工業(yè)園、購物中心及辦公大樓等非住宅物業(yè)。

眾所周知，一家公司的成長空間離不開其所處的市場規(guī)模加持，所以下面不妨來看看海悅生活的市場空間究竟如何。

近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，以及在2020年初的公共衛(wèi)生事件“黑天鵝”的催化下，物管行業(yè)不負(fù)眾望地迎來崛起的風(fēng)口，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目也以肉眼可見的速度迅速增加。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均在管總建筑面積由2015年的約2360萬平方米增至2019年的4280萬平方米，復(fù)合年增長率約為16.0%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管物業(yè)平均數(shù)由截至2015年12月31日的154個增至截至2019年12月31日的212個，復(fù)合年增長率為8.3%。

(數(shù)據(jù)來源：中指院)

而由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)量增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均收益也相應(yīng)地大幅增長：

由2015年的約5.4億元增至2019年的約10.4億元，復(fù)合年增長率約為17.8%。簡而言之，就是，物業(yè)行業(yè)正處于市場規(guī)模大幅攀升的發(fā)展階段。

在這個背景下，由于海悅生活還主要深耕粵港澳大灣區(qū)等一二線城市，這將意味著，該公司將吃下物業(yè)市場規(guī)模崛起及一二線城市區(qū)域優(yōu)勢的雙重紅利。

據(jù)招股書披露，截至2020年12月底，海悅生活的在管和已簽約項目共有150個，簽約總建筑面積約為4230萬平方米，在管總建筑面積約為2430萬平方米，覆蓋中國15個省份、直轄市及自治區(qū)57個城市，聚焦大灣區(qū)、中國西南部、華東以及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的其他一、二線城市，其中有50%以上的在管建筑面積位于一二線城市。

(數(shù)據(jù)來源：海悅生活招股書)

不過，遺憾的是，相對于上述市場紅利而言，海悅生活在市場的規(guī)模并不是很大，處于中游水平。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020上市物企規(guī)模(在管面積)排名中，“前三甲”分別為被彩生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)奪得，在管面積分別為5.52億平方米、4.62億平方米、3.80億平方米。而海悅生活2020年的在管面積僅有2430萬平方米，可見與行業(yè)龍頭的規(guī)模還是存有較大差距的。

與此同時，據(jù)據(jù)招股書披露，海悅生活在中指院的2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排名22，亦是處于中上游水平。

綜合上述來看，雖然物業(yè)行業(yè)前景可期，但對于海悅生活而言則頗有“水大，魚不大”的意味。

業(yè)績穩(wěn)健增長，但外拓能力有待考究

不得不說的是，雖然海悅生活不具有規(guī)模優(yōu)勢，但實際上其業(yè)績增長還是比較穩(wěn)健的。

經(jīng)營業(yè)績上，2018至2020年，海悅生活的營業(yè)收入分別約為4.17億元、5.57億元和6.76億元，復(fù)合年增長率為27.3%;對應(yīng)凈利潤分別為4632.9萬元、7703.4萬元和9796.6萬元，復(fù)合年增長率為45.4%。

(數(shù)據(jù)來源：海悅生活招股書)

盈利能力方面，也處于穩(wěn)步提升狀態(tài)。2018年至2020年，該公司的毛利率分別為27.0%、29.0%、30.7%，不斷提升。而現(xiàn)金流水平也不斷穩(wěn)健增長：報告期內(nèi)，該公司經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額分別為1.1億元、1.18億元、1.46億元。

(數(shù)據(jù)來源：海悅生活招股書)

不過，相較于上述表現(xiàn)穩(wěn)健的財務(wù)數(shù)據(jù)，海悅生活的資產(chǎn)負(fù)債率雖然逐年下降，但在眾多物業(yè)公司中則算比較高：據(jù)招股書顯示，2018年至2020年，海悅生活的資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.6%、68.1%、58.1%。

此外，需要指出的是，細(xì)分到海悅生活的業(yè)務(wù)板塊上，或許還能發(fā)現(xiàn)其一些增長瑕疵。

比如說，具有高利率優(yōu)勢的社區(qū)增值服務(wù)營收不斷下降，落后于其它社區(qū)增值服務(wù)增值迅猛的物業(yè)公司。

據(jù)悉，海悅生活的收益主要來源于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三個分部。2020年該公司各板塊業(yè)務(wù)收入增長發(fā)生一個奇特的增長現(xiàn)象——社區(qū)增值服務(wù)收入不斷下降，非業(yè)主增值服務(wù)則不斷上升。與之相左的是，受益于公共衛(wèi)生事件的催化，2020年大部分物企都呈現(xiàn)出“非業(yè)主增值服務(wù)收入占比呈下降趨勢，社區(qū)增值服務(wù)增值迅猛”這一狀態(tài)。

(數(shù)據(jù)來源：海悅生活招股書)

反其道而行的做法，則意味著海悅生活離毛利率最高的社區(qū)增值服務(wù)越來越遠(yuǎn)。據(jù)招股書顯示，該公司的社區(qū)增值服務(wù)收入占比由2018年的8.4%逐漸降為6.8%。要知道，社區(qū)增值服務(wù)作為物業(yè)行業(yè)公認(rèn)的高毛利業(yè)務(wù)，它的下降可不是一個好現(xiàn)象。

再或者是，目前的海悅生活也存有外拓能力不足，過于依賴母公司的缺陷。

據(jù)招股書顯示，海悅生活的在管及已簽約面積則主要由海倫堡中國集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)。其中，2018年和2019年的在管面積和已簽約面積均來自于海倫堡，2020年才增加了一個獨(dú)立第三方的項目，簽約面積為8.3萬平方米，從中不難看出該公司的外拓壓力。

綜上所述，不難看出，海悅生活的“成色”似乎也并沒有如其創(chuàng)始人黃熾恒炒股水平那么優(yōu)秀，而存有一定增長瑕疵的它，上市之路恐怕也并沒有想象中的那么輕松了。