上市后發(fā)布首份年報 何為中國天保集團(01427)低負債、高增長的密鑰?

寫文章講究“文似看山不喜平”，資本市場上亦是如此。

對于2019年的房地產(chǎn)市場來看，“平穩(wěn)”成為了全年的關鍵詞，同時也是行業(yè)的調(diào)控目標。全國整體房價增速趨于穩(wěn)定，銷售方面也有所放緩。2019年1月至12月期間，全國商品房銷售面積171558萬平方米，同比降低0.1%;全國建筑業(yè)則實現(xiàn)總產(chǎn)值248446億元，同比增長5.7%。

然而就在這一年，區(qū)域性地產(chǎn)龍頭中國天保集團(以下簡稱“天保集團”或“集團”)(01427)則于香港成功上市，并在上市后的首份年報中遞交了一份不錯的成績單。在產(chǎn)業(yè)鏈一體化效應的加持，以及京津冀建設進一步加速提升土儲潛力之下，天保集團正迎來快速崛起。

維持低負債水平 利潤率增長達2倍

智通財經(jīng)APP了解到，與香港資本市場上單純地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的上市公司不同，天保集團采取建筑+地產(chǎn)的雙業(yè)務模式，隨著集團近年來產(chǎn)業(yè)結構戰(zhàn)略性調(diào)整，業(yè)務由過去側(cè)重建筑承包業(yè)務逐步向多元化結構轉(zhuǎn)變，如今成功實現(xiàn)了建筑、地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，收入結構更加合理， 抗風險能力和綜合實力進一步提高。

2019年，天保集團實現(xiàn)收入26.6億元，同比增長66%;毛利6.82億元，同比增長259%;凈利潤3.18億元，實現(xiàn)高達194%的同比增速。自2017至2019年間，天保集團實現(xiàn)凈利潤年復合增長率高達131.39%?？傮w業(yè)績而言，集團盈利能力穩(wěn)定，并于近年保持了強勁的發(fā)展勢頭。

(數(shù)據(jù)來源：公司財報)

具體到兩項業(yè)務而言，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，截至2019年12月31日，全部由集團擁有及開發(fā)的房地產(chǎn)項目達到19個，其中包括17項住宅物業(yè)、一項投資物業(yè)及一間酒店。在這19個項目的多元化組合中，已竣工項目約8個、在建項目達5個，持作未來開發(fā)項目則為6個。

土地儲備總建筑面積達1606813平方米，其中從土儲構成看，未出售可銷售總建筑面積為196611平方米，加上44336平方米持作物業(yè)投資的可出租建筑的已竣工物業(yè)，共構成總土地儲備的約15%;在建物業(yè)總規(guī)劃建筑面積為614978平方米，約占總土儲38.3 %;未來開發(fā)物業(yè)為750887平米，約占總土儲46.7%。

此外， 天保集團于2020年1月6日，公告顯示完成購買簽署涿州市一幅地塊， 新地塊位于涿州市高新區(qū)，土地的占地面積約為58611平方米， 按照最高容積率4.5計算， 總建筑面積約263749平方米。

建筑承包業(yè)務方面，截至2019年12月31日止年度，集團已完成建筑項目972個，大多數(shù)項目均以承建商身份承建，以樓宇、工業(yè)、商業(yè)及基礎設施建筑項目為主。截至2019年12月31日， 新簽合同額34.31億元。2019年，除河北省涿州及張家口的項目外，公司業(yè)務扎根安徽、雄安，進駐山東、新疆、內(nèi)蒙、山西，形成以華北、華東、西北、西南覆蓋十五個省份的四大區(qū)域市場布局。

2019年全年，集團建筑承包、房地產(chǎn)開發(fā)兩項業(yè)務分別實現(xiàn)收入19.06億元、12.94億元，分別實現(xiàn)同比增速15.39%，223.43%。一年中，房地產(chǎn)業(yè)務收入實現(xiàn)了飛速增長。其中，房地產(chǎn)業(yè)務占收比由2018年的25.0%增至2019年的48.7%，兩項業(yè)務進一步實現(xiàn)均衡發(fā)展。

在兩部門業(yè)務的共同推動下，該集團毛利率水平實現(xiàn)穩(wěn)中有升，由2018年的11.9%改善至25.7%;純利率水平也由6.8%大幅提升5.2個百分點至12.0%。兩者均創(chuàng)下了2017年以來的新高。

(數(shù)據(jù)來源：公司財報)

除盈利能力穩(wěn)定增長，各方面數(shù)據(jù)維持快速增長外。集團財報的另一個亮點，則體現(xiàn)在負債端和資金端上。

近年來，天保集團凈資產(chǎn)負債率均維持在較低水平。而由于業(yè)務規(guī)模的快速上升，更多的資金需要被用在房地產(chǎn)開發(fā)和拓展土儲上，集團凈資產(chǎn)負債率于2018年為41.4%， 截止2019年12月31日， 集團凈資產(chǎn)負債率為31%，相比于行業(yè)而言，明顯處于較低水平。健康的負債結構、充足的土地儲備， 使得天保集團成為地產(chǎn)行業(yè)一道亮麗的風景線， 也為企業(yè)日后有計劃地進行規(guī)模擴張?zhí)峁┝嗽鷮嵉谋Ｕ稀?/p>

值得一提的是，資金端方面，天保集團于2017-2019年公司總借款的加權平均實際利率分別達到4.75%、6.15%、4.94%。相比之下，當前頭部房企銀行貸款實際加權平均利率平均在5% - 8%甚至更高，公司作為區(qū)域性房企，卻實現(xiàn)了與頭部房企相當?shù)娜谫Y成本， 凸顯金融機構對天保集團多年來經(jīng)營穩(wěn)健的高度認可。

顯著的融資成本優(yōu)勢使得天保集團保持了良好的負債結構，低成本融資支撐企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。在集團上市后，優(yōu)質(zhì)融資渠道也將進一步拓寬，資金端優(yōu)勢將進一步擴大。

“建筑+地產(chǎn)”協(xié)同：拉動業(yè)績增長的密鑰

對于區(qū)域型集團而言，明確戰(zhàn)略定位，在產(chǎn)品、服務、區(qū)域市場特征理解、客戶需求洞察，打造深耕區(qū)域多年后的“鐵粉”品牌，走出差異化的競爭路線則顯得尤為重要。

作為區(qū)域性房企的天保集團，除實現(xiàn)低成本外，集團能夠維持頭部房企水平的高增長，則也離不開在“建筑先行，地產(chǎn)跟上”的發(fā)展策略。目前，天保集團兩項業(yè)務已達到互補互足的協(xié)同效應，建筑業(yè)務為地產(chǎn)業(yè)務開拓更多市場，使得集團得以展開多元項目組合的同時，進一步提升效率。

其中，天保集團在建筑施工業(yè)務上是有獨一套的。在集團20多年的建筑業(yè)歷史中，至今未出現(xiàn)任何重大的工作場所事故及死亡事故，“天?！逼放瞥蔀楹颖笔》康禺a(chǎn)市場最受信賴的品牌之一。2017年，集團取得了建筑工程施工總承建商最高等級的特級資質(zhì)。

在該策略指導下，集團首先利用其強健的建筑資質(zhì)，與當?shù)卣畽C構及房地產(chǎn)開發(fā)商進行建筑項目合作，進而促進其地產(chǎn)業(yè)務在該區(qū)域的發(fā)展。以北京的主要衛(wèi)星城(涿州及張家口)為核心，進而將業(yè)務延伸至京津冀地區(qū)及中國其他地區(qū)。

自集團2005年獲得古建筑工程專業(yè)承包一級國家級資質(zhì)后，先后承建了包括張家口張北縣南山寺、攬勝樓、四面牌樓等若干地標性歷史建筑在內(nèi)的古建筑項目。與此同時，集團也在該地區(qū)開發(fā)了體量最大的天保新城地產(chǎn)項目，以及即將開發(fā)的中都莊園，均得益于建筑項目。集團憑借自身的較強的古建筑業(yè)務優(yōu)勢，一方面為集團建筑業(yè)務帶來較高毛利率表現(xiàn)，另一方面也促進了地產(chǎn)業(yè)務的延伸，則是最好的業(yè)務協(xié)同例證。

房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域?qū)傩酝^強，在當前的房地產(chǎn)市場形勢下，競爭程度雖有所提升，但相較于家電、汽車行業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)間的競爭仍較小。在這樣的市場之下，地方性房企往往具備獨特的文化背景和雄厚的品牌認知力，只要做好產(chǎn)品和服務，則仍能夠?qū)崿F(xiàn)較好的增長。

過硬的建筑品質(zhì)保障之下，集團物業(yè)開發(fā)的品質(zhì)、開發(fā)周期以及成本因素均得到最大程度優(yōu)化。集團在實現(xiàn)更高效的房地產(chǎn)開發(fā)流程控制、更高的房地產(chǎn)開發(fā)效率、更高的品質(zhì)保障之外，也避免了許多不必要中間商費用，有效控制建設成本并合理縮短建設周期，提升業(yè)務運營效率。

在目前的雙輪驅(qū)動模式下，若集團單項業(yè)務表現(xiàn)薄弱，也可通過另一項業(yè)務業(yè)績互補，實現(xiàn)相互補充效應。這一建筑+地產(chǎn)協(xié)同的一體化產(chǎn)業(yè)鏈，則成為公司業(yè)績穩(wěn)定增長，并保證開發(fā)質(zhì)量和速度的前提和保障。

大環(huán)境利好、促區(qū)位獨特性優(yōu)勢凸顯

房企業(yè)務增長的成功與否往往取決于企業(yè)在理想地段按合理價格持續(xù)收購土地儲備的能力。業(yè)務主要集中于京津冀地區(qū)的天保集團，其坐擁首都經(jīng)濟圈優(yōu)質(zhì)資源的區(qū)位獨特性，則給予了其具備高增長前景的區(qū)位優(yōu)勢。

在布局方面，天保集團房地產(chǎn)板塊土地儲備戰(zhàn)略性地分布在環(huán)首都經(jīng)濟圈的涿州及張家口張北、懷來、蔚縣，建筑板塊于2019年進入安徽、山東、河南三個省份。就地理戰(zhàn)略而言，天保集團當前則以深耕京津冀為主。2019年涿州、張家口的土地儲備分別達到151066平方米、1455746平方米，占比分別為9%、91%。建筑業(yè)務方面，自京津冀地區(qū)建筑承包項目產(chǎn)生的收益約為人民幣9.3億元，自其他地區(qū)的收入約為4.35億元。

智通財經(jīng)APP了解到，京津冀作為中國北方經(jīng)濟規(guī)模最大、最具活力的地區(qū)，該區(qū)域的協(xié)同發(fā)展于2014年便已上升為國家戰(zhàn)略。根據(jù)《京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，京津冀區(qū)域定位主要包括首都北京為核心的世界級城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領區(qū)、全國創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟增長新引擎為未來。

2018年，長三角和粵港澳城鎮(zhèn)化率分別達到72.1%和72.7%，而京津冀城鎮(zhèn)化率僅65.9%，相當于長三角2010-2011年和粵港澳2007年水平。相比之下，京津冀則具備更大的潛在成長空間。與此同時，在政策支撐力度的逐步加強下，京津冀建設資金環(huán)境也正逐步改善。

在涿州及張家口兩個主陣地下，2022年北京冬奧會以及雄安新區(qū)利好政策的出臺，將在中期內(nèi)推動集團業(yè)務維持較高增速發(fā)展。其中，張家口作為冬奧會場之一，承擔著“三場一村”的建設工作，共包括8個場館在內(nèi)的76個冬奧項目如今已全部開工建設。

受2022年冬奧會相關建筑項目推動，張家口市建筑總產(chǎn)值復合年增長率預計將由2013-2018年的-5.7%，提升至2018-2023年的4.8%。對于張家口土儲占比達到91%的天保集團，將產(chǎn)生重要利好。

此外，千年秀林、京雄鐵路和雄安站等重點項目已率先在雄安新區(qū)開工，大量資金的引入也進一步加速了河北建筑業(yè)的發(fā)展。據(jù)弗若斯特沙利文預計，河北省建筑總產(chǎn)值復合年增長率將由2013-2018的1.8%進一步增長至2018-2023年的7.7%。

另外，截止至2018年中國建筑業(yè)總產(chǎn)值達23.5萬億元，同比增長9.9%。預測2019年中國建筑行業(yè)總產(chǎn)值將突破25萬億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為7.08%，并預測在2023年中國建筑行業(yè)總產(chǎn)值將達到33.05萬億元左右。

各項政策及環(huán)境利好，對于深耕京津冀的天保集團而言，則將是促進集團成長的最好保障。

綜上來看，天保集團當前“建筑先行，地產(chǎn)跟上”策略逐漸成熟，業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)定、較快增長。對于業(yè)務深耕京津冀、已拿到資本市場入場券的天保集團來說，無疑是最好的發(fā)展時機。天保集團未來長期發(fā)展值得期待。