招銀國際：時代中國 (01233) 在大灣區(qū)擁有競爭優(yōu)勢，維持買入評級

本文來自微信公眾號“招銀國際”，作者是招銀國際研究部團隊。本文觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

概要。時代中國在2019上半年錄得35％盈利增長至15.94億元（人民幣，下同）。今年首七個月，公司實現(xiàn)合同銷售額368億元，同比增長18.5％，達到750億元銷售目標的49％。我們將目標價從15.60港元上調至16.20港元。維持買入評級。

2019上半年盈利增長35％。2019上半年物業(yè)開發(fā)收入增長45.8％至147億元。此外，今年上半年城市更新業(yè)務貢獻6.41億元收入，對比去年同期只錄得零收入。城市更新項目于上半年錄得85％毛利率，帶動公司毛利率從2018上半年的28.2％增至2019上半年的32.5％。另一方面，物業(yè)開發(fā)毛利率從2018上半年的28.1％，增加至2019上半年的29.9％。

今年首七個月達成率達到49％。今年首七個月，公司實現(xiàn)合同銷售額368億元，合同銷售面積共245萬平，分別同比增長18.5％和33.1％。不過，平均售價則由去年同期的16,850元/平下跌11.0％至今年的15,000元/平，相信與公司期間出售更多非廣州/佛山項目有關。廣州/佛山項目的銷售額在上半年占整體58.1％，而去年同期則為72％。時代中國2019年銷售目標750億元，可銷售資源為1,300億元。公司在今年首七個月已完成49％目標，需加快銷售步伐才能達到全年目標。

上半年加快土地收購。今年上半年公司購入21幅地塊，總建筑面積517萬平。土地收購成本總額188億元。年度土地預算為300億元，占其銷售目標40％。2018年合同銷售的土地投資僅為21％，公司今年增加土地投資以補充其土儲。截至2019年6月30日，土儲總面積達到2,308萬平（75-76％應占比率），平均土地成本3,541元/平（占首七個月平均售價23.6％）。廣州/佛山和大灣區(qū)（不包括廣州/佛山）分別占土儲總額的28.2％和34.4％。我們認為公司的土儲仍然具有競爭力。但下半年隨著房地產融資收緊以及市場銷售轉弱，我們認為公司可能會在下半年放緩公開市場拿地，集中精力加快城市更新轉化。

上調目標價至16.20港元，維持買入評級。我們上調2019/2020年盈利預測4.3％/ 5.7％至52.83 / 65.47億元，并將2019年凈資產值預測從26.00港元上調至27.20港元。目標價從15.60港元上調至16.20港元，較凈資產值有40％的折讓。公司目前的2019/2020年預期市盈率為4.0 / 3.3倍，低于同業(yè)平均的4.9 / 4.0倍。公司于大灣區(qū)有堅實基礎，在廣州/佛山城市更新業(yè)務方面享有競爭優(yōu)勢，因此我們認為時代中國屬具有吸引力的中小型開發(fā)商。維持買入評級。

財務資料

資料來源：公司及招銀國際證券有限公司預測