永升生活服務(01995)在管面積及管理單價有望穩(wěn)步增長，社區(qū)增值服務有提升空間

本文來自天風證券。

乘行業(yè)快車、2年3倍業(yè)績持續(xù)高增長。

永升生活服務(01995)源于旭輝控股（00884）物業(yè)板塊，實際控制人為林氏兄弟，2018年12月登陸資本市場，2020年公司位列中指物業(yè)百強12名，排名逐年提升。上市以來，實現(xiàn)2年3倍+的業(yè)績成長，股價表現(xiàn)亦十分亮眼——2019、2020至今漲幅分別為211%、119%，①一方面或由于行業(yè)步入快車道，而公司作為成長龍頭業(yè)績矚目，估值隨業(yè)績水漲船高，②另一方面或由于公司在規(guī)模擴張、增值服務領域均探索出屬于自己的獨特打法，體現(xiàn)出公司超強的外拓能力與綜合競爭能力（關聯(lián)收入占比約14%），③同時公司在治理方面也體現(xiàn)出一定優(yōu)勢，人均創(chuàng)收、在管均處于行業(yè)第一梯隊，我們也可以看到2019年公司的員工成本占比由54.5%下降到45.9%，主要源于外包替代以及管理改善。2020年公司在物業(yè)百強排行榜位列12，2019年公司實現(xiàn)營業(yè)收入18.79億元，同比增長74.21%，實現(xiàn)歸母凈利潤2.24億元，同比增長345.38%；19年毛利率和凈利率分別為29.6%、13.3%，分別較去年同期上升0.9PCT、3.9PCT，ROE大幅提升；此外隨上市費用在2018年計提消化，2019年公司管理費率下降4.65PCT至13.13%，亦對凈利率提升影響較大。

基礎物業(yè)管理服務：四輪驅動助力規(guī)模擴張，管理均價逐年提升。

公司堅持“關聯(lián)方+招投標+戰(zhàn)略合作+收并購”四輪驅動的擴張戰(zhàn)略，使得在管面積實現(xiàn)了5年6倍、60%以上復合增速飛快擴張。其中來自招投標、戰(zhàn)略合作、旭輝、收并購占比分別為5:2:2:1。2019年末公司實現(xiàn)在管面積6520萬方，儲備面積4541萬方，yoy分別為62.03%、79.36%，充裕的儲備面積為未來的轉化提供一定支持。從業(yè)態(tài)來看，公司積極擴張非住宅項目，2019年在管非住宅項目占比19%，貢獻收入占比37%，并且成立了悅澤商辦、悅澤公眾專業(yè)品牌提供服務。2019年公司基礎服務實現(xiàn)營收10.7億元，同比增長45%，毛利率上升1.4PCT至22.1%，在行業(yè)中處于中等水平。物管業(yè)務占公司總營收比重由18年的62%下降到57%，主要由于公司增值服務比重增加。2019年管理均價為3.12元/平/月，其中來自旭輝及三方項目均價均在逐年提升，來自旭輝項目管理均價由3.22元/平/月提升至3.47元/平/月，來自三方的項目有1.83元/平/月大幅提升至2.96元/平/月。

社區(qū)增值服務：當前處于快速放量，伴隨面積擴張滲透率具有提升空間。

2019年公司社區(qū)增值服務實現(xiàn)營業(yè)收入4.83億元，yoy143%，占總營收比重上升8PCT至26%，得益于公司規(guī)模的順利擴張，在管面積增加，該項業(yè)務同比大幅增長，且仍然具備較大的滲透提升空間。社區(qū)增值業(yè)務毛利率達51.2%，為三項業(yè)務之最，或因為該項服務勞動力密集度較低。四項細分業(yè)務中，家居生活服務和物業(yè)經(jīng)紀占比最高，合計75.53%（54.44%+21.09%），2019年營業(yè)收入分別為2.63、1.02億元，yoy分別為191%、131%，另外兩項中停車位管理服務、公共區(qū)域增值服務分別實現(xiàn)營收6968萬、4855萬元，同比增長109%、57%，占社區(qū)增值服務比重14.42%、10.05%，也保持了較快的增長。

非業(yè)主增值服務：關聯(lián)交易占比較低展現(xiàn)競爭實力，竣工+老舊小區(qū)改造高峰，有望實現(xiàn)快速增長。公司非業(yè)主關聯(lián)收入占比約為61.34%，從側面反映出公司在三方市場競爭力較強。

2019年公司非業(yè)增值服務實現(xiàn)營收3.25億元，同比增長54%，營收占比下降3PCT至17%，毛利率小幅上升0.3PCT至21.9%，其中1）協(xié)銷服務實現(xiàn)營收2.09億元，同比增長56%，該項業(yè)務在非業(yè)主增值服務中最大比重為64.33%；2）額外專項定制服務實現(xiàn)營收0.41億元，yoy34%，占比12.56%；3）房修服務實現(xiàn)營收0.19億元，yoy23%，占比為6%，4）前期規(guī)劃與設計服務實現(xiàn)0.4億元，yoy73%，占比12.26%，5）交付前檢驗服務實現(xiàn)收入0.15億元，yoy115%，占比4.76%。其中協(xié)銷、前期咨詢、專項定制服務受益于旭輝品牌及公司的外拓實力，與銷售端關聯(lián)密切，房修、和交付驗收服務則受益于行業(yè)竣工的高增長以及老舊小區(qū)改造的市場。

投資建議：

公司依靠四輪驅動發(fā)展、擴張潛力較強，且在三方市場的擴張能力已經(jīng)得到驗證，預計在管面積及管理單價有望實現(xiàn)穩(wěn)步或快速增長，社區(qū)增值業(yè)務持續(xù)快速增長、非業(yè)主增值服務保持積極增長?；诖宋覀冾A計，公司2020-2022年營業(yè)收入為人民幣28.8、42.6、61.4億元，歸母凈利潤為3.78、5.90、9.11億元，對應EPS分別為人民幣0.25、0.38、0.59元/股。選取港股物業(yè)公司碧桂園服務(06098)、保利物業(yè)(06049)、綠城服務(02869)等為可比公司，參考可比公司2021年一致性預期PE均值34.6，出于謹慎，我們給予永升生活服務2021年34倍PE，對應2020年目標價港幣14.18元（按照匯率1人民幣=1.0978港元）。

風險提示：運營成本控制可能不及預期；業(yè)務擴張情況可能不及預期；物業(yè)費收繳率可能不及預期。

（編輯：郭璇）