背靠地產(chǎn)龍頭，規(guī)模提升助力輕資產(chǎn)物管行業(yè)暢游萬億藍(lán)海

本文來自 微信公眾號“東吳研究所”。

投資要點(diǎn)

行業(yè)格局：萬億藍(lán)海，高度分散，整合空間廣大。(1)物管行業(yè)空間廣大，估算物管行業(yè)每年收入空間超過9000億元，加上增值服務(wù)，物管行業(yè)規(guī)模體量將超萬億規(guī)模。(2)行業(yè)仍處于高度分散階段。行業(yè)龍頭萬科物業(yè)收入體量行業(yè)位列第一，但目前市占率僅1%，TOP5總市占率僅3%左右。(3)進(jìn)入門檻低，但做大壁壘高，馬太效應(yīng)強(qiáng)。未來行業(yè)集中度將會持續(xù)攀升，主要源于上游房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在持續(xù)攀升、龍頭物管公司上市后融資渠道更充沛，外拓能力更強(qiáng)。

行業(yè)優(yōu)勢：輕資產(chǎn)、永續(xù)現(xiàn)金流、潛力廣大、政策不敏感。(1)輕資產(chǎn)行業(yè)，ROE水平可觀，行業(yè)無需沉淀大量資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資。(2)現(xiàn)金流狀況好，不依賴融資，行業(yè)收繳率維持在94%左右，且有部分小區(qū)有物管費(fèi)預(yù)繳情況出現(xiàn)。(3)存量市場潛力廣大，我們估算僅住宅物業(yè)管理市場存量就超過320億平米，此外還有大量公建商業(yè)類存量，市場潛力廣大;(4)物管行業(yè)對房地產(chǎn)調(diào)控政策不敏感，具備消費(fèi)屬性。

物管公司凈利潤提升主要依賴于開源節(jié)流，規(guī)模提升是王道。收入端主要依賴于管理面積、單價的提升、物管服務(wù)類型拓展，面積擴(kuò)張是其中最核心要素。成本端優(yōu)化依賴于智能化水平、外包比例的提升，目前看成本相對剛性。人員成本仍是物管公司營業(yè)成本中的主要組成部分，相對剛性。當(dāng)前行業(yè)以量取勝仍是增長的核心動力。

行業(yè)發(fā)展三重奏，我們提出SBBM模型，“Scale+Brand+BusinessModel”。(1)短期看規(guī)模成長：面積端擴(kuò)容。當(dāng)前物管公司的成長性可通過兩個指標(biāo)來衡量：合同管理面積/在管面積、母公司支持力度(管理項(xiàng)目面積支持)。(2)中期看品牌力提升。高品質(zhì)物管公司具備業(yè)主滿意度高、合同續(xù)約率高、收繳率高、新項(xiàng)目中簽率高的優(yōu)勢，物業(yè)的品牌價值將會逐漸體現(xiàn);同時可以在優(yōu)質(zhì)區(qū)位提前卡位，城市能級較高的小區(qū)業(yè)主具備更強(qiáng)的付費(fèi)能力、更高的付費(fèi)意識，且對新鮮事物的接受度更高，在后續(xù)增值服務(wù)開展上難度較小，這部分業(yè)主是最為優(yōu)質(zhì)的C端資源。(3)長期看商業(yè)模式：能否順利嫁接業(yè)務(wù)增值服務(wù)，體現(xiàn)渠道價值。我們相信，伴隨規(guī)模擴(kuò)張和品牌塑造，未來優(yōu)秀的物管公司對住宅小區(qū)這一物理空間控制力較強(qiáng)，潛在可嫁接的增值服務(wù)的空間廣大，能夠成為各類信息和服務(wù)向C端輸出的重要渠道。

投資建議：物業(yè)管理行業(yè)市場空間廣大、格局高度分散，進(jìn)入門檻低但做大壁壘強(qiáng)，未來強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢確定性高。板塊具備輕資產(chǎn)特性，ROE水平可觀，現(xiàn)金流狀況較好，存量市場不受調(diào)控政策擾動，是地產(chǎn)后周期優(yōu)質(zhì)子版塊。我們認(rèn)為物業(yè)板塊短期看規(guī)模成長、中期看品牌力提升、長期看商業(yè)模式。建議關(guān)注綠城服務(wù)（02869）、碧桂園服務(wù)（06098）、中航善達(dá)、永升生活服務(wù)（01995）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606）。

風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，居民支付能力下降;成本剛性，毛利持續(xù)壓縮;行業(yè)限價政策影響盈利情況。