19年上半年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值榜單：8家房企總土儲(chǔ)貨值破萬(wàn)億

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究” 文/克而瑞研究中心

重要說(shuō)明

本榜單中企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。

多數(shù)上市企業(yè)在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整如下：

部分企業(yè)公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來(lái)可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。

隨著城市更新的深入，很多企業(yè)的土地資源來(lái)自于城市更新，這類(lèi)項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于土地貨值判斷，每家企業(yè)采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來(lái)預(yù)期。

另外，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。

榜單解讀

1、8家房企總土儲(chǔ)貨值破萬(wàn)億 恒大、碧桂園、融創(chuàng)分列前三

2019年上半年總土儲(chǔ)TOP100房企貨值總量已經(jīng)突破43萬(wàn)億，其中總貨值突破萬(wàn)億的企業(yè)共8家，與2018年持平，較2017年增加2家。當(dāng)前總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻達(dá)834億元，較2018年末提升8.4%。

有4家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值已經(jīng)突破2萬(wàn)億元，成為行業(yè)的“地主”。分別是恒大（03333）、碧桂園（02007）、融創(chuàng)（01918）、保利發(fā)展。較2018年末排名來(lái)看，總土儲(chǔ)十強(qiáng)房企變動(dòng)較小，僅10強(qiáng)內(nèi)部排名稍有調(diào)整，進(jìn)入門(mén)檻依然較高，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)明顯。

分布來(lái)看，總土儲(chǔ)貨值在3000億元以上的房企達(dá)到42家，3000億-5000億占到半數(shù)，成為未來(lái)規(guī)模沖擊兩千億的主力軍，例如中南、金科、正榮（06158）等。另，有53家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值集中在1000-3000億，千億陣容儲(chǔ)備充足的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，轉(zhuǎn)化率將成為房企突圍的關(guān)鍵。

2、超4成土儲(chǔ)集中于銷(xiāo)售TOP10 土儲(chǔ)排名與銷(xiāo)售排名高度統(tǒng)一

從總土儲(chǔ)貨值集中度來(lái)看，銷(xiāo)售TOP10企業(yè)土儲(chǔ)貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的4成以上，土地資源仍高度集中于頭部房企，行業(yè)集中度維持在高位，頭部房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。

整體行業(yè)集中度持續(xù)升高，還體現(xiàn)在總土儲(chǔ)TOP20與銷(xiāo)售TOP20高度重合。范圍縮小至TOP10來(lái)看，短期龍頭房企的地位更難以撼動(dòng)的?？偼羶?chǔ)TOP10的企業(yè)幾乎全部來(lái)自2019年上半年銷(xiāo)售10強(qiáng)，僅有世茂銷(xiāo)售暫列第11，總土儲(chǔ)位列第9。不過(guò)從世茂上半年積極通過(guò)收并購(gòu)拿地的舉措來(lái)看，有望在年末進(jìn)入銷(xiāo)售10強(qiáng)。

3、百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)平均去化4.2年 10強(qiáng)房企去化周期最低

截止至2019年上半年，百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)的平均去化周期為4.24年，相較2018年末上漲了0.34年，主要是受到上半年市場(chǎng)運(yùn)行較為平淡的影響。

TOP10房企總土儲(chǔ)去化周期為4.07年，是去化周期最短的梯隊(duì)，主要是由于在市場(chǎng)進(jìn)一步分化的基礎(chǔ)上龍頭房企一方面拿地理智，另一方面銷(xiāo)售能力較強(qiáng);而相應(yīng)地，2019年上半年以來(lái)拿地十分積極的銷(xiāo)售50強(qiáng)之后房企土儲(chǔ)去化周期達(dá)到4.62，在各梯隊(duì)中最長(zhǎng)。

通過(guò)去化可以看出龍頭房企和后50強(qiáng)房企在上半年截然不同的拿地態(tài)度。龍頭房企土儲(chǔ)總量大，但去化周期并不長(zhǎng)，而且拿地相對(duì)理性;但后50強(qiáng)房企中，部分企業(yè)出于維持規(guī)模的需要，被迫加速納儲(chǔ)，但銷(xiāo)售不振導(dǎo)致去化周期拉長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。

4、土儲(chǔ)相對(duì)充裕 將支撐金茂、越秀等房企銷(xiāo)售再進(jìn)一步

對(duì)比房企2019年上半年土儲(chǔ)貨值排名和2019年1-8月銷(xiāo)售排名來(lái)看，有三類(lèi)房企的表現(xiàn)值得關(guān)注：

第一，總土儲(chǔ)貨值排名遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售排名的房企。例如金融街、國(guó)瑞、力高等房企，總土儲(chǔ)排名較銷(xiāo)售高出30位左右。相較而言，充裕的土儲(chǔ)也是這些房企業(yè)績(jī)?cè)偕吓_(tái)階的助力，在保證自身運(yùn)營(yíng)良好的情況下，未來(lái)業(yè)績(jī)沖擊500-1000億問(wèn)題不大。

第二，部分規(guī)模房企總土儲(chǔ)無(wú)論是自身排名還是和銷(xiāo)售相比均上升較快。例如金茂、富力、雅居樂(lè)等。由于本就處在規(guī)模較高且競(jìng)爭(zhēng)更為激烈梯隊(duì)中，因此總土儲(chǔ)貨值的提升對(duì)于未來(lái)銷(xiāo)售的加成效應(yīng)更加明顯。其中金茂不包含一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的總土儲(chǔ)貨值為8929.8億元，排名也較銷(xiāo)售高出6位，這些位于二線的高貨值土儲(chǔ)或?qū)⒅平鹈匿N(xiāo)售沖擊前十五甚至更高。

第三，部分不在銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房企，如新湖中寶、中庚等房企，相對(duì)充裕的土儲(chǔ)將是其規(guī)模進(jìn)階的跳板。但需要注意的是，土儲(chǔ)并非越多越好，只有適合自身發(fā)展節(jié)奏、管控能力之內(nèi)的合適數(shù)量才能起到正面作用，不然將會(huì)適得其反。因此，對(duì)于這些房企而言，有了土儲(chǔ)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)的重心需要在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)機(jī)制、體制中繼續(xù)苦煉內(nèi)功。

另外，還有一些銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)甚至沒(méi)有排進(jìn)總土儲(chǔ)貨值榜前一百名。如當(dāng)代、九龍倉(cāng)等、此類(lèi)企業(yè)未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不僅可能會(huì)被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問(wèn)題。

5、百?gòu)?qiáng)中西部土儲(chǔ)豐厚 佛山、惠州、南通等成熱點(diǎn)城市

隨著房企回歸二線城市戰(zhàn)略實(shí)施，百?gòu)?qiáng)房企上半年的新增土儲(chǔ)中位于二線城市建筑面積比例穩(wěn)定增加且已經(jīng)超過(guò)三四線城市的占比。截至2019年上半年末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企土地儲(chǔ)備中有一半位于二線城市。

在區(qū)域的選擇上，由于中西部核心城市持續(xù)發(fā)力，百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)中33%的建筑面積位于中西部區(qū)域，此外長(zhǎng)三角和珠三角土儲(chǔ)占比相近，環(huán)渤海區(qū)域則相對(duì)較少，百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海的土儲(chǔ)僅占20%。

從城市層面來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企囤地最多的城市仍然是重慶，武漢、天津、成都等區(qū)域核心二線城市也是百?gòu)?qiáng)房企的重要貨倉(cāng);一線城市廣州、北京和上海均上榜，百?gòu)?qiáng)房企在深圳的土儲(chǔ)量依然較低，深圳未來(lái)的土地競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)還將較為激烈;而三四線城市中，除佛山、惠州仍然榜上有名以外，南通也是近兩年房企爭(zhēng)相布局的熱點(diǎn)城市。2019年以來(lái)南通樓市整體熱度不減，房?jī)r(jià)地價(jià)持續(xù)上漲，百?gòu)?qiáng)房企中南、華潤(rùn)、萬(wàn)科、碧桂園等都在南通落子，加之南通享受上海輻射的紅利，未來(lái)前景仍然較為明朗。

6、房企投資將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎 首要任務(wù)仍是促銷(xiāo)售、抓回款

從上市房企的中報(bào)發(fā)布會(huì)來(lái)看，龍頭房企萬(wàn)科、恒大、碧桂園等標(biāo)桿型企業(yè)全年都保持理性的拿地態(tài)度，但此類(lèi)企業(yè)具備暫緩拿地的資本，在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情況下收緊投資能夠在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn);另外世茂、中海、榮盛則全年都保持較為積極的拿地態(tài)度，一方面是此類(lèi)企業(yè)預(yù)算充足，另一方面是這部分企業(yè)追求進(jìn)一步的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

而部分企業(yè)上、下半年拿地態(tài)度有所轉(zhuǎn)變：陽(yáng)光城、融信等由于上半年拿地保持理性，投資目標(biāo)尚未完成，更關(guān)注下半年土地市場(chǎng);中駿、佳兆業(yè)等企業(yè)上半年已經(jīng)積極拿地，完成納儲(chǔ)需求，下半年在市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)較冷的情況下，拿地腳步預(yù)計(jì)有所放緩。