新股前瞻|坐擁首都經濟圈優(yōu)質資源，天保集團發(fā)展爆發(fā)期將至

坐擁首都經濟圈優(yōu)質資源的區(qū)域地產龍頭天保集團，剛剛通過了港交所聆訊，距離公開資本市場又近了一步。

智通財經APP了解到，1998年就開始在涿州設立建筑承包業(yè)務，2001年將業(yè)務擴張至房地產開發(fā)的天保集團，將于10月29日舉辦上市新聞發(fā)布會，預計11月4日左右完成定價，11月11日左右有望正式進行上市買賣。目前一線衛(wèi)星城市土地價值凸顯，京津冀城鎮(zhèn)化進程建設加速將進一步促進房地產發(fā)展，行業(yè)數(shù)據(jù)端也在持續(xù)驗證地產四季度回歸的邏輯，此刻天保集團，正在迎來自己發(fā)展的爆發(fā)期。

多驅動助推京津冀發(fā)展提速

作為國家戰(zhàn)略級規(guī)劃，京津冀區(qū)域潛力無限。智通財經APP了解到，京津冀區(qū)域包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺、衡水等11個地級市，是中國北方經濟規(guī)模最大、最具活力的地區(qū)，區(qū)域面積21.71萬平方公里，占全國面積的2.26%；2018年人口1.13億人，占全國人口8.1%；經濟總量達8.51萬億元，占全國GDP的9.45%。

2014年，國家正式將京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，作為與長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)并列的國家戰(zhàn)略，《京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》表示，京津冀區(qū)域定位是“以首都為核心的世界級城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領區(qū)、全國創(chuàng)新驅動經濟增長新引擎、生態(tài)修復環(huán)境改善示范區(qū)”。

目前的京津冀，正處在建設提速的過程當中。智通財經APP了解到，其實京津冀在區(qū)域發(fā)展進度和均衡性上與長三角、珠三角存在較為明顯的差異。截至2018年，長三角和粵港澳城鎮(zhèn)化率分別達到了72.1%和72.7%，而京津冀城鎮(zhèn)化率僅65.9%，相當長三角2010-2011年和粵港澳2007年的水平，預計2023年將達到69.1%。其中，主要拖累均值的河北省城鎮(zhèn)化率為56.4%，甚至低于全國平均的59.6%，預計2023年要達到61%。目前來看，北京和天津對周邊區(qū)域經濟的輻射效應明顯弱于上海、深圳等城市，后續(xù)潛在建設空間要大很多。

由于2016-2018年由于“去杠桿”和“環(huán)保高壓”的約束，京津冀需求釋放不及預期，不過在近期政策回暖支持下，京津冀建設資金環(huán)境逐步改善。2019年6月10日，中辦、國辦發(fā)布《關于做好地方政府專項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》，允許將專項債作為部分重大項目資本金，并進行市場化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強，京津冀建設的資金環(huán)境得到顯著改善。

與此同時，早在2017年4月就官宣的，京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展主要步驟之一的千年大計——雄安新區(qū)，目前開發(fā)預期正逐步擴張，由之前面積覆蓋逾100平方公里至中期覆蓋逾200平方公里，長期覆蓋有望達到2000平方公里，有望長期為該地區(qū)房地產開發(fā)及建筑板塊引入投資。再加上北京及張家口攜手舉辦2022年北京冬奧會，不僅奧運會場館的建設及翻新需求預期，會刺激張家口房地產開發(fā)及建筑業(yè)的發(fā)展；河北省與北京之間交通等基礎設施也將得到改善。

眾多利好扎堆的京津冀地區(qū)，未來增長具備十分強的確定性，這對于扎根在此二十多年的區(qū)域龍頭天保集團來說，可謂是歷史性的機遇。

區(qū)域龍頭天保坐擁優(yōu)質土儲

深耕京津冀的天保集團，已經擁有眾多優(yōu)質項目經驗。智通財經APP了解到，截止目前，公司已經并完成了超550個建設及房地產開發(fā)項目，早期開發(fā)的天馬景苑占地面積近4.6萬平方米，總建筑面積約為20萬平方米；還有諸如田合鵬華、天保新城及張北縣福馨苑等棚戶區(qū)改造項目。公司是涿州市第一家特級資質建筑企業(yè)、壹級開發(fā)資質房地產開發(fā)商，榮獲中國建設工程魯班獎、建筑公司國家優(yōu)質工程獎以及省級綠色施工示范工程等榮譽，名副其實的區(qū)域性龍頭房企。

豐富的優(yōu)質土儲，奠定了公司快速發(fā)展的基石。智通財經APP了解到，截至2019年8月31日，公司擁有18項住宅物業(yè)、1項投資物業(yè)及1間酒店，全部由公司擁有及開發(fā)。其中7個項目位于涿州，13個項目位于張家口。截至2019年8月31日，公司土地儲備總建筑面積為199萬平方米，其中未出售可銷售總建筑面積為4.2萬平方米，持作物業(yè)投資可出租建筑面積為4.4萬平方米的已竣工物業(yè)，96.2萬平方米總規(guī)劃建面的在建物業(yè)以及94.2萬總規(guī)劃建面平方米的持作未來開發(fā)物業(yè)，這些土地儲備主要位于涿州、張家口等潛力較大的京津冀地區(qū)。公司目前土儲成本也并不高，2016-2018年及2018、2019年4月30日，土地成本分別占公司房地產開發(fā)業(yè)務銷售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%，基本穩(wěn)定在20%左右。

而在盈利方面，公司2016-2018年總營收分別錄得8億元人民幣（單位下同）、12億元以及16億元，年復合年增長率高達41.5%；2016-2018年凈利潤分別錄得3718萬元、5934萬元以及1.08億元，年復合增長率高達70.5%。雖然2019年度前四月因公司開發(fā)周期影響，導致地產業(yè)務營收有所減少，再加上因上市開支突然增加的行政費用、合同資產減值及投資物業(yè)公平值增長放緩等非經營性因素，公司目前業(yè)績出現(xiàn)暫時性的下滑。但根據(jù)目前公司正在開發(fā)的物業(yè)及未來可售項目潛力來看，公司后續(xù)業(yè)績增長并不需要過多擔心。

而且公司在招股說明書明確表示，將上市募資款項用途的50%，將繼續(xù)在京津冀地區(qū)城市中尋求并收購地塊，增加優(yōu)質土地儲備，進一步擴展公司房地產開發(fā)業(yè)務至文化旅游地產及醫(yī)療地產，也能一定程度能反應出目前京津冀土儲的價值。

更何況，眼下正是地產板塊估值回歸的節(jié)點。

預期改善帶動板塊估值回歸

繼續(xù)9月銷售超出預期帶動內房股一波強勢回升后，地產各領域政策及數(shù)據(jù)均顯示一定好轉跡象。智通財經APP了解到，十月份以來，一些城市出現(xiàn)了政策的邊際放松，特別是樓市限購政策寬松的預期逐步升溫。10月18日統(tǒng)計局發(fā)布行業(yè)數(shù)據(jù)， 1-9月份全國房地產開發(fā)投資9.8萬億，同比增長10.5%，增速與1-8月份持平，好于市場之前一致認為下滑的預期。9月新開工、竣工和施工數(shù)據(jù)雖然變化不大，但是銷售、土地購置和到位資金情況明顯好轉，其中9月份房企土地購置面積同比增長超過10%，增速大幅改善，全年首次同比回正，直接帶動1-9月的土地購置降幅收窄5個百分點。9月單月銷售面積同比增長4.6%，繼續(xù)拉動累計銷售面積回正。

同時，1-9月份房企到位資金13.06萬億，同比增長7.1%，增速比1-8月份提升0.5個百分點，其中定金和預收款增速從8月的8.3%提升到9.0%，個人按揭貸款增速從8月的11.8%提升到13.6%，意味著當前緊融資并沒有過多改變購房者的購房預期，對按揭貸款的審核也沒有明顯的抑制。

此背景下，地產行業(yè)四季度銷售額有望繼續(xù)表現(xiàn)超預期，屆時板塊估值將會得到提振。此時正遇發(fā)展良機的天保集團，不僅業(yè)績增長有所保障，估值提升也將同步提升，因此公司具備長期追蹤關注的價值。