遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677）：藍(lán)海遨游 皓月當(dāng)空

“一花獨放不是春，百花齊放春滿園”。近年來，港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊迎來大擴(kuò)容，繼融創(chuàng)服務(wù)和恒大物業(yè)于近期正式登陸港交所之后，板塊上市公司數(shù)量已經(jīng)達(dá)到四十家。與此同時，2019年綜合實力名列中國物管行業(yè)Top13的遠(yuǎn)洋服務(wù)即將上市，為物管行業(yè)這一園春色錦上添花。

在智通財經(jīng)APP看來，當(dāng)前物管行業(yè)公司上市盛況絕非偶然。時至2020年，距離中國第一家物管公司在深圳成立已經(jīng)有39年歷史。在此期間，物管企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，并發(fā)展壯大。近幾年，物管行業(yè)政策也逐步由規(guī)范型向鼓勵型轉(zhuǎn)變，市場規(guī)?！鞍俪吒皖^更進(jìn)一步”。

看看中國指數(shù)研究院的資料，中國物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模（按總在管建筑面積計）在2019年達(dá)到239億平方米，預(yù)期將由2020年的251億方米增至2024年的311億平方米，復(fù)合年增長率為5.5%。中國物業(yè)管理行業(yè)的總收益在2019年達(dá)到5687億元人民幣（單位下同），預(yù)期將由2020年的6224億元增至2024年的9296億元，復(fù)合年增長率高達(dá)10.6%。

高毅資本邱國鷺曾總結(jié)他的一條非常重要的投資準(zhǔn)則，叫做“寧數(shù)月亮，不數(shù)星星”，其基本邏輯是，做投資要選擇那些有望誕生行業(yè)巨頭的行業(yè)，進(jìn)而選擇有望成為巨頭的公司。

據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，物管行業(yè)是典型的可以“數(shù)月亮”的行業(yè)。原因是，照當(dāng)前的發(fā)展勢頭，中國物管行業(yè)成為又一個萬億級市場指日可待。在經(jīng)營特點上，物管企業(yè)服務(wù)半徑較小，跨區(qū)域競爭相對較少，更不用參與國際競爭，業(yè)內(nèi)企業(yè)較容易誕生區(qū)域龍頭乃至全國性企業(yè)。港股市場上，已經(jīng)出現(xiàn)市值千億級行業(yè)龍頭便是最好的佐證。

誰將是中國物管行業(yè)下一個“月亮”，是值得探討的話題。在智通財經(jīng)APP看來，即將參與港股“迎新”的綜合性物業(yè)服務(wù)公司——遠(yuǎn)洋服務(wù)，具備這樣的潛質(zhì)。

老牌物業(yè)服務(wù)公司，聚焦一二線城市

資料顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)的歷史可追溯至1997年，公司總部位于北京。截至2020年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)總合約建筑面積達(dá)6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區(qū)的54個城市，同時，公司在中國管理210個物業(yè)，總在管建筑面積達(dá)4230萬平方米，包括155個住宅社區(qū)及55個非住宅物業(yè)。

公司的物業(yè)管理主要集中在一二線城市，主要覆蓋京津冀、環(huán)渤海地區(qū)及中國其他地區(qū)。截至2020年6月30日，公司于京津冀和環(huán)渤海兩個地區(qū)的在管建筑面積分別占公司總在管建筑面積的32.9%及28.8%。一二線城市的在管建筑面積占遠(yuǎn)洋服務(wù)總在管建筑面積的90.8%。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠(yuǎn)洋服務(wù)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中分別位列第13名及第11名，且被評為2020商業(yè)物業(yè)管理的8家優(yōu)秀企業(yè)之一。按2019年的合約建筑面積計，公司在總部位于京津冀地區(qū)的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的前35名企業(yè)中排名第4位。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，在“內(nèi)生增長”方面遠(yuǎn)洋服務(wù)的在管物業(yè)項目，除了母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供全方位資源支持，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股東包括中國人壽和大家保險這樣的頂級保險公司，也源源不斷的為其輸送大量商寫類資產(chǎn)。與此同時，遠(yuǎn)洋服務(wù)的兄弟公司，遠(yuǎn)洋資本每年向遠(yuǎn)洋服務(wù)新增不少于200萬平方米面積貢獻(xiàn)。

據(jù)招股書，遠(yuǎn)洋服務(wù)的總儲備建筑面積由2018年的1310萬平方米增加43.8%至2019年的1890萬平方米，未來業(yè)績增長能見度非常之高。

事實上，在當(dāng)前這個時點，一家物業(yè)服務(wù)公司是否擁有強(qiáng)大的股東背景，是否在行業(yè)內(nèi)位居頭部非常重要。原因是在頭部企業(yè)強(qiáng)大的“虹吸效應(yīng)”之下，市場競爭格局將進(jìn)一步集中。

中國指數(shù)研究院的資料顯示，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管建筑面積的集中度由2015年的28.4%上升至2019年的43.6%，預(yù)期2024年將達(dá)到46.3%。

盈利能力逐級而上

當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)公司要想獲得二級市場投資者高看一線，僅憑“內(nèi)生增長”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。更何況，內(nèi)生性的項目“領(lǐng)進(jìn)門”如何良好變現(xiàn)還是要看“個人”。好在遠(yuǎn)洋服務(wù)無論是提升物管業(yè)務(wù)能力，還是扭轉(zhuǎn)市場對物業(yè)服務(wù)公司依賴內(nèi)生增長的“刻板印象”等多方面都取得了不俗的成績。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，目前，遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)管理類型包括住宅小區(qū)、商寫物業(yè)、公共及其他物業(yè)。此外，公司還提供非業(yè)主增值服務(wù)，包括向物業(yè)開發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及物業(yè)工程服務(wù)，以及向公司在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供各種小區(qū)增值服務(wù)。

截至2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)旗下物業(yè)管理服務(wù)為公司第一大業(yè)務(wù)，上半年實現(xiàn)收入6.48億元占比71.7%，非業(yè)主增至服務(wù)和社區(qū)增至服務(wù)各占17.1%和11.2%。

乍看之下，遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)與其他物業(yè)服務(wù)公司無異，但若細(xì)看業(yè)績指標(biāo)便能發(fā)現(xiàn)其過人之處。2017年至2019年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的營收由12.13億元增至至18.30億元，年均復(fù)合增長率為22.8%；期間凈利潤由1.05億元增至至2.05億元，年均復(fù)合增長率為39.8%。2020年上半年，公司營業(yè)收入為9.03億元，同比增長6.6%，凈利潤1.54億元，同比增長26.1%。

商寫定位高端與增值服務(wù)共起舞

不難發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋服務(wù)過往的利潤增速要遠(yuǎn)高于營收增速。在智通財經(jīng)APP看來，其根源主要有二，一是公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)定位中高端；二是公司增值服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力逐年提升。

遠(yuǎn)洋服務(wù)為多樣化的非住宅業(yè)態(tài)提供一流的物管服務(wù)，擁有北京遠(yuǎn)洋國際中心、北京遠(yuǎn)洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港等多個高端地標(biāo)寫字樓和商業(yè)綜合體的管理經(jīng)驗。公司高端寫字樓及商業(yè)占總非住宅物業(yè)管理收入的80%以上。2019年在管商寫物業(yè)平均物業(yè)管理費17.4元/月/平方米，處于行業(yè)較高水平。

以北京頤堤港和成都遠(yuǎn)洋太古里為例。北京頤堤港地處繁榮的朝陽區(qū)，坐落于酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區(qū)、國際學(xué)校和頂尖跨國企業(yè)距北京首都國際機(jī)場、CBD中央商務(wù)區(qū)僅需15分鐘車程。該項目在管面積10萬平米，出租率高達(dá)99.9%。其商業(yè)項目物業(yè)費單價110元/月/平方米，寫字樓單價50元/月/平方米，可提供全年約8900萬元收入。

成都遠(yuǎn)洋太古里毗鄰大慈寺，接壤春熙路商業(yè)區(qū)，是一座開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。該項目在管面積8.3萬平米，出租率達(dá)到97%，物業(yè)費單價160-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6億元。

增值服務(wù)業(yè)務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)提供向物業(yè)開發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及物業(yè)工程服務(wù)，以及向公司在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供的各種社區(qū)增值服務(wù)。

2020年上半年，公司非業(yè)主增值服務(wù)毛利潤達(dá)到3540.1萬元，毛利率提升3.4個百分點至22.9%，社區(qū)增值服務(wù)實現(xiàn)毛利潤6414.7萬元，毛利率提升2.1個百分點至63.1%。

這些因素使得遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利率呈增長趨勢，由2017年的20.7%，增長至2019年的23.9%，2020年上半年進(jìn)一步增長至28.5%。

擴(kuò)展第三方市場：兵馬已動，糧草充沛

盈利能力提升帶來現(xiàn)金流明顯改善。招股書顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額由2018年的3827.2萬元大幅增長至2019年達(dá)到2.07億元，2020年上半年達(dá)到6572.9萬元。截至2020年6月30日止，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到7.25億元，為2017年以來新高。

若加上此次上市募集資金，遠(yuǎn)洋服務(wù)的現(xiàn)金流還將大幅增長。綜合行業(yè)發(fā)展和遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)務(wù)布局，向第三方市場銳意進(jìn)取，將是這些資金未來的主要流向之一。

招股書顯示，2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)旗下第三方管理的建筑面積達(dá)到1200萬平方米，占總在管建筑面積比重由2017年的13.4%增長至28.4%。2017年至2019年，公司來自第三方收入由0.49億元增長至2.26億元，復(fù)合年增長率高達(dá)113.8%，占收入比重由6%增長至18.5%。2020年上半年，來自第三方的收入達(dá)到1.21億元，占收入比重提升至18.8%。

公司在招股書中表示，計劃用上市募集資金的約60%（港元）用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，并進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模。

遠(yuǎn)洋服務(wù)評估物業(yè)管理公司的潛在投資或收購目標(biāo)，需要標(biāo)的具備5大條件，包括：在管建筑面積不少于300萬平方米；最近財政年度的年收益不低于5000萬元；最近財政年度的年度凈利潤率不低于6.0%；位于京津冀、環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及在客戶及業(yè)內(nèi)擁有知名品牌及良好企業(yè)信譽。

無疑，遠(yuǎn)洋服務(wù)給人的印象是做一個業(yè)務(wù)增長速度和增長質(zhì)量兼?zhèn)涞纳鲜泄?。這些因素或許會對投資者產(chǎn)生與眾不同的吸引力。常言道“千里馬常有而伯樂不常有”，然而在物管行業(yè)這個準(zhǔn)萬億級賽道，看好行業(yè)的投資者必定不在少數(shù)，但當(dāng)行業(yè)巨頭分紛紛上市并推高估值之后，遠(yuǎn)洋服務(wù)這樣的“千里馬”已然不常有。