六成百強(qiáng)上市房企布局城市更新：最高達(dá)1億平方米，三大梯隊房企規(guī)模差距拉大

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：丁祖昱。

在土地資源日益短缺的當(dāng)下，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤，加之一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來新的業(yè)績增長點，布局這一領(lǐng)域的房企不斷增加，已成規(guī)模的房企比例不斷上升。

根據(jù)房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強(qiáng)上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。

TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規(guī)模的房企占比則達(dá)到了51%。究其原因，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運營能力。

從企業(yè)參與規(guī)模來看，基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大。以企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

整體來看，一是由于越來越多的房企進(jìn)入城市更新賽道，行業(yè)即將進(jìn)入“分蛋糕”狀態(tài)，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目陸續(xù)公布進(jìn)展，明確未來改造計劃，存量時代下，城市更新無疑將成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極，但由于參與時間長短、企業(yè)運營實力等多種原因影響，入局的房企逐漸發(fā)展成三大梯隊。

以房企城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

圖：2020H1百強(qiáng)上市房企城市更新規(guī)模梯隊分布

來源：企業(yè)年報、CRIC

具體來看，佳兆業(yè)(01638)、恒大(03333)、富力(02777)、融創(chuàng)(01918)、時代這5家房企均位于第一梯隊，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗豐富，獲取項目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達(dá)百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平方米。

以佳兆業(yè)為例，2020年上半年新增20個舊改項目，截止2020年中總儲備項目達(dá)167個，土儲占地面積達(dá)4200萬平方米，預(yù)計轉(zhuǎn)化后提供建面逾一億平方米。但鑒于城市開發(fā)更新周期長、周轉(zhuǎn)慢，轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績。自佳兆業(yè)成立以來，共成功轉(zhuǎn)化了32個舊改項目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬平方米。上半年面臨衛(wèi)生事件的影響，仍成功轉(zhuǎn)化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬平方米的土儲建面，全年來看預(yù)計能轉(zhuǎn)化10個項目達(dá)160萬平方米。

從效果來看，通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業(yè)績，相比土地成本實現(xiàn)了較高的利潤率。比如，佳兆業(yè)在深圳的主要舊改項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為14100元/平方米，但銷售均價可達(dá)40000-70000元/平方米。

不過，佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū)，如何實現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)亟需面對的問題。

表：截止2020年中佳兆業(yè)未納入土儲的舊改項目情況（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CRIC

第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進(jìn)。

比較典型的是奧園，從入局時間來看，奧園2015年才開始布局舊改，但無論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出。今年上半年，奧園通過城市更新渠道獲得1633萬平方米土儲建面的凈增長，總規(guī)劃建面達(dá)3058萬平方米，涵蓋超50個項目，上半年共實現(xiàn)了4個項目的轉(zhuǎn)化，釋放了64萬平方米的土儲建面?；浉郯拇鬄硡^(qū)仍是城市更新重點布局區(qū)域，可售資源占比達(dá)95%，下半年通過城市更新渠道拿地建面占比從7%調(diào)整到15%左右。

第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規(guī)模的有10余家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

事實上，城市更新對房企來說已是一片廣闊的藍(lán)海。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

據(jù)測算，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

今年4月國務(wù)院常務(wù)會議上，確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，其中，各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。重點改造2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。

表：2020年各省市城市更新計劃情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

城市更新對房企來說雖是一片廣闊的藍(lán)海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實現(xiàn)突圍更是需要長時間沉淀。

實際上，城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻。目前，城市更新項目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企。

鑒于城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問題，本身存在很多不確定性，因此容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務(wù)風(fēng)險。

除此之外，城市更新還對房企的資源協(xié)調(diào)能力、運營能力提出挑戰(zhàn)。因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊經(jīng)營，才能有所突破。

（編輯：張金亮）