天風(fēng)證券：綠城服務(wù)(02869)主業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)有亮點(diǎn)并保持增長(zhǎng)，增值服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展

本文源自微信公眾號(hào)“天風(fēng)研究”。

高端住宅物管服務(wù)商，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(02869)于1998年成立，2016年公司在香港交易所主板上市，是中國(guó)具領(lǐng)先地位的高端住宅物業(yè)服務(wù)供貨商，主業(yè)為基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)增值服務(wù)、顧問(wèn)咨詢服務(wù)三大類業(yè)務(wù)。

業(yè)績(jī)亮眼，基礎(chǔ)物管收入占比67%、增值服務(wù)貢獻(xiàn)近六成業(yè)績(jī)。

2019H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入36.6億元，同比增長(zhǎng)25%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 2.34億元，同比增長(zhǎng)2.2%。14年以來(lái)公司毛利率穩(wěn)中有升，2019H1公司綜合毛利率為19.3%，同比增加0.5個(gè)PCT，由于三項(xiàng)費(fèi)用率有所提升，2019H1凈利率有所下滑。分業(yè)態(tài)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比高達(dá)67%，增值類服務(wù)(咨詢服務(wù)、園區(qū)增值服務(wù))占比逐漸提升，同時(shí)增值服務(wù)貢獻(xiàn) 59%的業(yè)績(jī)，成為公司盈利的重要來(lái)源。

基礎(chǔ)物業(yè)管理：有序擴(kuò)張，內(nèi)生性強(qiáng)。公司基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有序擴(kuò)張，均價(jià)與面積齊升。

2019H1物業(yè)管理營(yíng)收24.52億元，同比增長(zhǎng)21.69%，是公司營(yíng)收主要來(lái)源。2018年公司物管均價(jià)達(dá)到3.15元/平/月，比2017年的3.11元/平/月同比增長(zhǎng)1.29%，2019年H1計(jì)算均值的2.12元/平/月屬于行業(yè)高位水平。受益于公司業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)質(zhì)量以及偏中高端的項(xiàng)目定位，公司能夠收取相對(duì)較高的服務(wù)費(fèi)。2019H1，公司在管面積184.2百萬(wàn)平方米，同比增加22%;儲(chǔ)備面積207.0百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%，將為物管業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)提供充足動(dòng)力。管理結(jié)構(gòu)來(lái)看，非住宅面積占比上升至2018年的22%，有利于公司獲取更高服務(wù)單價(jià)。公司收取的物管費(fèi)用逐年提高，同時(shí)由于公司業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)質(zhì)量以及偏中高端的項(xiàng)目定位，公司物管單價(jià)仍有一定的提升空間。綠城服務(wù)通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量打響品牌知名度，并且積極實(shí)施控制成本措施，逐步抬升物業(yè)板塊毛利率，2019H1毛利率提升至11.9%，但同業(yè)對(duì)比仍處于較低水平。公司物業(yè)服務(wù)續(xù)約率亦常年保持高位，為物管業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展提供保障。公司主要通過(guò)市場(chǎng)化獲取項(xiàng)目，借助綠城集團(tuán)的品牌力、知名度在當(dāng)?shù)匦纬奢^強(qiáng)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)亦積極收購(gòu)物業(yè)管理公司，以此擴(kuò)大公司的在管規(guī)模。

增值服務(wù)：“三元”產(chǎn)業(yè)模式成熟，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

2007年公司開(kāi)始發(fā)展園區(qū)增值服務(wù)，并于2014年提出智慧園區(qū)服務(wù)體系，構(gòu)建云平臺(tái)、一體化服務(wù)平臺(tái)、睦鄰社三大系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)線上線下、服務(wù)與需求、社交與管理的聯(lián)動(dòng)。2019H1園區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.90億元，由于業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大以及部分園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)仍在發(fā)展階段，同比增速較去年同期減少10.17個(gè)PCT至34.83%，但仍是集團(tuán)增長(zhǎng)速度最快的業(yè)務(wù)。在該部分收入中，依賴于地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度的資產(chǎn)管理部門占比逐漸弱化、依賴于公司自主運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品、服務(wù)、空間服務(wù)的占比在逐漸上升，公司內(nèi)生增長(zhǎng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)業(yè)務(wù)受益幸福綠城APP推廣，通過(guò)打通線上線下，創(chuàng)新物管模式助力降本增效。2000 年，公司開(kāi)始提供顧問(wèn)咨詢服務(wù)，2019H1，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 5.21 億元，同比增長(zhǎng) 30.02%，也是公司的重要業(yè)績(jī)來(lái)源，與基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)協(xié)同作用顯著。公司期望通過(guò)開(kāi)展“綠聯(lián)盟”強(qiáng)化客戶關(guān)系并持續(xù)貢獻(xiàn)營(yíng)收。

投資建議：

預(yù)計(jì)公司在管面積與物業(yè)管理單價(jià)均穩(wěn)中有升，增值服務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。由此我們預(yù)計(jì)公司2019-2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣87.50億元、113.14億元、146.38億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.73億元、8.08億元、11.76億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為人民幣0.21、0.29、0.42元/股。參考 2020 年可比公司一致性預(yù)期PE均值27.03，由于公司作為行業(yè)龍頭，持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，給予綠城服務(wù)2020年30-35倍 PE，對(duì)應(yīng)2020目標(biāo)價(jià)港幣9.68-11.29元。

(編輯：宇碩)