股價(jià)承壓，宋都服務(wù)(09608)“基本功”如何?

近期，住建部、政法委、發(fā)改委等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，港股物管服務(wù)板塊一改震蕩行情，在經(jīng)歷了四個(gè)月的調(diào)整之后，再次進(jìn)入上升通道。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，通知指出，居住社區(qū)(住宅小區(qū))是居民生活的主要空間，是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容。住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定。并提出加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，內(nèi)容涵蓋業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、擴(kuò)大服務(wù)范圍、完善價(jià)格形成機(jī)制、物業(yè)維修資金、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等多個(gè)方面。

在港股板塊中，除了傳統(tǒng)大型地產(chǎn)發(fā)展商所屬物管企業(yè)外，也有部分小而美的企業(yè)值得關(guān)注，近期上市的宋都服務(wù)(09608)具備高成長性、契合行業(yè)潮流發(fā)展方向的特點(diǎn)，或許值得期待。

新政策利好物管行業(yè)，宋都服務(wù)有哪些亮點(diǎn)?

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，通知包含六部分共二十一條，核心內(nèi)容在于進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)治理，于物管服務(wù)上而言提升了盈利邊際。

對(duì)于物管企業(yè)而言，值得一提的是，通知提到要完善物業(yè)定價(jià)機(jī)制，提升單盤盈利能力。文件指出要鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)，特別是完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式，這將有利于保障物管企業(yè)的單盤盈利能力。

另外業(yè)主增值服務(wù)一直是住宅物管行業(yè)最重要的想象空間，一方面可以提升單位在管面積的盈利能力，開拓基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)之外的價(jià)值創(chuàng)造途徑，另一方面充分利用物管與業(yè)主之間的緊密聯(lián)系，彰顯物管公司作為平臺(tái)和流量入口的價(jià)值。

在增值業(yè)務(wù)方面，宋都服務(wù)持續(xù)發(fā)力。招股書顯示，宋都服務(wù)除傳統(tǒng)物管服務(wù)之外，集團(tuán)還向業(yè)主及住戶提供一系列社區(qū)增值服務(wù)，且兩者形成互利局面。一方面物管服務(wù)可以帶來巨額收益，為增值服務(wù)提供龐大客戶群，另一方面提供增值服務(wù)可以提升業(yè)主和住戶體驗(yàn)，持續(xù)提升品牌價(jià)值，改善用戶體驗(yàn)、滿意度和客戶忠誠度。

并且相較傳統(tǒng)物管服務(wù)，增值服務(wù)擁有更高的毛利率，可以提升集團(tuán)的盈利能力。招股書顯示2020年上半年宋都服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)毛利率20.7%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率38.6%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率高達(dá)41.5%，高毛利率業(yè)務(wù)占比的提升有助于公司整體盈利能力的提升。

而且宋都服務(wù)計(jì)劃上市募資中約30%的資金將用于創(chuàng)建智慧社區(qū)、擴(kuò)大社區(qū)增值服務(wù)等，這不僅是新政策著重強(qiáng)調(diào)的發(fā)展方向，也是宋都服務(wù)的重要看點(diǎn)，該模式可以增加住戶互動(dòng)、縮短服務(wù)反應(yīng)時(shí)間、提升滿意度，同時(shí)降本增益。

公司計(jì)劃開發(fā)一項(xiàng)移動(dòng)應(yīng)用，讓業(yè)主和住戶在線享用服務(wù)，輔助規(guī)劃的智慧社區(qū)提高服務(wù)質(zhì)量。在此基礎(chǔ)之上，繼續(xù)擴(kuò)大社區(qū)增值服務(wù)的范圍，例如入住及遷出服務(wù)、家居服務(wù)、家庭清潔及洗衣服務(wù)、托兒、保姆及養(yǎng)老服務(wù)。對(duì)于個(gè)別用戶提供量身定制的個(gè)人服務(wù)，例如對(duì)部分高檔社區(qū)提供管家服務(wù)等。

基本面扎實(shí)，業(yè)績(jī)成長快

除了關(guān)注宋都服務(wù)業(yè)務(wù)布局方面的亮點(diǎn)之外，作為投資還是要關(guān)注其基本面，從往續(xù)記錄的成績(jī)看，公司的基本面較為扎實(shí)，雖然公司的體量不是很大，但是成長性十足，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也比較穩(wěn)健。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，業(yè)務(wù)方面，截至2020年6月30日，宋都服務(wù)在14個(gè)城市設(shè)有9間附屬公司和15間分公司，向33個(gè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約640萬平方米。2019年，在總部設(shè)在杭州的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，按綜合實(shí)力宋都服務(wù)排名第10，按純利排名第5。2017年至2020年上半年，集團(tuán)在管建筑面積分別為317萬、382萬、595萬和636萬平方米，年復(fù)合增速達(dá)到37%。同期在管物業(yè)數(shù)目分別為17個(gè)、22個(gè)、29個(gè)和33個(gè)。超過同期百強(qiáng)物管21.6%的水平。

業(yè)績(jī)方面，2017年至2019年，集團(tuán)收入分別為8396萬元、1.33億元和2.22億元，年復(fù)合增速達(dá)到62.6%，2020H1收入1.17億元，同比增長25.8%;2017年至2019年毛利潤分別為2498萬元、3758萬元和6487萬元，年復(fù)合增速61.1%，2020H1毛利潤3218萬元，同比增長27.8%;股東應(yīng)占凈利潤分別為1397萬元、2089萬元和3512萬元，年復(fù)合增速58.6%，2020H1凈利潤1619萬元，同比增長16.5%。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2017年至2019年及截至2020H1期末，集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)分別為9041萬元、1.34億元、1.85億元和2.23億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為6855萬、6586萬、1.38萬元和1.53萬元，而同期流動(dòng)負(fù)債分別為6003萬元、1.58億、1.28億元和1.62億元，現(xiàn)金流充足。

并且從運(yùn)營質(zhì)量看，2017年至2019年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流分別為4841萬元、4876萬元和3696萬元，2020H1為1380萬元，是集團(tuán)的主要現(xiàn)金來源，對(duì)比同期凈利潤可以發(fā)現(xiàn)集團(tuán)回收現(xiàn)金能力比較強(qiáng)。

在估值方面，目前宋都服務(wù)也具備吸引力。截至1月26日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率58，平均市凈率9.5，而宋都服務(wù)市盈率(TTM)僅有8.2，市凈率3.1，在板塊近50個(gè)企業(yè)中，宋都服務(wù)的市盈率和市凈率分別排名第40名和33名，從盈利能力和成長性來看，公司股價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了估值洼地。