中金：京滬住房究竟有多稀缺？

本文來自微信公眾號“中金點睛”，作者張宇、王璞。

北京、上海住房總量嚴(yán)重不足且整體質(zhì)量偏低

測算結(jié)果顯示：2017年末北京、上海城鎮(zhèn)家庭戶[2]戶均住房不足1套，顯著低于全國平均水平和國際合理水平，套均面積僅為全國8成左右。

?從住房總量看，2017年末北京城鎮(zhèn)家庭住房面積4.9億平方米，對應(yīng)套數(shù)666萬套，其中城區(qū)4.5億平方米，對應(yīng)套數(shù)608萬套，鎮(zhèn)區(qū)0.4億平方米，對應(yīng)套數(shù)59萬套;上海城鎮(zhèn)家庭存量住房面積5.6億平方米，對應(yīng)套數(shù)738萬套，其中城區(qū)4.7億平方米，對應(yīng)套數(shù)613萬套，鎮(zhèn)區(qū)0.9億平方米，對應(yīng)套數(shù)124萬套[3]。

?從戶均套數(shù)看，北京和上海城鎮(zhèn)家庭戶戶均住房分別為0.94套和0.91套(其中城區(qū)分別為0.92套和0.89套)，低于全國戶均1.13套的水平(國際合理水平1.1套左右)，這意味著兩城市當(dāng)前的住房總量尚有接近20%的供應(yīng)缺口。戶均不足一套也意味著存在大量家庭與其他家庭合住在一套住房中，且合住比例可能遠(yuǎn)高于10%的全國平均水平。而從變化趨勢上看，2017年末北京、上海的戶均住房套數(shù)相較2010年(0.96套和0.92套)均呈下降趨勢，住房供應(yīng)不足的問題仍在加劇。

?從套均面積看，北京、上海存量住房套均面積分別為73.8平方米和75.5平方米，盡管較2010年(72.6平方米和71.5平方米)已有小幅提升，但相比全國均值(95.2平方米)仍有明顯差距。

北京、上海的存量住房質(zhì)量整體低于全國平均水平。根據(jù)2015年的全國1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，北京和上海存量住房建筑年代整體偏老，存量住房中分別有18%和19%建于1990年以前，均高于全國平均水平(15%);北京和上海分別有11%和9%的住房沒有廚房，而全國該比例僅為6%，同時12%和9%的住房無室內(nèi)衛(wèi)生間(全國10%)。

北京、上海住房空置率顯著低于全國

我們測算2017年末北京、上海城區(qū)范圍內(nèi)的住房狹義空置率[4]僅為6.4%和4.9%，遠(yuǎn)低于全國，其中上海已接近香港水平。2017年末北京和上海城區(qū)廣義空置率(無人居住即視為空置)分別為8.2%和6.8%，遠(yuǎn)低于全國平均水平(14.7%);若進(jìn)一步剔除裝修中的住房(假設(shè)成交新房全部需要裝修、二手房有一半需要裝修，平均裝修期為半年)，我們測算北京和上海城區(qū)狹義空置率僅為6.4%和4.9%(全國平均11.9%)，其中上海的空置率已接近香港水平(3.7%)，而國際合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。

從趨勢上看，北京、上海的狹義住房空置率自2010年以來呈下降趨勢，其中北京下降速度顯著快于全國(北京、上海分別下滑1.1和0.3個百分點，全國平均下滑0.4個百分點)。

若進(jìn)一步考慮流動人口，北京和上海的住房供需失衡狀況可能更為嚴(yán)峻。值得說明的是，以上測算結(jié)果均基于常住人口口徑，但對于北京和上海這樣的人口凈流入熱點城市，測算空置率時還應(yīng)將流動人口納入考量，空置率實際測算結(jié)果可能更低，這意味著北京和上海的住房供需矛盾可能比我們測算的結(jié)果更為突出。

北京、上海的上述測算結(jié)果，反映出中國住房供需匹配狀況在城市間的巨大差異性，人口凈流入城市的住房稀缺性可能顯著高于全國水平。對于此類城市，政策端有必要大力增加住房有效供應(yīng)，否則房價在供需機(jī)制作用下的上漲壓力將持續(xù)積壓，當(dāng)前作用于需求端的非市場化行政調(diào)控手段也將愈發(fā)難以退出。