破解融資困境的REITs啟航：高科技產(chǎn)業(yè)園和物流園迎良機(jī)

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“園區(qū)薈”。

4月30日晚，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。中金公司認(rèn)為，此次正式明確以“公募基金ABS”的結(jié)構(gòu)率先作為中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化REITs的形態(tài)，已經(jīng)可以基本認(rèn)為是“真REITs”。

根據(jù)海外市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)不僅限于房地產(chǎn)，還可以擴(kuò)展到具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，如鐵路，公路，通訊，電力，污水處理等。以基設(shè)施為資產(chǎn)池被稱為基礎(chǔ)設(shè)施REITs。REITs通常具有投資門(mén)檻較低，股息率較高，公開(kāi)市場(chǎng)交易和稅收優(yōu)惠四大優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)REITs十幾年探索磨礪

全球已有41個(gè)國(guó)家或地區(qū)推出了REITs制度，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、非洲、大洋洲等五個(gè)大洲。根據(jù)NAREITs數(shù)據(jù)，截止2018年底，美國(guó)REITs市值11236萬(wàn)億美元，是全球最大的市場(chǎng)；歐洲REITs市值2291萬(wàn)億美元，亞洲RETIs市值2178萬(wàn)億美元，大洋洲1615萬(wàn)億美元。

然而，中國(guó)REITs卻歷經(jīng)十幾年探索磨礪，2005年11月中國(guó)商務(wù)部明確提出“開(kāi)放國(guó)內(nèi)REIT融資渠道”的建議，但由于立法立案環(huán)節(jié)各類(lèi)軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國(guó)實(shí)體資產(chǎn)的存量管理問(wèn)題尚不突出，中國(guó)REITs遲遲未能形成明確的方案和形態(tài)。

我國(guó)目前已發(fā)行多例類(lèi)REITs。2017年初至今，國(guó)內(nèi)共發(fā)行878萬(wàn)億元，其中屬于此次基礎(chǔ)設(shè)施范疇的資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園、公路和物流倉(cāng)儲(chǔ)，共有7支，合計(jì)發(fā)行金額126億元，占比達(dá)14%?；A(chǔ)設(shè)施REITs包含公路類(lèi)REITs一支，發(fā)行金額19.8億元；產(chǎn)業(yè)園REITs兩支，發(fā)行金額14.2億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流4支，發(fā)行金額92.0億元。

2003年-2017年中國(guó)在能源、交通運(yùn)輸、水利等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行大量建設(shè)，累計(jì)投資額高達(dá)108萬(wàn)億，REITs作為相對(duì)合理的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，若其中1%實(shí)現(xiàn)證券化，那基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別。

國(guó)內(nèi)首單類(lèi)永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類(lèi)REITs “華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于2018年12月成功發(fā)行，儲(chǔ)架規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模18.46億元，其中優(yōu)先級(jí)11.2億，固定利率為5.05%；權(quán)益級(jí)7.26億。

潛在規(guī)模或達(dá)萬(wàn)億量級(jí)

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs短期內(nèi)以個(gè)案試點(diǎn)為主，不會(huì)貿(mào)然“大干快上”；長(zhǎng)期來(lái)看，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)?；蚩蛇_(dá)萬(wàn)億元量級(jí)。根據(jù)《通知》的安排，“在重點(diǎn)領(lǐng)域以個(gè)案方式先行開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，穩(wěn)妥起步”?？紤]到試點(diǎn)工作的配套規(guī)則尚未出臺(tái)，短期內(nèi)REITs或以試點(diǎn)摸索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)為主。

我國(guó)2000年至今固定資產(chǎn)投資完成額（名義值）累計(jì)達(dá)147萬(wàn)億元，其中交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、水電氣熱等領(lǐng)域合計(jì)超過(guò)80萬(wàn)億元。參考美國(guó)市場(chǎng)，各類(lèi)REITs持有的總資產(chǎn)超過(guò)3萬(wàn)億美元；我國(guó)擁有大規(guī)模存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)，潛在的REITs資產(chǎn)規(guī)?；蚩蛇_(dá)萬(wàn)億元量級(jí)。

海通證券認(rèn)為，截至2019年末，我國(guó)基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模僅為15.27億元人民幣。如按照1971年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄之比看，經(jīng)測(cè)算，未來(lái)我國(guó)發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達(dá)1.17萬(wàn)億元人民幣。如果按照2019年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄的比例看，經(jīng)測(cè)算，則未來(lái)我國(guó)REITs遠(yuǎn)期規(guī)模將達(dá)66.22萬(wàn)億人民幣。

粵開(kāi)證券認(rèn)為，本次REITS試點(diǎn)，因要求項(xiàng)目必須有穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此在建項(xiàng)目不可能成為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要用于盤(pán)活存量資產(chǎn)，目前地方政府存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超過(guò)100萬(wàn)億，參考PPP項(xiàng)目中，使用者付費(fèi)項(xiàng)目大約占比13%，因此理論上的基礎(chǔ)資產(chǎn)池在10萬(wàn)億級(jí)別，實(shí)際上能滿足條件的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在萬(wàn)億級(jí)別。

在各國(guó)或地區(qū)推行REITs的時(shí)候，當(dāng)期的宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特點(diǎn)基本是：經(jīng)濟(jì)增速放緩、利率水平較低且預(yù)期低位運(yùn)行、城鎮(zhèn)化率較高。中金公司認(rèn)為，中國(guó)REITs的市值將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別，若未來(lái)將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬(wàn)億元。

這些行業(yè)有望重估

此次試點(diǎn)文件提及：優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)、交運(yùn)建筑、基建、環(huán)保及公用事業(yè)、通信等行業(yè)有望充分受益。試行產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)REITs能夠有效的盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升資金利用效率。而這兩大領(lǐng)域既符合國(guó)家聚焦的項(xiàng)目本身，也符合聚焦的區(qū)域，基本都分布在國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃的都市群中。

2018年中國(guó)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園共552家，省級(jí)產(chǎn)業(yè)園共1991家，分布在全國(guó)31個(gè)省市。2015-2019年社會(huì)物流總額由216萬(wàn)億持續(xù)增長(zhǎng)至298萬(wàn)億。我國(guó)計(jì)劃到2025年前落地150個(gè)物流樞紐布局承載城市。整體的底層資產(chǎn)拓展空間廣闊。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，“穩(wěn)內(nèi)需”視角下，REITs將助推順周期與新基建投資。基建相關(guān)品種，特別是區(qū)域性強(qiáng)的水泥將顯著受益。從中期視角看，沿海城市圈建設(shè)在融資進(jìn)一步多元化的背景下有望加速，從而支撐東部水泥企業(yè)盈利中樞繼續(xù)保持高位。

光大證券認(rèn)為，我國(guó)公募REITs破冰，或?qū)⒅貥?gòu)建筑板塊邏輯。隨著法規(guī)完善，REITs出表屬性將強(qiáng)化，帶來(lái)中期基建投資增速的上修；建筑企業(yè)報(bào)表的改善（增厚利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債率降低），且后續(xù)擴(kuò)張將突破資產(chǎn)負(fù)債率限制。

海通證券認(rèn)為，此次政策主要受益的A股上市地產(chǎn)公司為工業(yè)園區(qū)公司和基金管理類(lèi)公司。建議關(guān)注工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)中的張江高科、華夏幸福、外高橋、浦東金橋、上海臨港、中新集團(tuán)、南京高科、蘇州高新，以及基金管理類(lèi)公司世聯(lián)行、光大嘉寶。

中國(guó)首單類(lèi)永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類(lèi)REITs 案例——

“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于2018年12月成功發(fā)行。順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園依托順豐的產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建智慧物流、科技創(chuàng)新、供應(yīng)鏈、互聯(lián)網(wǎng)+、金融、大數(shù)據(jù)等綜合服務(wù)體系，打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、協(xié)同發(fā)展的服務(wù)型園區(qū)。

順豐豐泰主打產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品，是順豐集團(tuán)重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。順豐豐泰母公司為順豐控股，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1122億元，歸母凈利潤(rùn)58億元，業(yè)務(wù)主要為時(shí)效業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也推進(jìn)順豐快運(yùn)等新業(yè)務(wù)，是快遞行業(yè)領(lǐng)先的龍頭企業(yè)。

2013年成立至今，順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)在超過(guò)46個(gè)城市成功運(yùn)營(yíng)多個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)540萬(wàn)方，服務(wù)客戶超過(guò)1000家，成功圍繞中國(guó)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)圈、城市群、產(chǎn)業(yè)帶和物流樞紐進(jìn)行全國(guó)性布局。

上海青浦產(chǎn)業(yè)園地處虹橋機(jī)場(chǎng)物流產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，是各大物流公司全國(guó)總部聚集地，集研發(fā)、辦公、智能倉(cāng)儲(chǔ)、智能分撥、生活、休閑功能于一體的智慧園區(qū)，項(xiàng)目總體量約13.8萬(wàn)方。園區(qū)位于上海市華南路555號(hào)，地處大虹橋產(chǎn)業(yè)升級(jí)腹地。

無(wú)錫電商產(chǎn)業(yè)園位于無(wú)錫市新吳區(qū)南開(kāi)路110號(hào)，占地138畝，緊鄰無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)，是一個(gè)集快遞、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、跨境、金融、辦公、電商服務(wù)等模塊于一體的臨空智慧物流園，將有效輻射華東城市群。項(xiàng)目以“空港物流城”品牌為核心，產(chǎn)業(yè)聚集度非常高，倉(cāng)庫(kù)建筑面積為A倉(cāng)5845平方米、B倉(cāng)5937平方米。

(編輯：李國(guó)堅(jiān))