舊改助力深圳示范區(qū)建設(shè) 多家機構(gòu)集體上調(diào)佳兆業(yè)（01638）評級

智通財經(jīng)APP獲悉，9月18日午后，舊改大王佳兆業(yè)(01638)股價一度飆漲逾8%，盤中最高價達(dá)3.48港元，最終收盤漲幅達(dá)6.58%，領(lǐng)漲內(nèi)房股。

值得注意的是，近期佳兆業(yè)集團(tuán)港股通持股比例持續(xù)提升，截至9月13日港股通持股占比達(dá)4.7%，較年初的3.04%顯著提升了1.66個百分點?；诠驹谟芰?、財務(wù)穩(wěn)健性、增長持續(xù)性等核心緯度全面取得的均好性發(fā)展，以及粵港澳大灣區(qū)和深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)的充分利好，嗅覺靈敏的投資者已經(jīng)開始用行動投票了。

2019年以來，佳兆業(yè)積極應(yīng)對樓市變化，制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現(xiàn)突破。根據(jù)樂居財經(jīng)研究院發(fā)布的《2019上半年中國50強房企權(quán)益銷售增幅榜》，佳兆業(yè)位居上半年中國50強房企權(quán)益銷售增幅榜第4位。

因而中期業(yè)績發(fā)布后，佳兆業(yè)股價表現(xiàn)出了持續(xù)上漲的良好態(tài)勢。九月以來，十三個交易日累計漲幅高達(dá)25.46%。

與此同時，多家券商和研究機構(gòu)都將佳兆業(yè)加入覆蓋和推薦名單，表示看好公司中長期發(fā)展。近日包括安信證券、國信證券等在內(nèi)機構(gòu)，因認(rèn)可佳兆業(yè)“地產(chǎn)開發(fā)+城市更新”模式，預(yù)估公司持續(xù)發(fā)展的同時能效保證盈利水平，紛紛上調(diào)佳兆業(yè)評級至“買入”。

好事成雙， 9月17日舉行的中共深圳市委六屆十二次全會上，就建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)，深圳拿出了詳細(xì)行動方案。作為“深圳建設(shè)先行示范區(qū)”的主要受益者，投資者分享佳兆業(yè)價值紅利指日可待。

舊改價值釋放：銷售、利潤步入高速發(fā)展軌道

土地儲備一直是地產(chǎn)公司無可爭議的核心競爭力之一，被譽為舊改專家的佳兆業(yè)，因其優(yōu)質(zhì)的土儲質(zhì)量，和較強的去化和變現(xiàn)能力，在房地產(chǎn)逆周期中更顯優(yōu)勢。

中期業(yè)績報告顯示，佳兆業(yè)擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備(未納入土儲)，在大灣區(qū)內(nèi)共有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億的貨值。佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，由于按照會計成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴(yán)重低估，兩萬億貨值有待重估釋放。

安信證券指出，佳兆業(yè)總土儲面積約2580萬平米，估計總貨值約5000億元，約90%在一、二線熱點城市，其中深圳約占四分之一;舊改儲備中約1000萬平米位于深圳，以容積比 2 倍及回遷比率50%作假設(shè)，有關(guān)深圳的舊改項目將可帶來4500億的貨值。

一直以來，舊改項目轉(zhuǎn)化周期較長、利益錯綜復(fù)雜的問題，成為阻礙一些地產(chǎn)公司實現(xiàn)快速增長的一個重要原因，但這對于有著“舊改大王“之稱的佳兆業(yè)，似乎并不是大問題。

2019上半年，佳兆業(yè)由舊改轉(zhuǎn)化而來的高利潤型項目銷售取得佳績，包括深圳鹽田佳兆業(yè)城市廣場、深圳佳兆業(yè)未來城、深圳平湖佳兆業(yè)廣場，均為集團(tuán)貢獻(xiàn)了高毛利。其中鹽田城市廣場作為深圳鹽田區(qū)最大的舊改項目，屬于集團(tuán)的糧倉型項目，而深圳佳兆業(yè)未來城毗鄰大運中心及大學(xué)城，頻奪銷冠，深圳平湖佳兆業(yè)廣場銷售的住宅及公寓產(chǎn)品也表現(xiàn)優(yōu)異。

國元證券指出，佳兆業(yè)過去10年平均每年轉(zhuǎn)換建筑面積約94萬平米，而2018年已轉(zhuǎn)化57 萬平米土地儲備，貨值約334億;公司預(yù)計未來5年約1014萬平方米的可售面積實現(xiàn)供地，帶來約5394億的可售貨值，從而保障了公司銷售的增長及毛利水平的提升。

基本面持續(xù)改善：盈利能力持續(xù)加強、杠桿水平穩(wěn)步回落

佳兆業(yè)重點布局都市圈核心城市以及對質(zhì)量管控的溢價能力不斷強化，加城市更新高利潤型項目入市銷售，使得整體盈利能力持續(xù)提升。

2019上半年，佳兆業(yè)營業(yè)收入同比增長34%至201.1億元;毛利67.1億元，同比增長42%;凈利潤達(dá)到27.8億元，同比增長24%;本公司持有人應(yīng)占溢利28.4億元，同比大漲67%;本公司持有人應(yīng)占核心凈利潤同比增長55%達(dá)到27.5億元。

與盈利提升同步，佳兆業(yè)近年來堅持降杠桿的努力也見到了成效。報告顯示，上半年公司凈負(fù)債率下降45個百分點，公司速動比率保持在1.3倍的良好水平，現(xiàn)金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余。公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)成效顯著

境內(nèi)融資方面，佳兆業(yè)2019上半年獲深交所批準(zhǔn)逾人民幣90億元的四項資產(chǎn)支持專項計劃額度。截至目前，集團(tuán)已成功發(fā)行4.75億元海上航運客票收入ABS、6.85億購房尾款A(yù)BS及5.55億供應(yīng)鏈金融ABS。專項計劃的發(fā)行，推動了公司融資多元化，對于調(diào)整整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，強化現(xiàn)金流管理具有積極作用。

2019年5月，佳兆業(yè)還首次獲得了國際三大評級機構(gòu)的信貸評級：穆迪、標(biāo)普、惠譽分別給予公司 B1、B、B 的發(fā)行人評級，展望穩(wěn)定。研究機構(gòu)指出，國際信貸評級將有助于公司拓寬融資渠道，進(jìn)一步提升債券交易的流動性。

9月17日，深圳市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就《深圳市建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的行動方案(2019-2025年)》作說明，明確全面開啟建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)新征程。深圳將加快構(gòu)建與國際接軌的開放型經(jīng)濟(jì)新體制、擴大人民有序政治參與、用足深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)立法權(quán)，以及率先形成共建共治共享共同富裕的民生發(fā)展格局等。

研究機構(gòu)指出，隨著深圳建設(shè)先行示范城市，佳兆業(yè)長期扎根深圳的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，迎來屬于自己的“黃金時代“。