房企存量物業(yè)出路何在？赴港IPO還是REITs？

本文轉自微信公號“克而瑞地產(chǎn)研究”

作者 /房玲、易天宇

隨著存量時代的到來，房企持有投資物業(yè)規(guī)模逐步提升。在融資趨緊的大環(huán)境下，如何讓存量物業(yè)更好對接資本成為了房企當今主要挑戰(zhàn)。在此背景下，多數(shù)房企都提出了商業(yè)板塊的上市計劃。2021年1月26日，星河集團旗下星盛商業(yè)（06668）在港上市，成為港股首家純商業(yè)運營的上市物業(yè)公司，此前還包括有華潤萬象生活、寶龍商業(yè)管理等。另外少數(shù)房企關注赴港REITs上市，招商局房托成為香港REITs市場冰封六年后的首單IPO。此外，國內(nèi)公募REITs破土而出，給人帶來更多遐想空間。對于房企運營商而言，哪條發(fā)展道路才是未來存量物業(yè)的最好出路?

01 寶龍商業(yè)之后 迎來商管IPO上市潮

商業(yè)輕資產(chǎn)上市為當前主流2019年12月30日，寶龍商業(yè)管理（09909）正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌交易，從而成為了內(nèi)地首家商業(yè)地產(chǎn)分拆商業(yè)管理業(yè)務赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運營服務商。此后金融街物業(yè)（01502）、卓越商企服務（06989）、合景悠活（03913）、華潤萬象生活（01209）等接連赴港上市，且均有較大的商管業(yè)務占比。2021年1月26日，星河集團旗下星盛商業(yè)在港上市，成為港股首家純商業(yè)運營的上市物業(yè)公司。此外2020年8月禹洲集團（01628）也曾表示正考慮分拆集團的商業(yè)營運服務業(yè)務于港交所獨立上市。從目前來看，當前商業(yè)板塊的分拆上市主要為輕資產(chǎn)的上市，并主要分為兩種模式：一種是將物業(yè)管理板塊與商業(yè)運營板塊合并到一個平臺統(tǒng)一上市;另一種則是單獨拆分物業(yè)管理板塊和商業(yè)運營板塊上市。

重資產(chǎn)少有IPO成功案例而從重資產(chǎn)來看，卻較少有IPO上市的成功案例。此前2014年12月，萬達商業(yè)地產(chǎn)成功在港交所主板掛牌上市，但由于萬達商業(yè)在港股估值不高，市盈率較低，在上市僅一年多后，萬達商業(yè)于2016年9月正式于港交所退市。除萬達外，疫情下金茂酒店也于2020年10月從港交所退市，而SOHO中國（00410）在首次傳出私有化之后也一直未能塵埃落定。可見，由于重資產(chǎn)初期投入大、投資回報率低，一直未能受到資本市場的青睞。盡管如此，仍有房企希望能夠實現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務的IPO分拆上市。2019年8月，世茂房地產(chǎn)就表示，2021年希望可以分拆酒店單獨上市，并不排除在港上市，以體現(xiàn)企業(yè)價值。對于逐利的資本市場而言，世茂酒店由于重資產(chǎn)屬性，能否得到資本青睞仍然有待觀察。此外再加上疫情的影響，世茂酒店業(yè)務也受到了一定影響，如2020年上半年的EBITDA及EBITDA率均有一定下滑，或將延遲其上市進程。

02 香港REITs或是房企未來值得關注方向

香港REITs須面對政策障礙及杠桿限制對于重資產(chǎn)來說，赴港REITs上市或是目前可行的另一條出路。2019年12月招商局商業(yè)房托的基金單位正式在香港聯(lián)交所主板上市交易，是香港REITs市場冰封六年之后的首單IPO，重新將香港REITs拉回大眾的視線。然而，境內(nèi)房企要赴港REITs仍要面對一些政策障礙，自2006年《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》頒布后，企業(yè)需要通過境內(nèi)設立外商獨資企業(yè)或合資企業(yè)的方式持有境內(nèi)物業(yè)。以招商局REITs為例，其上市始于2014年并歷經(jīng)五年才最終完成，經(jīng)過了REITs資產(chǎn)包組建、REITs資產(chǎn)權益出境、REITs境外權益回購并上市等等階段。相比171號文件出臺前的離岸結構，招商局REITs這種間接持有結構，在資產(chǎn)出境方面操作更加復雜，歷時更長，且在稅收方面負擔更重，須按兩重繳納稅收，先就外商投資企業(yè)就境內(nèi)所得(租金和出售項目收入)按25%繳納企業(yè)所得稅，再為BVI公司代扣代繳10%的預提所得稅。

圖：招商局REITs上市后的股權結構

資料來源：招商局商業(yè)房托的招股書、CRIC整理

除了政策障礙外，香港REITs在派息比例、借貸比例上也有更多限制，其中規(guī)定股息分派比率最少須為90%，借貸比率只可占資產(chǎn)總值的45%，這也限制了企業(yè)需要讓利更多且不能做更大幅的借貸。以2005年就已上市的越秀REITs來看，隨著每次的收購其杠桿比例都會大幅提升，如2012年收購廣州國際金融中心項目，杠桿比例同比提升6.78個百分點;2015年收購上海浦東宏嘉大廈，杠桿比例再次同比增長5.45個百分點。2020年上半年越秀REITs的借貸比例達到了40.62%，接近45%的臨界值。杠桿比例的限制，或造成越秀REITs未來無法過多舉債，相對限制了發(fā)展速度。

香港REITs實現(xiàn)真正輕資產(chǎn)化，未來具優(yōu)勢與吸引力然而，相對于IPO來說，重資產(chǎn)赴港REITs也有兩個優(yōu)勢。一方面，REITs底層資產(chǎn)組合相對靈活，房企可以自由選擇旗下優(yōu)質物業(yè)進行打包;另一方面，香港REITs在發(fā)行時能直接為母公司套現(xiàn)，是真正意義上的商業(yè)輕資產(chǎn)化，而不像IPO是以公司融資的形式，股東套現(xiàn)必須在交易所出售股權。此外，在2020年11月在林鄭月娥發(fā)表的《施政報告》中，就表示未來將推動香港房地產(chǎn)投資信托基金，包括適度放寬房托基金的投資限制、擴闊投資者基礎、改進立法和規(guī)管架構以利便行業(yè)運作等，這對于有意于香港REITs的企業(yè)而言無疑是個利好消息。

與此同時，內(nèi)地REITs也正在破土而出，未來或會對香港REITs造成一定沖擊。2021年1月13日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關于建立全國基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知，并于3月5日前將首批入庫項目報送國家發(fā)展改革委投資司。從結構來看，試點階段的國內(nèi)公募REITs采用的是公募基金+ABS的結構，從而發(fā)揮類REITs領域既有的實踐基礎，控制產(chǎn)品的創(chuàng)新風險，實現(xiàn)類REITs到公募REITs的平穩(wěn)過渡。雖然目前國內(nèi)公募REITs的試點領域僅包括基礎設施，但未來擴展至商業(yè)地產(chǎn)值得期待。需要注意的是，國內(nèi)公募REITs在杠桿上更加嚴格。根據(jù)2020年8月證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，其中規(guī)定基金總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%;此外還對單次收購提出了要求，在滿足相關風控要求前提下不超過基金凈資產(chǎn)20%的借款可用于項目收購。以此來看，即使未來國內(nèi)公募REITs向商業(yè)地產(chǎn)開閘，其杠桿限制或十分嚴格，未來香港REITs仍具有一定優(yōu)勢與吸引力。

整體來看，國內(nèi)公募REITs雖已破土，但仍處小規(guī)模試行探索階段，未來何時對接商業(yè)地產(chǎn)也未能預知。但在當前房地產(chǎn)融資渠道收緊、融資成本上升的背景下，對于境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過相關安排在香港發(fā)行REITs產(chǎn)品仍或是盤活存量資產(chǎn)、擴大融資規(guī)模的較好解決方案之一，真正打通投融管退中的最后一環(huán)。