新股前瞻 | 近三年財務(wù)穩(wěn)健增長 重倉長三角的德信服務(wù)能否“吃遍天”?

2019、2020年，是各大地產(chǎn)商分拆物業(yè)公司上市、集中擁抱資本紅利的兩年。如今這一趨勢依舊有望在2021年延續(xù)。

在物管公司“存量+增量”的發(fā)展模式中，存量方面，物管公司合約在管比仍可支撐短期增長，發(fā)展仍在初期的增值服務(wù)亦提供部分滲透空間;增量方面，物管公司增量結(jié)構(gòu)逐漸向第三方傾斜。通過積極發(fā)展多元業(yè)態(tài)、拓展業(yè)務(wù)邊界，物管公司仍有望中長期保持增長。

年初，《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》更體現(xiàn)出政策對于物管行業(yè)持續(xù)升級的重視，催化物管企業(yè)優(yōu)勝劣汰，并鼓勵有條件企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。

與此同時，目前上市物業(yè)公司市盈率平均中位值高達45倍，市盈率最高已達226.96倍，而傳統(tǒng)地產(chǎn)公司平均市盈率僅5倍，表現(xiàn)分化明顯。隨著在管面積長期增速放緩、人工成本提升等問題逐漸突出，危與機并存的物管企業(yè)，仍將面臨一場激烈的優(yōu)勝劣汰。

1月18日，德信中國(02019)的“親兒子”德信服務(wù)，自兩年前于新三板摘牌后，正式轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所。這家以扎根于浙江省為特色的物管公司，能否從這場優(yōu)勝劣汰中勝出?

重倉浙江省、長三角

智通財經(jīng)APP了解到，德信服務(wù)總部位于杭州，是一家深耕于浙江省的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，按2018年至2019年的利潤增長計，德信服務(wù)在總部位于浙江省的中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中名列第三。

在在管面積方面，截至2020年9月30日，德信服務(wù)在管總建筑面積規(guī)模達780萬平方米。其中，逾97%的在管面積位于長三角地區(qū)(包括浙江省)，當(dāng)中位于浙江省在管建筑面積占比則為67.8%。其中，公司雖亦將業(yè)務(wù)擴張至新一線及二線城市，但在管項目仍主要集中于浙江省、長三角地區(qū)，其他地區(qū)在管面積占比則進一步縮小。

在項目類型上，公司物管組合主要由住宅物業(yè)及涵蓋如商業(yè)綜合體、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等的非住宅物業(yè)組成。其中，毛利率相對更高的住宅物業(yè)項目一直以來是公司收入占比最高的業(yè)務(wù)，截至2020年9月30日，住宅業(yè)務(wù)收入占比達到68.4%。

值得一提的是，德信服務(wù)來自獨立第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)占比較高。截至2020年9月30日，德信服務(wù)共有在管物業(yè)163項，來自獨立第三方開發(fā)的物業(yè)項目達100項，在管建筑面積占總建筑面積達66.0%。截至2018、2019年度及2020年9月30日止九個月，獨立第三方項目中標(biāo)率分別達58.6%、63.6%及64.0%。

財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健

智通財經(jīng)APP了解到，財務(wù)表現(xiàn)方面，德信服務(wù)收入于2019年及截至2020年9月30日止九個月分別實現(xiàn)28.91%、32.70%同比增長，毛利率、凈利率呈逐年上升態(tài)勢。

現(xiàn)金流方面，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流實現(xiàn)較快增長。截至2020年9月30日止九個月，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流達到1.43億元人民幣，實現(xiàn)同比增長581.94%。融資活動現(xiàn)金流方面，公司于截至2020年9月30日止九個月期間，因償還借款及支付股息等，公司融資活動現(xiàn)金流達-9771.3億元人民幣。

整體而言，公司在財務(wù)方面展現(xiàn)出較為穩(wěn)健的增長。隨著借款的進一步償還，公司資本負(fù)債率由2018年度的24.0%降至截至2020年9月30日止九個月的8.6%;總資產(chǎn)回報率也由同期的8.2%提升至22.9%。

從公司近年來的收入增長結(jié)構(gòu)來看，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)為帶動公司收入增長的主要動力。

其中，車位買賣、案場服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)由于往往具有周期性，且存在一些關(guān)聯(lián)交易，市場一般愿意剔除非業(yè)主增值服務(wù)考慮企業(yè)價值。

相比之下，在存量項目中社區(qū)增值服務(wù)上的進一步滲透，以及在在管面積增量上的拓展則是更被看重的指標(biāo)。

而從公司當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)的增長情況來看，增長主要體現(xiàn)在物業(yè)銷售及協(xié)銷服務(wù)上，會所服務(wù)、美居服務(wù)收入占比下降較快，公司未來在社區(qū)增值服務(wù)增長質(zhì)量表現(xiàn)仍需待進一步觀察。

在新增物業(yè)項目上，公司來自獨立第三方開發(fā)商的收入占比整體呈縮小趨勢，對德信集團的依賴度進一步加大。若這一情況在未來未得到改善，公司在長期新物管項目開發(fā)商或可能面對增長乏力的壓力。

從動態(tài)的條件來看，物管行業(yè)在政策的推動下，市場容量有望實現(xiàn)顯著提升。據(jù)中信證券預(yù)計，我國物業(yè)管理市場規(guī)模在未來5年將達到24080 億元。而與此同時，隨著上市物管企業(yè)增多、剛性人力成本攀升，行業(yè)馬太效應(yīng)或也將進一步加強。長期來看，物管項目重倉在浙江省、長三角的德信服務(wù)最終能否在行業(yè)中成為優(yōu)勢一方，仍有待觀察。