新力控股(02103)連獲三大機(jī)構(gòu)“穩(wěn)定”展望，融資成本有望繼續(xù)下降

近日，新力控股(02103)接連獲得三大國際評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可。6月8日，惠譽(yù)授予新力控股長期外幣發(fā)行人默認(rèn)評級(IDR)為“B+”，展望“穩(wěn)定”。此外，惠譽(yù)還授予新力控股“B+”高級無抵押評級，回收率評級為“RR4”。

緊接著，6月10日，標(biāo)普、穆迪分別授予新力控股“B”長期發(fā)行人信用評級、“B2”企業(yè)家族評級，展望均為“穩(wěn)定”。同日，惠譽(yù)再次覆蓋新力控股，授予公司擬發(fā)行高級美元票據(jù)“B+”評級，回收率評級為“RR4”。

在評級報告中，三大評級機(jī)構(gòu)均對新力控股強(qiáng)勁的銷售及快速周轉(zhuǎn)的策略表示認(rèn)可。其中，穆迪指出，高周轉(zhuǎn)策略支撐了新力控股良好的流動性，其持有的現(xiàn)金加上穆迪預(yù)估的運(yùn)營現(xiàn)金流，足以覆蓋其未來12-18個月到期的債務(wù)、承諾土地付款和其他款項。

有了國際評級機(jī)構(gòu)的信用背書，意味著新力控股的融資可能會更加順利，融資成本也有望進(jìn)一步下降。

據(jù)了解，今年以來新力控股共獲得三筆融資。2月12日，獲授一筆金額為1.4億美元的定期貸款融資。3月11日，發(fā)行一筆2.8億美元年利率11.75%的票據(jù)。6月11日，發(fā)行2.1億美元高級票據(jù)，票息為10.50%。值得一提的是，本次發(fā)行為公司首次發(fā)行中長期債券，獲得超7倍超額認(rèn)購，在市場投資人的熱烈追捧下，最終發(fā)行利率較初始價格指引大幅收窄50個基點(diǎn)，充分彰顯了國際投資者對公司未來發(fā)展前景的信心。

4月初，中銀國際首次覆蓋新力控股，并指出，影響新力控股信用的關(guān)鍵因素在于是否能獲得國際評級，且通過降低信托貸款占比來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時保持穩(wěn)定的銷售增長。

如今，隨著三大國際評級陸續(xù)公布，新力控股的基本面和增長前景獲得市場更廣泛的認(rèn)可，這是繼3月份加入港股通之后，公司的實力再次得到證明，這也正是今年以來在恒指跌逾14%的背景下，新力控股依然能保持上漲的原因之一。

在50強(qiáng)房企中，新力控股的成長潛力確實驚人。從2010年誕生，到在江西省占據(jù)領(lǐng)先地位，并成為輻射粵港澳大灣區(qū)和長三角等主要城市群的準(zhǔn)千億房企，新力控股創(chuàng)造了房地產(chǎn)界的新速度。

目前來看，這種發(fā)展勢頭雖然伴隨行業(yè)進(jìn)入白銀時代而有所放緩，但在眾多房企中，仍算是強(qiáng)勁。2020年，新力控股銷售目標(biāo)為同比增長20%，高于大部分房企。而比增速更吸引市場目光的，可能是其增長質(zhì)量，包括降杠桿、降融資成本、及強(qiáng)盈利增長的潛力。

降杠桿，降融資成本

實際上，上市第一年，新力控股降杠桿效果顯著，凈負(fù)債率從2018年的237.9%降至2019年的67%，公司表示有信心能夠?qū)糌?fù)債率維持在80%以內(nèi)水平。

惠譽(yù)指出，以凈債務(wù)(包括對合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)提供的擔(dān)保)/調(diào)整后庫存衡量，新力控股2019年的杠桿率為57%，在“B+”評級中處于較高水平，但如果不考慮對合資企業(yè)提供的擔(dān)保，截至2019年底，新力控股的杠桿率在30%左右，低于許多“B+”同業(yè)。

惠譽(yù)預(yù)計其杠桿率將逐漸下降，并在2023年的預(yù)測期內(nèi)保持在55%以下，因為該公司計劃土地收購金額不超過其銷售收入的50%，并減少對合資企業(yè)的債務(wù)擔(dān)保。此外，高周轉(zhuǎn)模式也有利于公司降低杠桿率。

得益于融資渠道改善，降杠桿的同時，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本也有優(yōu)化空間。據(jù)了解，上市之前，新力控股融資渠道單一，對信托和委托貸款較為依賴，成本也相對較高;上市之后融資渠道多元化，公司可以通過發(fā)行在岸人民幣和離岸美元公司債，降低融資成本。2019年，公司加權(quán)平均債務(wù)成本為9.2%，較2018年下降0.1個百分點(diǎn)，考慮到公司去年11月才上市，降成本的效果并未完全體現(xiàn)。

在3月召開的業(yè)績會上，新力控股表示，債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，會優(yōu)先考慮大銀行，比例大概在60%左右，信托等補(bǔ)充性融資比例大概在20%-30%，另外公司也會考慮ABS、股權(quán)融資等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

隨著該公司繼續(xù)用離、在岸融資(包括債券、資產(chǎn)支持證券和銀團(tuán)貸款)取代在岸成本高昂的信托和資產(chǎn)管理公司貸款，預(yù)計其融資成本將下降。

土儲豐富，合約銷售增長有保障

當(dāng)然，只有在業(yè)績持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，降杠桿帶來的效益才能最大化。

據(jù)了解，今年前5個月，新力控股及附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約327.3億元，其中5月份錄得93億元，目標(biāo)完成率近30%，高于行業(yè)均值。

拿地方面，初步統(tǒng)計，5月份，新力控股在南昌、杭州拿下4宗涉宅用地，共斥資34.91億元，總建面達(dá)42.34萬平方米。在此之前，新力控股今年還首次進(jìn)入揚(yáng)州，以2.7億元拿下東區(qū)杭集鎮(zhèn)32501平方米地塊，由此可見，公司正在加大對長三角地區(qū)的布局。

新力控股戰(zhàn)略投資負(fù)責(zé)人上月接受采訪時曾表示，未來三年，公司將繼續(xù)堅持以一二線城市為主，強(qiáng)三線為輔，加大長三角地區(qū)和大灣區(qū)的布局力度，同時發(fā)揮江西大本營的優(yōu)勢，以及布局中西部核心城市高增長潛力地區(qū)，形成明確的四大區(qū)域戰(zhàn)略布局。

新力控股土儲豐富，截至2019年底，公司在中國36個城市擁有117個項目，權(quán)益未售土地儲備為1040萬平方米，能夠滿足未來三到四年開發(fā)，因此近兩年內(nèi)補(bǔ)充土儲以維持銷售增長的壓力其實不大，此時繼續(xù)拿地屬于錦上添花，尤其是土儲地域多元化有利于緩解過于單一市場的風(fēng)險。另一方面，土地收購的靈活性能夠為公司降低杠桿率和控制土地成本提供更大的空間。

惠譽(yù)認(rèn)為，謹(jǐn)慎的土地收購將有助于其EBITDA利潤率在2020年保持在28%以上，并在預(yù)測期內(nèi)保持在24%以上。

截至2019年末，新力控股財務(wù)成本為4.56億元，資本化前財務(wù)成本總額約為24.1億元。隨著公司銷售繼續(xù)保持快速結(jié)轉(zhuǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本有望下降，從而為利潤增長釋放空間。在流動性寬松的環(huán)境下，有三大評級機(jī)構(gòu)信用背書，新力控股降杠桿之路預(yù)計更為順暢。