中金：領(lǐng)展（00823）根植必選消費(fèi)，長(zhǎng)期投資回報(bào)可觀，估值極具吸引力

本文來(lái)自中金公司。

投資亮點(diǎn)

我們首次覆蓋領(lǐng)展房產(chǎn)基金(00823)，給予公司“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)以及目標(biāo)價(jià)96港元(對(duì)應(yīng)3.2%的遠(yuǎn)期股息收益率以及1.0倍2021財(cái)年市凈率，較公司當(dāng)前股價(jià)存在22%的上行空間)。我們認(rèn)為公司當(dāng)前面臨的收入和資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)壓力是階段性的，長(zhǎng)期視角下現(xiàn)在可能是不可多得的投資機(jī)會(huì)。理由如下：

根植必選消費(fèi)，增長(zhǎng)彰顯韌性。領(lǐng)展的資產(chǎn)主體是香港本地的社區(qū)零售，深耕必選消費(fèi)，因此我們認(rèn)為在市場(chǎng)下行周期將凸顯防御性。此外，公司內(nèi)部管理能力突出，在資產(chǎn)改造、資產(chǎn)循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表管理方面均擁有優(yōu)異的紀(jì)錄。公司亦是香港市場(chǎng)上唯一的藍(lán)籌REIT，規(guī)模在世界范圍內(nèi)領(lǐng)先。

長(zhǎng)期投資回報(bào)可觀，且確定性較高。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)5-10年將實(shí)現(xiàn)年均高個(gè)位數(shù)的收入和資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)。當(dāng)前估值點(diǎn)位上的長(zhǎng)期投資年化總收益率(股息收入和資產(chǎn)增值)有望超過(guò)10%，而這也是我們認(rèn)為未來(lái)投資領(lǐng)展的合理風(fēng)險(xiǎn)收益。

當(dāng)前估值已具備相當(dāng)?shù)陌踩呺H。公司當(dāng)前估值對(duì)應(yīng)的遠(yuǎn)期股息率(3.9%)對(duì)美國(guó)十年期國(guó)債收益率的溢價(jià)(近210個(gè)基點(diǎn))已顯著高出2017年來(lái)的平均水平(130個(gè)基點(diǎn))。國(guó)際市場(chǎng)上龍頭公司當(dāng)前遠(yuǎn)期股息率不足3%，因此我們認(rèn)為領(lǐng)展的估值更具吸引力。

我們與市場(chǎng)最大的不同?我們認(rèn)為領(lǐng)展物業(yè)組合的資產(chǎn)價(jià)值將至少保持穩(wěn)定，而非向下運(yùn)行。

潛在催化因素：公司2020財(cái)年下半年實(shí)際零售額增長(zhǎng)繼續(xù)保持韌性(上半年同比增長(zhǎng)1.4%);公司宣布收益率可觀的物業(yè)收購(gòu)。

盈利預(yù)測(cè)與估值

我們預(yù)計(jì)2019至2021財(cái)年公司將實(shí)現(xiàn)7%的年化收入增長(zhǎng)，和7.4%的每基金份額派息(DPU)增長(zhǎng)(2020和2021財(cái)年分別為2.92和3.13港元)。凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)可能短期承壓，但我們認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)將至少維持當(dāng)前水平，基準(zhǔn)情形下預(yù)測(cè)在2021財(cái)年末上升至每基金份額95港元以上(對(duì)應(yīng)3%的年化增速)。

風(fēng)險(xiǎn)

香港經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因素;零售物業(yè)資本化率超預(yù)期上行;下半財(cái)年領(lǐng)展零售額與租金增速不及預(yù)期;資產(chǎn)循環(huán)的力度和效果不及預(yù)期。

(編輯：孟哲)