大周期對非住市場的考驗(yàn)來了

本文轉(zhuǎn)自微信公號“小謝看地產(chǎn)”，作者：謝皓宇

報告導(dǎo)讀

近期媒體報道一線城市寫字樓的空置率高企，同時租金大幅度下降，對一線城市有些許擔(dān)憂，我們認(rèn)為，這是大周期對非住市場的考驗(yàn)。

①一線城市寫字樓代表的是上一輪輕資產(chǎn)運(yùn)營公司的大周期，典型行業(yè)是金融、房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)。

北京金融街和國貿(mào)區(qū)域都出現(xiàn)了因?qū)ヂ?lián)網(wǎng)金融監(jiān)管后大量企業(yè)撤出的現(xiàn)象，同時，部分互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在被吞并之后，不需要實(shí)體建設(shè)工廠的辦公室形態(tài)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較大幅度的景氣度下行。我們認(rèn)為，2015年以前是以人口流動為主的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，帶來了金融和房地產(chǎn)的繁榮，支撐了辦公室經(jīng)濟(jì)。同時，2000年前后開啟的互聯(lián)網(wǎng)大周期，進(jìn)一步推升了辦公室經(jīng)濟(jì)。以目前金融去杠桿、互聯(lián)網(wǎng)大整合之后，新的制造業(yè)大周期帶動下的辦公室形態(tài)經(jīng)濟(jì)確實(shí)面臨較大考驗(yàn)。

②CBD可能受阻，但從CBD到CAZ的轉(zhuǎn)變正悄然興起，這是由產(chǎn)業(yè)需求推動的城市建設(shè)，對政府、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)三者之間出現(xiàn)了新的關(guān)系轉(zhuǎn)化。

以CBD為純商務(wù)活動代表的城市建設(shè)在過去一直居高不下，且作為城市的中心，而從目前城市建設(shè)逐步從一線城市下沉到三線城市的過程中，對于總部型辦公樓經(jīng)濟(jì)需求并不多，但對實(shí)體產(chǎn)業(yè)的需求量極大。2018年以來商服用地出讓持續(xù)同比負(fù)增長，但工業(yè)用地則大幅度增長。同時，土地出讓也從原有的政府出讓、地產(chǎn)招商引資逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎?guī)劃、產(chǎn)業(yè)投標(biāo)的方式，從產(chǎn)業(yè)跟著地產(chǎn)走(也就是跟著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))變?yōu)榈禺a(chǎn)跟著產(chǎn)業(yè)走(也就是跟著新經(jīng)濟(jì)增長)，出現(xiàn)了從CBD到CAZ的過渡。

③城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化之后，需要注意的是住房租金變化，目前正在經(jīng)歷2008年金融危機(jī)后的首次住房租金下行，這是第三輪的制造業(yè)大周期所決定。

36個大中城市今年CPI居住分項(xiàng)(這項(xiàng)是租金)同比下行0.9%，為2008年金融危機(jī)以來首次同比下行。5個一線城市中，僅上海同比上升1.0%，北京、深圳、廣州、杭州分別下行0.9%、0.7%、1.0%和0.3%。從城鎮(zhèn)化/工業(yè)化周期尾聲、到互聯(lián)網(wǎng)周期中后期、到目前制造業(yè)周期的開啟，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大周期帶來的城市經(jīng)濟(jì)周期更替較為明顯，短期進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期中，因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前是大周期變化帶來的調(diào)整，和2008年金融危機(jī)性質(zhì)完全不同，城市的結(jié)構(gòu)分化將繼續(xù)分化。推薦中南建設(shè)、萬科A（02202）、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中國金茂（00817）、招商蛇口、龍湖集團(tuán)（00960）、大悅城、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、融創(chuàng)中國（01918），受益旭輝控股集團(tuán)（00884）、中駿集團(tuán)控股（01966）等，物業(yè)公司包括招商積余、中海物業(yè)，關(guān)注新大正、寶龍商業(yè)（09909）。