1月房企銷售融資點評：單月銷售大幅增長，融資規(guī)模大幅放量

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)加把勁”，作者：竺勁。

1.1百強房企1月銷售同比大幅提升

1.2各梯隊銷售門檻均有所提升，Top100門檻提升幅度較大

權(quán)益銷售金額集中度來看，2020年Top100房企權(quán)益銷售金額市占率為54.4%，較2019年提升1個百分點，但在結(jié)構(gòu)上存在分化。其中，Top10和Top20房企市占率分別略降0.4pct、0.1pct，而Top3、Top50和Top100房企市占率在本年進一步提升0.1pct、0.9pct和1.0pct，意味著Top20房企的銷售集中度提升趨勢有所放緩，而Top21-100房企的銷售市占率有所提升。

1.3月度超百億房企數(shù)高于歷年同期

1.4重點城市1月市場成交增速大幅提升

受去年同期春節(jié)假期疊加疫情因素影響，去年1月基數(shù)較低，今年1月重點城市新房市場成交面積同比大幅增加，二手房市場成交增速也明顯擴大。我們跟蹤的33個重點城市成交數(shù)據(jù)顯示，1月一手房總體成交面積同比增長85.8%，增速較上月增加66.9個百分點。其中，一二三線各能級成交面積均有不同程度的擴大。一線（4城）、二線（13城）、三線（16城）1月成交面積同比增速分別為+139.6%、+58.1%、+99.9%，增速分別較上月變動+79.6pct、+51.1pct、+82.7pct。二手房方面，我們所跟蹤的16個城市成交面積同比增長51.88%，增速較上月回升31.4個百分點。

2.融資篇

2.1股權(quán)融資：港股股權(quán)融資規(guī)模大幅回落

2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，“930新政”出臺后，股權(quán)融資渠道受到嚴格管控，上市房企再融資窗口逐漸關閉，再融資規(guī)模明顯回落，2017年、2018年A股和港股房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模分別降至347億、110億，表現(xiàn)持續(xù)低迷。2019年、2020年合計募集資金分別為753億元、1195億元，同比增長41.20%和58.59%，再融資規(guī)模大幅回升，但與新政出臺前仍有較大差距。

2021年1月，股權(quán)融資規(guī)模大幅回落。港股市場，榮萬家、星盛商業(yè)分別以0.94億股、2.50億股的首發(fā)數(shù)量實現(xiàn)IPO融資，融資金額分別為12.65億、9.65億港元；宋都服務成功實現(xiàn)IPO融資，共募集資金2億港元。

2.2債券融資：海外債規(guī)模大幅回升，債權(quán)融資利率整體下行

面對新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，2020年國民經(jīng)濟穩(wěn)定恢復，但新冠肺炎疫情的不斷反復，使得2021年國內(nèi)經(jīng)濟依舊面臨較大的下行壓力，中央將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，對房地產(chǎn)金融監(jiān)管依舊從嚴。1月15日，央行金融市場司司長表示，在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，重點開展以下幾方面工作：一是加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，牽頭各部門加強對各類資金流入房地產(chǎn)的情況監(jiān)測，引導商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。二是實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和管理規(guī)則等。三是完善住房租賃金融政策，近期將就相關政策公開征求社會意見。

流動性方面，央行流動性凈投放不及預期，銀行間市場流動性收緊。1月央行開展了21次7天期逆回購操作，中標利率均為2.20%，凈回籠2165億元，為2020年8月以來首次月度凈投放轉(zhuǎn)負。1月中上旬央行逆回購以小額操作為主，且投放規(guī)模不斷縮小。1月4日，央行開展200億元逆回購操作，1月5日規(guī)模降為100億元，1月8日降為50億元，1月13日又進一步縮小至20億元，創(chuàng)下近10年來新低。1月下旬央行開始擴大投放規(guī)模。1月19日到21日投放量分別為800億元、2800億元、2500億元，1月22日到26日投放量縮小為20億元，之后1月27日到1月29日投放量增加為1800億元、1000億元、1000億元。1月15日，為了維護銀行體系流動性合理充裕，央行開展5000億元MLF操作。

房地產(chǎn)融資方面，隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的進一步落實，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)從嚴。本月的調(diào)控政策主要針對近期各地市場過熱的問題，是對各地之前樓市調(diào)控政策的補充。其中力度最強的是上海銀保監(jiān)局于1月29日發(fā)布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，這一政策強調(diào)實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，進一步對居民信貸進行管控。當前，針對房地產(chǎn)金融審慎管理制度管理的政策均在持續(xù)深化和細化，短期內(nèi)將有更多熱點城市的政策跟進，為市場實質(zhì)性降溫。

2.2.2 1月債券融資概況：境內(nèi)融資有所上升，境外融資大幅增加 

從發(fā)行總額來看，2021年1月，房企債券融資總額為1511.31億元，同比上升23.57%，環(huán)比上升134.96%。境內(nèi)發(fā)債規(guī)模較上月有所增加，融資總額為726.68億元，同比上升103.4%，環(huán)比上升48.61%；境外發(fā)債規(guī)模較上月大幅增加，全月發(fā)行784.63億元，同比下降9.37%，環(huán)比上升408.80%。

從發(fā)債利率來看，2021年1月，境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為4.83%、3.51%、4.12%、4.75%、4.73%，多數(shù)品種債券利率較上月略有下降；1月海外債發(fā)行利率為6.55%，較上月略有下降。

2.2.3 公司債：規(guī)模顯著增加，利率有所下降

2.2.4 中期票據(jù)：規(guī)模有所減少，利率略有下降（刪略）

2.2.5短期融資券：規(guī)模有所上升，利率略有下降（刪略）

2.2.6定向工具：規(guī)模顯著上升，利率下行（刪略）

2.2.7資產(chǎn)支持證券：規(guī)模有所下降，利率有所上升（刪略）

2.2.8海外債：海外融資大幅回升，利率下行

1月海外債共發(fā)行36只，發(fā)行規(guī)模為121億美元，同比下降3.5%，環(huán)比上升404.52%。發(fā)行期限為24.6年，發(fā)行利率為6.55%，環(huán)比下降14.82%。

1月海外債規(guī)模大幅提升，直追2020年1月的歷史高點。房企的密集發(fā)債一方面由于近期美元貶值，且全球流動性進一步寬松，疊加年初機構(gòu)額度寬松等多重因素，導致房企發(fā)債意愿較強；另一方面，房企2021年面臨歷史上最高的到期潮，借舊換新成為房企發(fā)債的主要動機。

2.3信托融資：融資規(guī)模有所下降，預計未來逐漸趨穩(wěn)

2021年1月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量390個，募集資金532.57億元，環(huán)比下降27.12%，占所有產(chǎn)品發(fā)行總額的27.41%，信托融資規(guī)模有所下降。

從資金運用方式來看，1月房地產(chǎn)信托中貸款類投資、股權(quán)類投資、權(quán)益類投資、其他類投資募資規(guī)模分別為56.51億元、231.45億元、228.39億元、16.22億元，占比分別為10.61%、43.46 %、42.88%、3.05%，股權(quán)類和權(quán)益類合計超85%；收益率分別為7.12%、7.77%、7.22%、7.58%，期限分別為1.32年、1.95年、1.46年、1.65年。隨著銀保監(jiān)會將信托公司的警示提醒指導作為一項常態(tài)化工作，預計未來房地產(chǎn)信托規(guī)模將逐漸趨穩(wěn)。

存量方面，從中國信托業(yè)協(xié)會披露的房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來看，“房住不炒”的政策基調(diào)在信托公司進一步落實，對信托公司房地產(chǎn)融資業(yè)務的監(jiān)管進一步收緊。投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托余額繼2019年第三、四季度和2020年第一、二季度連續(xù)下降后，在2020年第三季度再度下降至23776億元，環(huán)比下降4.94%，但相較于2019年第三季度的大幅下降，2019年第四季度和2020年前三季度信托公司房地產(chǎn)融資規(guī)模的下降幅度明顯收窄。

從增量來看，新增房地產(chǎn)信托資金近年來呈上行趨勢，在2019年第二季度達到峰值，規(guī)模為3963億元，監(jiān)管部門提出要求后，新增房地產(chǎn)信托資金也迅速收縮，2019年第三、四季度和2020年第一季度連續(xù)下降至1617億。2020年第二季度新增房地產(chǎn)信托資金大幅回升，增加至2845億，環(huán)比增長75.9%，我們預計隨著信托融資監(jiān)管逐漸穩(wěn)定，信托融資的存量規(guī)模變動也將進入相對平穩(wěn)的階段。

2.4主流房企融資成本：優(yōu)質(zhì)房企融資成本走低，市場分化加劇

2021年1月以來共有4家主流房企信用評級或展望有所提升，其中包括：1、穆迪上調(diào)新城發(fā)展和新城控股企業(yè)家族評級至“Ba1”，展望“穩(wěn)定”；2、標普將金輝股份的長期發(fā)行人信用評級從“B”上調(diào)至“B+”，并將其有擔保的未清償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”上調(diào)至“B”；3、標普予金輝控股“B+”長期發(fā)行人信用評級，展望“穩(wěn)定”；4、標普確認佳源國際控股“B”長期發(fā)行人信用評級，上調(diào)展望至“穩(wěn)定”。

3.投資建議：看好物管板塊一季度行情，地產(chǎn)板塊強調(diào)結(jié)構(gòu)性機會

房地產(chǎn)開發(fā)板塊受到“1231”房貸集中度政策、熱點城市樓市新政（上海、深圳、杭州等）等政策調(diào)控的影響，板塊估值持續(xù)下挫?；久嫔?，已披露年報來看企業(yè)間分化嚴重，但是可以肯定的是去年8月三道紅線政策出臺后，房企普遍降杠桿，預計地產(chǎn)公司年報降負債明顯。展望2021年，降負債帶來拿地投資減少，房企為平滑業(yè)績，銷售、結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績會降速。我們期待下半年行業(yè)銷售增速下行，疊加可能的政策口徑放松，重新帶來估值的修復。當前時點，我們繼續(xù)推薦經(jīng)營穩(wěn)健、杠桿率低或改善明顯的龍頭房企，以及商業(yè)運營能力突出的房企。開發(fā)商推薦包括A股：萬科A、保利地產(chǎn)；港股：龍湖集團、華潤置地、旭輝控股集團、中國海外發(fā)展。同時物業(yè)板塊陸續(xù)披露業(yè)績預告，均實現(xiàn)較大幅度增長，考慮到板塊的成長性以及政策利好，我們認為物業(yè)管理賽道具備更高的配置價值。物業(yè)管理公司推薦包括A股：招商積余、新大正；港股：碧桂園服務、融創(chuàng)服務、金科服務、永升生活服務、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活。

風險提示：房地產(chǎn)行業(yè)銷售恢復不及預期，導致房地產(chǎn)公司業(yè)績兌現(xiàn)及現(xiàn)金流回款風險加劇；行業(yè)融資收緊超預期，導致房地產(chǎn)公司竣工交付及現(xiàn)金流壓力加劇。

（編輯：張金亮）