地產(chǎn)驅(qū)逐劣幣的大時(shí)代開(kāi)始

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“降噪房地產(chǎn)”

摘要：

市場(chǎng)在低估值策略的基礎(chǔ)上交易行業(yè)復(fù)蘇仍有效，但房地產(chǎn)行業(yè)已由“指數(shù)?！弊?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)?！?，房企經(jīng)營(yíng)層面賺不到錢(qián)但可以輕松借錢(qián)改善現(xiàn)金流已是過(guò)去，行業(yè)盈利模式領(lǐng)先者未來(lái)10年將二次綻放，也即驅(qū)逐劣幣的大時(shí)代已開(kāi)始，甄選房地產(chǎn)真龍頭。另外，產(chǎn)業(yè)鏈地位反賦能房企是偽命題，強(qiáng)者恒強(qiáng)才是本質(zhì)，產(chǎn)業(yè)鏈上的動(dòng)作只有強(qiáng)大基因的房企才有能力支配，繼續(xù)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“指數(shù)?！弊?yōu)椤敖Y(jié)構(gòu)?！?，房企經(jīng)營(yíng)層面賺不到錢(qián)但可以輕松借錢(qián)改善現(xiàn)金流已是過(guò)去，行業(yè)盈利模式領(lǐng)先者未來(lái)10年將二次綻放。

近期對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的傳聞?shì)^多，涉及一些靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們認(rèn)為，在這些傳聞的背后，更重要的是行業(yè)大邏輯發(fā)生變化，這正如我們?cè)谶^(guò)去的多篇深度報(bào)告里頭所提到的：行業(yè)進(jìn)入“區(qū)間管理”時(shí)代，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經(jīng)營(yíng)行為”房企將迎來(lái)10年二次綻放期。

這樣會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果：

一方面，表現(xiàn)為真龍頭房企的開(kāi)發(fā)類(lèi)基本盤(pán)規(guī)?？赡苡瓉?lái)明顯高于行業(yè)增速的上漲;

另一方面，表現(xiàn)為這類(lèi)房企的生態(tài)鏈孵化動(dòng)作游刃有余，也僅僅只有這類(lèi)房企才能做到。

好和壞的事情是同一件事情：這樣的房企太少!”好”在精選標(biāo)的，選好公司會(huì)有超額回報(bào)，”壞”在部分房企可能需要花上幾年時(shí)間來(lái)調(diào)整自己的商業(yè)模式。

二、結(jié)論：驅(qū)逐劣幣的大時(shí)代或已開(kāi)始，甄選房地產(chǎn)真龍頭及繼續(xù)配置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

(1)板塊機(jī)會(huì)：

行業(yè)“結(jié)構(gòu)?！毙星橄滦杞Y(jié)合現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)甄選真龍頭。從行業(yè)基本盤(pán)角度看，具備增長(zhǎng)潛力的房企一定會(huì)表現(xiàn)為現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期穩(wěn)健或者改善(經(jīng)營(yíng)性流入主導(dǎo)增長(zhǎng))，如圖1，以前是房企賺不到錢(qián)還可以任意借錢(qián)來(lái)補(bǔ)窟窿，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)重要性并不高，未來(lái)這種舒適環(huán)境已經(jīng)不存在。未來(lái)我們必須從現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)角度選個(gè)股，房企估值差距將要顯著拉開(kāi)，從海外看，這個(gè)差距可以明顯超過(guò)50-100%。

選取高質(zhì)量周轉(zhuǎn)標(biāo)的(=非囤地模式+無(wú)息負(fù)債驅(qū)動(dòng))，“造血能力”強(qiáng)的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利地產(chǎn)】，未來(lái)大象跳舞概率增加;邊際改善而獲彈性的【金地集團(tuán)】【金科股份】等;精選“高質(zhì)量杠桿”的彈性品種【中南建設(shè)】;資源型公司或現(xiàn)金流改善型標(biāo)的仍可獲穩(wěn)健回報(bào)，關(guān)注【華僑城A】【陽(yáng)光城】等(部分因限制名單調(diào)出)。

(2)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)：

產(chǎn)業(yè)鏈地位反賦能房企是偽命題，強(qiáng)者恒強(qiáng)才是本質(zhì)，產(chǎn)業(yè)鏈上的動(dòng)作只有強(qiáng)大基因的房企才有能力支配，繼續(xù)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。從產(chǎn)業(yè)鏈角度說(shuō)：產(chǎn)業(yè)鏈地位反賦能房企是個(gè)偽命題，只有優(yōu)秀的房企才有能力變現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而過(guò)去過(guò)度擠壓產(chǎn)業(yè)鏈，僅僅把產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)作緩沖墊的房企并不具備這種可能。產(chǎn)業(yè)鏈的兩種玩法分別是平臺(tái)型與強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資產(chǎn)業(yè)鏈型，這已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)：過(guò)去強(qiáng)大(管理紅利突出)，才有資格玩好產(chǎn)業(yè)鏈。繼續(xù)關(guān)注竣工周期和老舊小區(qū)改造驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，能成事的房企本身就具備強(qiáng)大的基因，更能成就未來(lái)和孵化產(chǎn)業(yè)鏈。

風(fēng)險(xiǎn)提示：衛(wèi)生事件影響超預(yù)期，政策因城施策收緊超預(yù)期，三四線銷(xiāo)售回調(diào)大幅超預(yù)期。