中信證券：基建行業(yè)有望通過REITs引入 盤活存量帶動(dòng)增量 推薦關(guān)注中國中鐵(00390)、中國鐵建(01186)

本文來自中信證券。

核心觀點(diǎn)

基建行業(yè)有望通過REITs引入，超越杠桿約束，盤活存量帶動(dòng)增量，拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資，優(yōu)化建筑企業(yè)商業(yè)模式。企業(yè)層面，中短期行業(yè)增長(zhǎng)紅利與內(nèi)身資產(chǎn)負(fù)債表改善有望共振，集中度料將繼續(xù)提升，估值有望上行;中長(zhǎng)期企業(yè)應(yīng)重視運(yùn)營能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值。關(guān)注優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)占比相對(duì)較高的央企、以及地方建筑龍頭，推薦：中國中鐵(00390)、中國鐵建(01186)、葛洲壩。

REITs是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段

REITs產(chǎn)品的發(fā)行對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主要有如下作用：1)作為新增上市通道，不同于類REITs，作為權(quán)益類產(chǎn)品，可真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化率的提升;2)資產(chǎn)出表，降低表內(nèi)負(fù)債率;3)盤活存量資產(chǎn)，回收現(xiàn)金流，支持業(yè)務(wù)拓展;4)產(chǎn)權(quán)與運(yùn)營權(quán)分離，雖原始權(quán)益人資產(chǎn)出表，但如果經(jīng)營能力較優(yōu)，且對(duì)相關(guān)資產(chǎn)更熟悉，繼續(xù)運(yùn)營概率較大。

超越杠桿約束，盤活存量帶動(dòng)增量，拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資，優(yōu)化建筑企業(yè)商業(yè)模式

我國基建存量領(lǐng)先，但人均基建水平和質(zhì)量仍有提升空間。由于現(xiàn)有基建主體的杠桿率普遍較高，疊加增量項(xiàng)目收益率因區(qū)位原因自然下降，固有的基建融資模式難以滿足基建補(bǔ)短板的需要。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望通過盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，聚焦重點(diǎn)區(qū)域，為增量基建項(xiàng)目的建設(shè)帶來充裕的權(quán)益資金，推動(dòng)基建投資提速，行業(yè)天花板打開。

短期：行業(yè)增長(zhǎng)紅利與內(nèi)身資產(chǎn)負(fù)債表改善有望共振，估值有望上行

行業(yè)估值中樞僅10x左右處于歷史底部，但目前無論政策端、資金端、還是企業(yè)層面的訂單、業(yè)績(jī)?cè)鏊俣家廊粌?yōu)質(zhì)，行業(yè)平均利潤(rùn)增速約8%左右，新簽訂單增速18%。因此，我們認(rèn)為估值低位更多反映的是對(duì)于行業(yè)的增長(zhǎng)持續(xù)性和企業(yè)本身負(fù)債表天花板的憂慮。行業(yè)層面正因REITs進(jìn)入新時(shí)代，而企業(yè)層面通過基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，亦可盤活表中存量運(yùn)營資產(chǎn)，回收資金以承接新的建設(shè)項(xiàng)目。之前集中度受制于企業(yè)自身負(fù)債表的情況料將改善，預(yù)計(jì)行業(yè)和區(qū)域集中度有望進(jìn)一步提升。因此優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)占比相對(duì)較高的央企以及地方建筑龍頭值得關(guān)注。

中長(zhǎng)期：應(yīng)重視運(yùn)營能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值

政策多次強(qiáng)調(diào)了專業(yè)化運(yùn)營的重要性，預(yù)計(jì)這將使得建筑企業(yè)在之前更多關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)主業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該變化，如何打造運(yùn)營和管理能力，如何與專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)將成為重要戰(zhàn)略考量。對(duì)標(biāo)國際大型建筑商的發(fā)展史，由單一建設(shè)企業(yè)向基建運(yùn)營平臺(tái)發(fā)展是大勢(shì)所趨。重視運(yùn)營管理能力建設(shè)，匹配REITs帶來的模式革新，其實(shí)是為建筑企業(yè)打長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型提供了路徑和機(jī)遇。

風(fēng)險(xiǎn)因素

REITs推進(jìn)低于預(yù)期，基建投資低于預(yù)期等。

投資策略

基建行業(yè)有望通過REITs引入，超越杠桿約束，盤活存量帶動(dòng)增量，拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資，優(yōu)化建筑企業(yè)商業(yè)模式。企業(yè)層面，中短期行業(yè)增長(zhǎng)紅利與內(nèi)身資產(chǎn)負(fù)債表改善有望共振，集中度料將繼續(xù)提升，估值有望上行;中長(zhǎng)期企業(yè)應(yīng)重視運(yùn)營能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值。關(guān)注優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)占比相對(duì)較高的央企、以及地方建筑龍頭，推薦：中國中鐵、中國鐵建、葛洲壩；關(guān)注中國電建、四川路橋等。

（編輯：羅蘭）