新股前瞻|穩(wěn)健為王的地產(chǎn)淘汰賽，天保集團(tuán)崛起正當(dāng)時(shí)

眼下已進(jìn)入生存競(jìng)賽態(tài)勢(shì)的地產(chǎn)行業(yè)，除了融資端有較大優(yōu)勢(shì)的頭部房企外，還有部分特殊區(qū)域的地方龍頭房企，依舊具備較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力，天保集團(tuán)就屬此列。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，9月主流房企銷售數(shù)據(jù)近期陸續(xù)公布，超市場(chǎng)預(yù)期的增長(zhǎng)正帶動(dòng)港股內(nèi)房股板塊連續(xù)回升，隨著10月三季報(bào)窗口期的業(yè)績(jī)壓力，帶動(dòng)資金從前期大熱的消費(fèi)及科技類板塊中逃離，目前估值水平和機(jī)構(gòu)配置比例均處于低位的地產(chǎn)板塊，已于10月初開(kāi)啟了回升態(tài)勢(shì)，后續(xù)有望成為四季度資金配置主線。

然而另一方面，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無(wú)論是大型還是小型房企，均面臨融資難、融資成本持續(xù)上漲的現(xiàn)狀，成本超過(guò)10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)案。大量中小房企被迫退出市場(chǎng)，前期一味追求高增長(zhǎng)的企業(yè)，許多已經(jīng)陷入借高息債還舊債的惡性循環(huán)中。

不過(guò)行業(yè)高壓環(huán)境過(guò)后，依舊能屹立不倒的房企反倒會(huì)受益于集中度提升和估值回歸雙重增效，其中除了大家熟知的頭部房企外，有著產(chǎn)業(yè)鏈一體化效應(yīng)加持的天保集團(tuán)，在一線衛(wèi)星城市土地價(jià)值凸顯，尤其京津冀建設(shè)加速進(jìn)一步提升土儲(chǔ)潛力的當(dāng)下，正在迎來(lái)崛起。

地產(chǎn)熱度再起，區(qū)域龍頭崛起正當(dāng)時(shí)

融資渠道受限的房企正面臨大量的資金壓力，以致于需要借助高成本的美元債維持。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，雖然各種政策收緊，但由于在2017-18年國(guó)內(nèi)資金環(huán)境收緊的時(shí)候，房企大量發(fā)行海外債來(lái)維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，目前這部分債漸漸迎來(lái)還款期。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年到期房企海外債達(dá)到2130億元，相比去年增長(zhǎng)24%，2020年、2021年將繼續(xù)分別同比增長(zhǎng)29.25%、12.5%至2753億元、3097億元，到期債額繼續(xù)增加。

2019年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年繼續(xù)上升0.67個(gè)百分點(diǎn)，其中境內(nèi)發(fā)債平均成本雖然僅為4.80%，但能享受這部分低成本融資的多以國(guó)企、央企、大型房企為主。大多數(shù)房企難以享用境內(nèi)低成本融資渠道，部分房企可選擇境外上市拓寬融資渠道，但大部分房企為解燃眉之急只能被迫選擇成本高得多的美元債。

2019年前三季度，企業(yè)境外發(fā)債的成本達(dá)到8%，較2018年全年上升了1.17個(gè)百分點(diǎn)，特別是2018年10月到2019年7月間，境外發(fā)債成本均在7.50%以上，9月單月房地產(chǎn)企業(yè)37.97億美元海外美元融資，還在刷新著記錄。

就9月以來(lái)的發(fā)行債券票面利率而言，天譽(yù)置業(yè)、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光集團(tuán)、中糧控股融資成本均超過(guò)了10%，其中最高的天譽(yù)置業(yè)高達(dá)13%；其它諸如合景泰富（01813）、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)（06158）等房企融資成本也均在5%-9%之間?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍為結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重點(diǎn)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資政策不會(huì)有明顯的放松，債務(wù)壓力較大的中小房企面臨的挑戰(zhàn)還將進(jìn)一步加大。

此背景下，新開(kāi)工繼續(xù)維持高位，房企業(yè)績(jī)得以超出市場(chǎng)預(yù)期。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，由于房企拿地階段融資渠道的收緊，導(dǎo)致房企的資金壓力增大。在這種情況下，房企可能會(huì)加速開(kāi)工現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，盡早獲得銀行開(kāi)發(fā)貸，爭(zhēng)取更大的資金騰挪空間，從而使得新開(kāi)工可能繼續(xù)維持高位。因此，行業(yè)整體全年的業(yè)績(jī)均有大概率超預(yù)期，有望在行業(yè)預(yù)期較為悲觀的當(dāng)下提振市場(chǎng)信心，目前部分房企已披露的三季度業(yè)績(jī)已能看出些端倪。再加上當(dāng)前宏觀行業(yè)均處下行周期，融資收緊背景下，因城施策調(diào)控存在著邊際改善的預(yù)期，是提升行業(yè)整體估值的潛在因素，目前港股內(nèi)房股板塊已經(jīng)重新進(jìn)入上漲態(tài)勢(shì)。

整體看來(lái)，雖然地產(chǎn)融資端持續(xù)收緊，但中長(zhǎng)期對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局并不是一件壞事，其中低負(fù)債穩(wěn)健運(yùn)行的區(qū)域龍頭房企天保集團(tuán)近三年總借款利率水平僅為4.75%、4.75%和6.15%，公司本身低成本融資正支撐企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，再加上即將登陸港股資本市場(chǎng)再度拓寬優(yōu)質(zhì)融資渠道，天保資金端的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。而與此同時(shí)，公司還有著業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的爆發(fā)力。

行情來(lái)源：WIND資訊

京津冀加速下的潛力飆升

地方龍頭天保集團(tuán)，歷年業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，公司是一家位于中國(guó)河北省涿州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也是當(dāng)?shù)刈畲蟮乃接薪ㄖ?。?shù)據(jù)顯示，公司2016-2018年總營(yíng)收分別錄得8億元人民幣（單位下同）、12億元以及16億元，年復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)41.5%；2016-2018年凈利潤(rùn)分別錄得3718萬(wàn)元、5934萬(wàn)元以及1.08億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)70.4%。

展望未來(lái)，公司的土儲(chǔ)升值潛力足以奠定業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。截至2019年3月31日，天保集團(tuán)擁有18項(xiàng)住宅物業(yè)、1項(xiàng)投資物業(yè)及1間酒店，其中7個(gè)項(xiàng)目位于涿州，13個(gè)項(xiàng)目位于張家口，公司所收購(gòu)的土地儲(chǔ)備也主要集中在涿州及張家口。數(shù)據(jù)顯示，公司目前土地儲(chǔ)備總建筑面積為200.8萬(wàn)平方米，其中3.5%已竣工物業(yè)，52.3%在建物業(yè)以及44.2%的未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)，這些土儲(chǔ)最大的特點(diǎn)就是位于北京周邊的京津冀地區(qū)。

升值潛力巨大的京津冀，建設(shè)已經(jīng)在加速。2014年，國(guó)家正式將京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，作為與長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)并列的國(guó)家戰(zhàn)略，京津冀在區(qū)域發(fā)展進(jìn)度和均衡性上與長(zhǎng)三角、珠三角存在顯著差異。截至2018年，長(zhǎng)三角和粵港澳城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到了72.1%和72.7%，而京津冀城鎮(zhèn)化率僅65.9%，相當(dāng)長(zhǎng)三角2010-2011年和粵港澳2007年的水平。其中，主要拖累均值的河北省城鎮(zhèn)化率為56.4%，甚至低于全國(guó)平均的59.6%，北京和天津?qū)χ苓厖^(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)明顯弱于上海、深圳等城市，潛在建設(shè)空間較大。

但2016-2018年由于“去杠桿”和“環(huán)保高壓”的約束，京津冀需求釋放不及預(yù)期，不過(guò)在近期政策回暖支持下，京津冀建設(shè)資金環(huán)境逐步改善。2019年6月10日，中辦、國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于做好地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》，允許將專項(xiàng)債作為部分重大項(xiàng)目資本金，并進(jìn)行市場(chǎng)化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強(qiáng)，京津冀建設(shè)的資金環(huán)境得到顯著改善。

因此，天保集團(tuán)兩大土儲(chǔ)地區(qū)涿州和張家口，均有很大的升值潛力。同時(shí)，位于北京及雄安地區(qū)中間地段的涿州以及鄰近北京的張家口，還將受益于雄安新區(qū)的大力建設(shè)，而且即將到來(lái)的2022年北京冬奧會(huì)更是會(huì)直接刺激該地區(qū)的基建項(xiàng)目加速進(jìn)行，公司土儲(chǔ)全面受益。并且，因?yàn)楣緭碛懈嫌蔚母咂焚|(zhì)建筑承包業(yè)務(wù)，天保集團(tuán)對(duì)比大部分房企還有著更大的優(yōu)勢(shì)。

建筑業(yè)務(wù)加持下的協(xié)同優(yōu)勢(shì)

物業(yè)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)、開(kāi)發(fā)周期以及成本因素，在協(xié)同效應(yīng)下均得到最大程度優(yōu)化。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，天保集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建設(shè)分部的協(xié)同，能夠更加高效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，使安全性及質(zhì)量得到提升，公司至今沒(méi)有出現(xiàn)任何重大的工作場(chǎng)所事故及死亡事故，公司品質(zhì)得以保障。同時(shí)，還能避免許多不必要中間商的額外費(fèi)用，有效控制建設(shè)成本，并有效縮短建設(shè)周期，而且為多個(gè)項(xiàng)目集中采購(gòu)建筑材料，也能進(jìn)一步削減成本。

與此同時(shí)，公司憑借豐富的建筑資質(zhì)，還能助力物業(yè)項(xiàng)目的獲得。由于公司能與部分當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作建筑項(xiàng)目，進(jìn)而能促進(jìn)發(fā)展于該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司此前承建包括張家口張北區(qū)域若干地標(biāo)性歷史建筑在內(nèi)的古建筑項(xiàng)目，由于獲得國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也成功進(jìn)入了張北。目前該區(qū)域體量最大的天保新城，和即將開(kāi)發(fā)的天保中都莊園項(xiàng)目，都得益于建筑業(yè)務(wù)。

公司自獲得建筑業(yè)務(wù)的特級(jí)資質(zhì)后，該業(yè)務(wù)營(yíng)收從2017年12.58億元增加31.3%至2018年的16.52億元，2018年公司建筑承包業(yè)務(wù)新合同就已經(jīng)達(dá)到19.7億元，同比增幅高達(dá)108%。

綜上來(lái)看，在行業(yè)高壓環(huán)境過(guò)后，天保集團(tuán)不僅能跟隨行業(yè)迎來(lái)估值回升，還能憑借產(chǎn)業(yè)鏈一體化效應(yīng)加持，和京津冀優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的升值，走出一波不一樣的行情。