西南地產(chǎn)：發(fā)改委放寬房企融資,地產(chǎn)及后周期板塊防御性再次凸顯

本文來自“如說地產(chǎn)”，作者胡華如等。最初來源為西南地產(chǎn)的研報(bào)。

核心結(jié)論

上周市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，中小市值跌幅較大，上證指數(shù)和滬深300小幅收跌，地產(chǎn)后周期板塊表現(xiàn)較強(qiáng)。申萬地產(chǎn)板塊上周上漲0.67%，成交額525.23億元，環(huán)比下跌6.26%，表現(xiàn)領(lǐng)先于大部分板塊。12月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，明確了地產(chǎn)行業(yè)主體信用等級(jí)達(dá)AAA、近三年未發(fā)生違約違法違規(guī)、資產(chǎn)總額大于1500億、營(yíng)業(yè)收入超過300億、資產(chǎn)負(fù)債率不超過85%的優(yōu)質(zhì)民企可以發(fā)行企業(yè)債補(bǔ)流，我們統(tǒng)計(jì)出符合的上市房企共20家。行業(yè)數(shù)據(jù)方面，2018年前11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額10.0萬億，同比增長(zhǎng)9.7%，住宅新開工和施工面積依然表現(xiàn)強(qiáng)勁，單月銷售面積負(fù)增速在擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年銷售面積微弱增長(zhǎng)，銷售額增速會(huì)回落至10%左右。12月15日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比回落城市增多，新房?jī)r(jià)格整體較為穩(wěn)定。10月19日市場(chǎng)政策底確認(rèn)，12月13日政治局會(huì)議第二次未提房地產(chǎn)，而且近期房企融資呈現(xiàn)邊際寬松，按揭利率出現(xiàn)見頂緩步回落的跡象，盡管12月至明年1-2月基本面可能繼續(xù)下行，地產(chǎn)股絕對(duì)收益空間較難，但在震蕩下行市由于政策托底及盈利的確定性，地產(chǎn)及后周期板塊防御性依然較強(qiáng)。我們繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的弱勢(shì)防御特性，維持板塊“跟隨大市”投資評(píng)級(jí)， A股推薦萬科(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、招商蛇口(001979)、金地集團(tuán)(600383)、新城控股(601155)、榮盛發(fā)展(002146)等，港股推薦融創(chuàng)中國(guó)(01918)、碧桂園(02007)、中國(guó)金茂(00817)、龍光地產(chǎn)(03380)等。

近期我們調(diào)研了萬科、金地集團(tuán)、中國(guó)恒大、南山控股、華僑城、中糧地產(chǎn)、大悅城、皇庭國(guó)際，相關(guān)公司動(dòng)態(tài)及交流情況歡迎溝通。

最新觀點(diǎn)

1) 投資依然強(qiáng)勁，土地購(gòu)置增速趨緩。14日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布行業(yè)數(shù)據(jù)，2018年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資110,083億元，同比增長(zhǎng)9.7%(增速和前10月持平)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自8月份以來緩步下滑，但下滑速度好于預(yù)期。2018年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資110,083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速較1-10月份持平。其中，住宅累計(jì)投資78,027億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資10,758億元，同比增長(zhǎng)9.3%，較前值上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資7,657億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，投資增速依然保持堅(jiān)挺主因土地購(gòu)置費(fèi)和新開工/施工對(duì)其強(qiáng)有力的支撐，我們判斷2018年房地產(chǎn)投資增速大概率在9.5%以上，高于此前市場(chǎng)預(yù)期。另外，1-11月土地購(gòu)置面積25,326萬方，同比增長(zhǎng)14.3%，較前值下降1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款13,746億元，增長(zhǎng)20.2%，較前值下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速繼續(xù)回落，但降幅有所趨緩。11月單月土地購(gòu)置面積3,363萬方，同比增長(zhǎng)8.1%，增速回落4.0個(gè)百分點(diǎn)。8月以來單月土地購(gòu)置面積增速下滑明顯，表明房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎。11月土地成交價(jià)款2,051億元，同比增長(zhǎng)17.8%，較上月提高了8.3個(gè)百分點(diǎn)。土地成交額增速遠(yuǎn)超面積增速，主因單月土地成交均價(jià)低基數(shù)影響，11月土地成交均價(jià)6098元/平，同比增速高達(dá)9.0%，而下半年以來土地成交均價(jià)同比增速有不同程度負(fù)增長(zhǎng)。受房企積極推盤、提高周轉(zhuǎn)影響，新開工和施工持續(xù)向好，1-11月房屋新開工188,895萬方，增長(zhǎng)16.8%;施工面積804,886萬方，增長(zhǎng)4.7%，今年以來一路走強(qiáng)。銷售方面，單月銷售面積降幅擴(kuò)大，累計(jì)銷售增速持續(xù)回落。1-11月商品房銷售面積148,604萬方，增長(zhǎng)1.4%，較前值下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129,508億元，增長(zhǎng)12.1%，較前值下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，自8月以來持續(xù)下降，預(yù)計(jì)全年在10%左右。11月單月商品房銷售面積15,487萬方，同比下降5.1%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大;商品房銷售額13,594億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速略有回升。

2) 企業(yè)債發(fā)行迎來利好，或加劇行業(yè)分化整合。12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》。企業(yè)債主要由發(fā)審委審批，在銀行間市場(chǎng)流動(dòng)，過去基本由央企、國(guó)企或國(guó)有控股企業(yè)壟斷發(fā)行，多數(shù)投向基建或政府主導(dǎo)項(xiàng)目。此次發(fā)文明確支持優(yōu)質(zhì)民企，特別是信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)民企。發(fā)行門檻要求較高，實(shí)現(xiàn)負(fù)面清單管理。對(duì)地產(chǎn)行業(yè)要求主體信用等級(jí)達(dá)AAA、近三年未發(fā)生違約違法違規(guī)、資產(chǎn)總額大于1500億、營(yíng)業(yè)收入超過300億、資產(chǎn)負(fù)債率不超過85%。允許房企發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行補(bǔ)流(不超過50%的債券募集資金規(guī)?？捎糜谘a(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金)或投入到保障性住房、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等方向，公開發(fā)債規(guī)模與公司債券余額合并不得超過凈資產(chǎn)40%，禁止傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資或過剩產(chǎn)能投資。繼續(xù)抑制資金流向房地產(chǎn)，但房企融資不再受歧視，監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)向“輕主體重行為”。政策面對(duì)房企提升金融杠桿拿地、投資投機(jī)需求入市等行為依然保持高壓態(tài)勢(shì)，繼續(xù)抑制資金流向房地產(chǎn)，但專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制在逐漸解除。11月華夏幸福、泰禾等公司融資獲準(zhǔn)，12月4日中糧地產(chǎn)帶資重大資產(chǎn)重組獲證監(jiān)會(huì)無條件通過，此次企業(yè)債放開鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債投向政策鼓勵(lì)的方向，表現(xiàn)監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)向更理性更務(wù)實(shí)的“輕主體重行為”方式。凡是優(yōu)質(zhì)房企必要的補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金、投入保障房、租賃市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等政策鼓勵(lì)的融資行為是被許可甚至鼓勵(lì)的。去杠桿力度趨緩但方向未變，信用優(yōu)勢(shì)決勝下半場(chǎng)。盡管融資層面有放松的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)行業(yè)依然處于“去杠桿”的階段，未來3年信用體系的差異決定了房企的競(jìng)爭(zhēng)格局。部分央企地產(chǎn)商或優(yōu)質(zhì)民企地產(chǎn)公司會(huì)進(jìn)一步抬升自身的比較優(yōu)勢(shì)，融資端的優(yōu)勢(shì)會(huì)初步傳導(dǎo)到土地資源獲取及產(chǎn)品營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)上。我們認(rèn)為，放寬企業(yè)債發(fā)行利好龍頭房企，或加劇房企分化整合，負(fù)債率較高回款壓力大的民企或面臨銷售下行及融資受擠壓的雙重壓力，刺激改善型住房需求及城際購(gòu)房資格寬松可能還是要等到明年3月以后。

3) 二三線新房同比保持上漲，一線二手房環(huán)比繼續(xù)下調(diào)。從一手房的情況看，全國(guó)環(huán)比、同比均微漲，三線城市漲幅回落。11月份，4個(gè)一線城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%(北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%)，單月同比上漲1.5%，1-11月平均同比上漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.0%，同比上漲11.1%，1-11月平均同比上漲7.2%，漲幅比去年同期回落2.2個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%。同比上漲10.5%，1-11月平均同比上漲7.6%，漲幅比去年同期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從二手房的情況看，一線城市環(huán)比繼續(xù)下滑，二三線城市漲幅回落。4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)(北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%)，單月同比上漲0.8%，1-11月平均同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲7.9%，1-11月平均同比上漲5.6%，漲幅比去年同期回落2.6個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲8.1%，1-11月平均同比上漲5.7%，漲幅比去年同期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

4) 中央政治局會(huì)議連續(xù)第二次未提及房地產(chǎn)，房企融資放寬疊加年末估值切換促使地產(chǎn)板塊繼續(xù)走出相對(duì)收益，地產(chǎn)后周期板塊確定性也較強(qiáng)。12月13日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，繼續(xù)打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，著力激發(fā)微觀主體活力，創(chuàng)新和完善宏觀調(diào)控，統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)工作，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。這和10月底召開的中央政治局會(huì)議一樣，只字未提房地產(chǎn)。這符合我們此前的預(yù)判，隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議預(yù)計(jì)會(huì)提“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期(相對(duì)于托底向下趨勢(shì))”、“加大土地供應(yīng)(提了跟沒提可能差不多)”、“加快發(fā)展租賃市場(chǎng)(租賃權(quán)明年可能落地)”、“鼓勵(lì)合理的改善型住房需求(這個(gè)要提的話預(yù)示著明年3月刺激需求的政策很可能有”。地產(chǎn)板塊目前依然處于政策預(yù)期改善的通道，地產(chǎn)后周期比較關(guān)注行業(yè)的新開工和竣工面積。新開工的主要驅(qū)動(dòng)因素在于拿地(未來有部分增量在存量住房改造)而不在銷售(補(bǔ)庫(kù)存及即時(shí)推盤變現(xiàn)的邏輯)，今年拿地面積高增長(zhǎng)決定明年的新開工也是有一定增長(zhǎng)的，這個(gè)不用擔(dān)心。過去31個(gè)月全國(guó)住宅銷售面積均值7.01億方，比去年同期之前31個(gè)月的6.22億方平均增長(zhǎng)12.7%，過去42個(gè)月全國(guó)住宅新開工面積均值6.46億方，比去年同期之前42個(gè)的6.18億方平均增長(zhǎng)4.5%，即便是考慮到剛性庫(kù)存(已竣工未銷售)的影響，2019年實(shí)際竣工面積的增速也應(yīng)該在5-10%這個(gè)區(qū)間，統(tǒng)計(jì)局披露的竣工面積較實(shí)際數(shù)據(jù)偏小(這與房?jī)r(jià)大幅上漲開發(fā)商有意拖后土增稅清算有關(guān))。

板塊回顧

上周A股申萬地產(chǎn)板塊上漲0.67%，成交量525.23億元，成交量環(huán)比下跌6.26%。

圖：近一年地產(chǎn)板塊相對(duì)滬深300表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：WIND，西南證券整理

上周，申萬子板塊漲跌幅情況如下。

圖：申萬各子板塊上周絕對(duì)漲跌幅(%)

數(shù)據(jù)來源：WIND，西南證券整理

上周光大嘉寶、藍(lán)光發(fā)展、金科股份等漲幅居前，天業(yè)股份、SST前鋒、銀億股份等跌幅居前。

圖：上周地產(chǎn)板塊漲幅靠前個(gè)股

圖：上周地產(chǎn)板塊跌幅靠前個(gè)股

數(shù)據(jù)來源：WIND，西南證券整理

上周內(nèi)房股漲幅顯著的包括世茂房地產(chǎn)、新城發(fā)展控股、恒盛地產(chǎn)等。上周內(nèi)房股跌幅顯著的包括豐盛控股、天能動(dòng)力、遠(yuǎn)東發(fā)展等。

圖：內(nèi)房股上周漲幅靠前個(gè)股

圖：內(nèi)房股上周跌幅靠前個(gè)股

數(shù)據(jù)來源：WIND，西南證券整理

符合發(fā)改委企業(yè)債發(fā)行房企名單(20家)

數(shù)據(jù)說明：A股地產(chǎn)公司有8家符合，港股通內(nèi)房股有12家符合，A股總資產(chǎn)按三季報(bào)口徑，H股按中報(bào)口徑，資產(chǎn)負(fù)債率類似處理。

四限政策統(tǒng)計(jì)

我們統(tǒng)計(jì)了84個(gè)城市的限購(gòu)限貸限售限價(jià)政策，完整數(shù)據(jù)歡迎溝通交流。

數(shù)據(jù)來源：WIND，西南證券整理

模擬組合

我們的模擬組合累計(jì)絕對(duì)收益-12.54%;相對(duì)申萬房地產(chǎn)收益為6.13%。整體持倉(cāng)水平截止上周五為空倉(cāng)。

圖：西南地產(chǎn)模擬組合累計(jì)絕對(duì)收益和相對(duì)收益(對(duì)比申萬房地產(chǎn)指數(shù))

數(shù)據(jù)來源：每市，西南證券整理

房企銷售

表：2018年1-11月房企銷售數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞，西南證券整理

按揭跟蹤

表：最新銀行按揭利率水平

數(shù)據(jù)來源：融360，西南證券整理

重點(diǎn)公告

【龍湖地產(chǎn)|業(yè)績(jī)公布】公司公布，前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1821.7億元，同比上升22.7%;合同銷售面積1131萬平方米。11月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣180.5億元，合同銷售面積113.9萬平方米。其中，在環(huán)渤海區(qū)域合同銷售金額最多，達(dá)57.9億元。

【保利置業(yè)|業(yè)績(jī)公布】公司發(fā)布前11個(gè)月的合約銷售額折合人民幣約為368億元，合約銷售面積約為207.2萬平方米，同比分別增長(zhǎng)3.37%及減少17.25%，公司全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率已達(dá)92%。11月單月實(shí)現(xiàn)合約銷售額折合人民幣約為21億元，同比減少25%;合約銷售面積約為18.7萬平方米，同比增加33.57%。

【首開股份|業(yè)績(jī)公布】公司公告，11月單月實(shí)現(xiàn)簽約面積50.50萬平方米，簽約金額163.59億元。2018前11月,公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積303.24萬平方米，同比上升16.55%;簽約金額840.28億元，同比上升37.11%。

【華潤(rùn)置地|業(yè)績(jī)公布】公司11月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約175.3億元，總合同銷售建筑面積約121.07萬平方米，同比分別增長(zhǎng)45.12%及91.42%。前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約1896.55億元，總合同銷售建筑面積約1086.01萬平方米，同比分別增長(zhǎng)52.09%及36.02%。

【金地商置|業(yè)績(jī)公布】公司11月單月實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約59.63億元，同比增長(zhǎng)54.44%;11月錄得合約銷售總面積約33.28萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)52.38%;前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約407.31億元，同比增長(zhǎng)1.27%;累計(jì)銷售總面積約186.15萬平方米，同比下降16.87%。

【遠(yuǎn)洋集團(tuán)|業(yè)績(jī)公布】公司公布，11月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣105億元，同比上升31%;實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售面積為53.03萬平方米，同比上升31%;協(xié)議銷售均價(jià)與去年同期持平，為19800元/平方米。前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額達(dá)927.9億元，同比上升48%;累計(jì)協(xié)議銷售面積約為436.1萬平方米，同比上升32%;前11月的協(xié)議銷售均價(jià)則同比上升12%，約為21300元/平方米。

【禹洲地產(chǎn)|業(yè)績(jī)公布】公司公布11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額103.01億元，銷售面積73.47萬平米，平均銷售價(jià)格14020元/平米。銷售金額和銷售面積的環(huán)比同比均上漲，但平均銷售價(jià)格下降幅度較大。

【世茂房地產(chǎn)|發(fā)行票據(jù)】發(fā)行5.7億美元額外票據(jù)，利率6.375%，與2021年到期票據(jù)合并。

【萬科A|發(fā)行票據(jù)】公司根據(jù)70億美元中期票據(jù)計(jì)劃發(fā)行于2024年到期的6.3億美元的5.25年期固息票據(jù)，票面利率為5.35%。

【華夏幸福|發(fā)行公司債】子公司擬發(fā)行不超過50億元公司債。

【華發(fā)股份|發(fā)行債券】12月10日公司發(fā)布公告稱，公司已成功發(fā)行15億元人民幣公司債，最終票面利率為5.50%。

【雅居樂集團(tuán)|新增債務(wù)】公司根據(jù)一項(xiàng)信貸協(xié)議將獲金額為7.70億港元(或其等值美元)的定期貸款信貸，為期36個(gè)月。貸款年利率等于3.90%加上于相關(guān)日期的香港(倫敦)銀行同業(yè)拆息的總和。

【碧桂園|發(fā)行債券】公司全資附屬公司于12月5日發(fā)行本金額為78.3億港元、年利率為4.50%的新債券;同時(shí)完成購(gòu)回注銷60.54億港元的現(xiàn)有債券，仍然發(fā)行在外的現(xiàn)有債券為95.46億港元。

【富力地產(chǎn)|發(fā)行債券】公司宣布公開發(fā)行40億元公司債，票面利率為6.58%，債券期限為4年。

【華夏幸福|發(fā)行債券】公司境外間接全資子公司于近日發(fā)行完成兩筆美元債券，涉資1.2億美元，票面利率為6.5%和9%。

【綠地香港|發(fā)行債券】公司將發(fā)行2億美元債券，年利率為9.875%，期限18個(gè)月，至2020年6月17日到期。

【中國(guó)金茂|發(fā)行債券】公司全資附屬公司100億元無擔(dān)保永續(xù)中期票據(jù)已獲得注冊(cè)，其中首批票據(jù)本金為20億元，票面利率未定。

【遠(yuǎn)洋集團(tuán)|發(fā)行證券】公司宣布發(fā)行了類REITs產(chǎn)品，規(guī)模為32.03億元，期限不超過5年，兩檔優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率為5.5%和6%。

【首創(chuàng)置業(yè)|發(fā)行債券】公司宣布公開發(fā)行兩品種債券，債券規(guī)模、票面年利率和債券期限分別為：15億元、4.16%、3年(品種一)和10億元、4.5%、5年(品種二)。

【中華企業(yè)|發(fā)行債券】公司擬發(fā)行90億公司債，具體發(fā)行規(guī)模、發(fā)行利率、發(fā)行品種還未厘定，并申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行40億中期票據(jù)。

【國(guó)瑞置業(yè)|發(fā)行債券】公司間接全資子公司關(guān)于發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)已獲上交所無異議函，本次發(fā)行總額不超過30億元。

【京能置業(yè)|發(fā)行票據(jù)】公司擬發(fā)行超短期融資券，以固定利率方式一次性發(fā)行金額8億元，但利率未定。

【華夏幸福|關(guān)聯(lián)交易融資】子公司擬向平安融資60億元，年利率8.32%。

【美好置業(yè)|融資擔(dān)?！抗緦榭毓晒蓶|全資子公司荊州市美好裝配式房屋智造有限公司提供2億元融資擔(dān)保。

【中交地產(chǎn)|借貸擔(dān)?！抗緸槌啥?、昆明、重慶三項(xiàng)目提供10.26億資助或擔(dān)保。

【中南建設(shè)|股權(quán)受讓】公司擬受讓控股股東中南控股持有的部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)，分別是南通錦益49%股權(quán)，南京御錦城14.18%股權(quán)，南京花城46.92%股權(quán)。公司全資子公司常熟世紀(jì)城擬受讓中南控股持有的蘇州錦城39.86%股權(quán)。合計(jì)交易對(duì)價(jià)7.16億元。

【金科股份|股份質(zhì)押】融創(chuàng)質(zhì)押金科公司股份，其總持股已至29.09%。

【旭輝控股|債券回購(gòu)】公司公告稱，將以債券本金額101%的購(gòu)回價(jià)購(gòu)回本金總額相等于8.51億港元的該等債券，結(jié)算日期本月17日或前后，結(jié)算購(gòu)回后未贖回的該等債券本金總額為10.28億港元。

【藍(lán)光發(fā)展|回購(gòu)注銷】公司7名激勵(lì)對(duì)象因離職已不符合激勵(lì)條件，其已獲授但尚未解鎖的限制性股票不得解鎖，由公司回購(gòu)注銷，本次擬回購(gòu)注銷的限制性股票數(shù)量為31.2萬股，回購(gòu)價(jià)格為5.09元/股。

【格力地產(chǎn)|股票回購(gòu)】公司公告稱計(jì)劃回購(gòu)不超過人民幣3億元股份，回購(gòu)價(jià)不超過5.8元/股。預(yù)計(jì)回購(gòu)股份數(shù)量不超過總股本的2.51%。

【中交地產(chǎn)|收購(gòu)兼并】擬出資8.66億元收購(gòu)中國(guó)交建持有的聯(lián)合置業(yè)100%股權(quán)。此次收購(gòu)將增加公司地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域?qū)⑼卣沟角鄭u、杭州、石家莊等地。

【建業(yè)地產(chǎn)|股權(quán)收購(gòu)】公司全資附屬公司升熹控股收購(gòu)?fù)毓捎邢薰救抗蓹?quán)，交易對(duì)價(jià)為人民幣7.65億元。

【綠城服務(wù)|股權(quán)收購(gòu)】公司附屬公司浙江四季生活網(wǎng)絡(luò)科技有限公司將收購(gòu)杭州綠城空調(diào)設(shè)備維護(hù)服務(wù)有限公司100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為897.17萬元。

【中天金融|資產(chǎn)整合】公司于12日召開董事會(huì)并通過多項(xiàng)議案，擬收回相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)及資產(chǎn)，并繼續(xù)推進(jìn)華夏人壽重大資產(chǎn)重組。

【旭輝地產(chǎn)|分拆物業(yè)上市】公司旗下物業(yè)板塊公司永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司股份預(yù)期于12月17日開始在香港聯(lián)交所主板買賣。按發(fā)售價(jià)每股1.78港元計(jì)算，永升服務(wù)將收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為6.20億港元。

個(gè)股邏輯

萬科A：銷售同比高增，拿地依然積極

1)單月同比維持高增長(zhǎng)，環(huán)比增速下滑明顯。公司11月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額583.2億元，同比增長(zhǎng)67.8%，環(huán)比增長(zhǎng)7.9%，合同銷售面積355.6萬方，同比增長(zhǎng)54.9%，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%。公司單月銷售金額依然維持較高增速，對(duì)比其他主流房企單月同比增速均有下滑甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因除了公司加大推盤力度，另有去年低基數(shù)影響，如我們此前預(yù)測(cè)，隨著10月和11月低基數(shù)的來臨，同比增速將有所回升。從銷售面積來看，近兩月同比增長(zhǎng)較為明顯，公司進(jìn)入年底沖刺階段。但是從環(huán)比情況來看，銷售金額和面積的環(huán)比增速均下滑明顯，主因市場(chǎng)疲軟所致，但在主流房企中表現(xiàn)依然較好。11月公司銷售均價(jià)16400元/平，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%，維持上漲水平。

2)累計(jì)銷售增速持續(xù)回升，完成全年銷售目標(biāo)基本無礙。公司1-11月累計(jì)銷售金額5439.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，累計(jì)銷售面積3599.0萬方，同比增長(zhǎng)14.6%，分別較前10月增速上升了4.1個(gè)百分點(diǎn)和3.2個(gè)百分點(diǎn)。公司累計(jì)銷售單價(jià)15114元/平，環(huán)比略有上升。公司今年上半年銷售增速略低于預(yù)期，但從6月開始回到10%以上。三季度以來，公司加大推盤力度，10月以來銷售去化良好，前11月累計(jì)同比增速有所回升。我們預(yù)估公司全年銷售額5800億，目前已完成目標(biāo)的94%。

3)拿地節(jié)奏繼續(xù)放緩，但環(huán)比有所增加。公司11月拿地繼續(xù)放緩，新增項(xiàng)目14個(gè)，本月在三四線城市略有拓展，權(quán)益建面232.8萬方，同比下降5.4%，環(huán)比增長(zhǎng)33.7%，支付權(quán)益價(jià)款140.5億元，同比下降17.8%，環(huán)比增長(zhǎng)60.4%。主要原因?yàn)槿ツ晗掳肽旯灸玫胤e極，高基數(shù)導(dǎo)致同比增速明顯放緩。公司11月拿地均價(jià)6036元/平，占11月銷售均價(jià)的37%，環(huán)比增加了5個(gè)百分點(diǎn)。

4)新業(yè)務(wù)投入增大，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)值得關(guān)注。公司在新業(yè)務(wù)孵化和布局方面領(lǐng)先同行，長(zhǎng)租公寓今年已確認(rèn)為公司的核心業(yè)務(wù)，截至上半年末已覆蓋30主要城市，獲取房源超16萬間，開業(yè)超4萬間，平均出租率約92%。印力商業(yè)平臺(tái)管理項(xiàng)目總建面915萬方。物流倉(cāng)儲(chǔ)已獲取項(xiàng)目84個(gè)，總建面626萬方。

保利地產(chǎn)：盈利能力穩(wěn)中有升，新開工大幅增長(zhǎng)

1)三季度結(jié)算量同比高增長(zhǎng)，投資收益增厚業(yè)績(jī)。前三季度營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀跔I(yíng)收增速，主要由于：(1)公司三季度單季結(jié)算量同比大幅上漲，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入354.2億元，同比提升67.9%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)30.9億元，同比提升18.0%;(2)整體毛利率帶動(dòng)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不顯著，公司前三季度毛利率為32.7%，較去年同期僅增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn);(3)公司少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)的比例同比上升10個(gè)百分點(diǎn)為28.9%;(4)受益于處置子公司的投資收益以及聯(lián)合營(yíng)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)增加，前三季度公司實(shí)現(xiàn)投資收益20.2億元，同比大幅增長(zhǎng)120.9%，增厚了公司業(yè)績(jī)?？傮w來看，截至三季度末，公司預(yù)收賬款余額3174.7億元，同比增長(zhǎng)37.7%，預(yù)收賬款對(duì)2017年?duì)I業(yè)收入的覆蓋率為216.9%，公司已售未結(jié)算資源充沛，我們看好全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2)累計(jì)銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，回款率良好現(xiàn)金流充沛。前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3036.5億元，同比增長(zhǎng)45.9%，其中一二線城市銷售金額占比達(dá)77%，前三季度公司銷售回款2,603億元，同比增長(zhǎng)43.6%，銷售回款率85.7%，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1,916.8億元，同比增長(zhǎng)36.2%，銷售回款情況良好，全年4,300億銷售目標(biāo)達(dá)成可期。前三季度，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2,024.7萬方，同比增長(zhǎng)34.9%，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售均價(jià)14,997元/平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。

3)新開工面積大幅增長(zhǎng)，重點(diǎn)拓展一二線城市。前三季度公司累計(jì)新增108個(gè)項(xiàng)目;新增容積率面積2,456萬方，同比增長(zhǎng)0.4%;土地總地價(jià)約1,635億元，同比增長(zhǎng)10.6%，其中權(quán)益地價(jià)約1,094億元，同比增長(zhǎng)6.5%;平均樓面地價(jià)為7,403元/平方米，同比增長(zhǎng)30%。從區(qū)域布局上來看，一二線城市仍是公司項(xiàng)目拓展的重點(diǎn)，前三季度拿地金額占比高達(dá)75%。1-9月，公司新開工面積3,297萬方，同比大幅增長(zhǎng)84.2%;在建面積9,242萬方，同比增長(zhǎng)47.1%。截至三季度末，公司已覆蓋104個(gè)國(guó)內(nèi)外城市，共有605個(gè)在建擬建項(xiàng)目，總建筑面積23,131萬方，待開發(fā)面積9,289萬方。

招商蛇口：三季度業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，靜待優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)變現(xiàn)

1)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，盈利能力穩(wěn)中有升。三季度單季公司實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利49.4億元，同比增長(zhǎng)138.7%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.6億元，同比大幅增長(zhǎng)351.5%。業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)主要由于：(1)項(xiàng)目結(jié)算單價(jià)提高，雙璽為代表的高毛利項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，帶動(dòng)前三季度毛利率較上年同期提升14.6個(gè)百分點(diǎn)至41.2%，為行業(yè)較高水平;(2)聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目帶來投資收益10.5億元，較上年同期大幅增長(zhǎng)398.6%，增厚了公司業(yè)績(jī)。(3)上年同期營(yíng)收、凈利潤(rùn)為負(fù)增長(zhǎng)，基數(shù)較低。總體而言，前三季度公司凈利率為28.8%，較去年同期升高了11.4個(gè)百分點(diǎn)，隨著四季度結(jié)算高峰的到來，我們維持年初的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)。

2)累計(jì)銷售同比高增長(zhǎng)，全年銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可期。今年前三季度公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1162.6億元，同比增長(zhǎng)49.0%，已完成計(jì)劃銷售額1500億元的77.5%;前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積556.4萬平方米，同比增長(zhǎng)35.7%;累計(jì)銷售均價(jià)為20893.6元/平米，同比增長(zhǎng)9.8%，增速與前值持平。公司可售資源豐富并多布局于供求關(guān)系較為良好的核心一二線城市，隨著四季度推盤力度的加大，我們看好公司全年的銷售表現(xiàn)。

3)前三季度積極擴(kuò)充土儲(chǔ)，整合招商漳州優(yōu)質(zhì)資源。公司前三季度拿地力度超過去年同期，截至三季度末新增58個(gè)項(xiàng)目，比去年同期多21個(gè)，新增計(jì)容建面1001.8萬方，同比增長(zhǎng)81.1%，拿地總價(jià)約813.6億元，同比增長(zhǎng)28.7%，其中權(quán)益拿地金額502.0億元，同比增長(zhǎng)21.4%。報(bào)告期內(nèi)，公司收購(gòu)并表招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司78%的股權(quán)，招商漳州主營(yíng)一級(jí)土地開發(fā)和園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，擁有約777.5萬方待開發(fā)土儲(chǔ)，并表后公司資源優(yōu)勢(shì)顯著，利好公司社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，未來存量資源土儲(chǔ)有望持續(xù)變現(xiàn)。

金地集團(tuán)：三季度業(yè)績(jī)大幅釋放，凈負(fù)債率有所提升

1)三季度營(yíng)收業(yè)績(jī)雙增長(zhǎng)，盈利能力大幅提升。前三季度，公司業(yè)績(jī)?cè)龇笥谑杖朐龇饕驗(yàn)椋?1)項(xiàng)目結(jié)算量?jī)r(jià)齊升，一方面下半年來結(jié)算量大幅增長(zhǎng)，第三季度貢獻(xiàn)了較多利潤(rùn)，公司三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入184.0億元，同比增長(zhǎng)124.4%，環(huán)比增長(zhǎng)124.0%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)28.5億元，同比增長(zhǎng)155.3%，環(huán)比增長(zhǎng)155.2%;另一方面，隨著項(xiàng)目結(jié)算單價(jià)的增長(zhǎng)，公司盈利能力大幅提升，前三季度毛利率同比提升6.8個(gè)百分點(diǎn)至41.4%，并較上半年提升了3.6個(gè)百分點(diǎn)。(2)期間費(fèi)用率逐步改善，前三季度銷售費(fèi)率從去年同期的2.7%下降到1.8%，管理費(fèi)用率從去年同的8.5%下降到6.5%。(3)前三季度，聯(lián)合營(yíng)企業(yè)帶來的投資收益17.7億元，同比大幅增長(zhǎng)94.3%，公司少數(shù)股東損益23.9億元，同比大幅增加156.4%。

2)三季度銷售持續(xù)回暖，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。前三季度公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額1060.9億元，同比上升3.4%;累計(jì)銷售面積580.1萬平，同比上升3.8%。從單季度銷售情況來看，三季度實(shí)現(xiàn)銷售額430.2億元，同比增長(zhǎng)33.3%，而公司一、二單季度銷售額為負(fù)增長(zhǎng)，三季度單季銷售單價(jià)21026元每平方米，同比大幅增長(zhǎng)19.8%，顯著高于一、二季度，公司下半年年來高價(jià)盤推盤力度顯著，銷售增速亮眼，公司10-11月計(jì)劃推盤量為52個(gè)項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)全年銷售目標(biāo)可期。拿地方面公司繼續(xù)保持積極態(tài)勢(shì)，前三季度拿地61幅，新增土地儲(chǔ)備約672萬平方米，總投資額約676億元。

3)凈負(fù)債率維持在高位，整體融資成本可控。截至三季度末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為50.9%，同比上升了5.9個(gè)百分點(diǎn)，公司凈負(fù)債率為70.5%，比上年同期上升25.2個(gè)百分點(diǎn)，比上半年末降低了4.2個(gè)百分點(diǎn)。截至三季度末，公司貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋率為253.2%，短期償債壓力較小。

新城控股：業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)，雙輪驅(qū)動(dòng)加速

1)業(yè)績(jī)維持增長(zhǎng)，毛利率有保障。公司前三季度繼續(xù)保持營(yíng)收和業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入247.9億元，同比增長(zhǎng)47.1%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)31.2億元，同比增長(zhǎng)56.7%。公司毛利率較中報(bào)進(jìn)一步提升0.2個(gè)百分點(diǎn)至38.6%。公司1-9月實(shí)現(xiàn)銷售金額1595.7億元，同比增長(zhǎng)113.0%，實(shí)現(xiàn)銷售面積1272.3億元，同比增長(zhǎng)133.0%，目前公司已完成全年銷售計(jì)劃1800億的88.7%，而公司可售貨值分布區(qū)域去化良好，伴隨公司持續(xù)大力推盤，今年大概率超額完成全年目標(biāo)。此外，隨著2017年的高毛利率項(xiàng)目于2018年結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2018年全年毛利率有望進(jìn)一步提升。

2)拿地有所放緩，嚴(yán)控土地成本。公司上半年拿地積極，新增土地儲(chǔ)備82塊，總建筑面積達(dá)2,074萬平方米，按上半年銷售均價(jià)12000元每平米估算在手貨值約1萬億。但公司9月拿地明顯放緩，新增計(jì)容建面128.5萬方，同比下降67.4%，環(huán)比下降47.1%，支付權(quán)益價(jià)款24.2億，同比下降74.2%，環(huán)比下降50.5%，9月拿地均價(jià)3331元/平，占銷售均價(jià)25.1%，9月拿地總價(jià)為42.8億元，占總銷售額19.3%，公司嚴(yán)格控制拿地成本。根據(jù)中報(bào)披露，公司總土地儲(chǔ)備8644萬平方米，其中長(zhǎng)三角占比53%，中西部占28%，環(huán)渤海占14%，珠三角占5%。

3)雙輪驅(qū)動(dòng)不斷加速，租金貢獻(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。公司的商業(yè)地產(chǎn)是重要看點(diǎn)，擴(kuò)張速度遠(yuǎn)超同行。三季度吾悅廣場(chǎng)的銷售面積占比總銷售面積已達(dá)30.1%。吾悅廣場(chǎng)租金收入增長(zhǎng)迅速，三季度租金及管理費(fèi)收入5.7億，達(dá)到上半年的64.8%，同比增長(zhǎng)高達(dá)159.1%，1-9月租金及管理費(fèi)收入14.5億，同比增長(zhǎng)158.9%。隨著公司雙輪驅(qū)動(dòng)不斷加速，16、17年開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)已開始穩(wěn)定貢獻(xiàn)大量租金和管理費(fèi)收入，預(yù)計(jì)未來租金收入將持續(xù)增長(zhǎng)。公司計(jì)劃下半年新開工1,914萬平方米，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目占比35.8%。

榮盛發(fā)展：業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，銷售略超預(yù)期

1)毛利率提升，業(yè)績(jī)穩(wěn)增長(zhǎng)。公司前三季度營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，得益于公司全國(guó)化布局，有效對(duì)沖區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。目前公司版圖已延伸至12個(gè)省市的40余個(gè)城市，已初步形成“兩橫、兩縱、三集群”的項(xiàng)目布局。公司三季報(bào)披露，預(yù)計(jì)2018全年歸母凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度20%-40%，變動(dòng)區(qū)間69.1億-80.7億，主要原因?yàn)?018年度公司可結(jié)算項(xiàng)目增加，結(jié)算收入及利潤(rùn)較上年同期有大幅增長(zhǎng)。此外，前三季度財(cái)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)毛利率32.2%、凈利率13.7%，較上年同期分別上漲了3.7個(gè)百分點(diǎn)及下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~87.6億元，而上年同期為負(fù)的75.7億元，公司償債能力持續(xù)增強(qiáng)。

2)銷售維持高增速，土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)豐富。今年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積572.37萬平方米，同比增長(zhǎng)50.93%;累計(jì)簽約金額595.10億元，同比增長(zhǎng)46.18%。從收入結(jié)構(gòu)來看，河北省依然是公司主要收入來源，占比最高，其次是江蘇省。前9月，公司新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建面297.0萬方，主要分布在河北省和江西省，支付權(quán)益價(jià)款40.8億元，平均樓面價(jià)1372元/平。公司拿地成本控制得當(dāng)，土地儲(chǔ)備充裕，可以滿足公司3年左右的開發(fā)需要。

3)產(chǎn)業(yè)新城初現(xiàn)規(guī)模，大健康產(chǎn)業(yè)雛形已現(xiàn)。2015年以來公司提出多元化產(chǎn)業(yè)鏈布局戰(zhàn)略，今年更加大了在生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)新城等領(lǐng)域的投資。在大地產(chǎn)板塊的帶動(dòng)下，園區(qū)規(guī)模不斷壯大，根據(jù)中報(bào)披露，榮盛興城共完成回款24.0億元;成功實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)374.5畝，完成計(jì)劃的34.7%?？德霉敬罅ν苿?dòng)“6+N”戰(zhàn)略布局，初步形成“3+1”的榮盛康旅國(guó)際度假區(qū)業(yè)態(tài)模式。報(bào)告期內(nèi)，榮盛康旅實(shí)現(xiàn)有效回款13.7億元。

融創(chuàng)中國(guó)：?jiǎn)卧落N售表現(xiàn)優(yōu)異，全年銷售目標(biāo)無礙

1)單月表現(xiàn)優(yōu)異，后期銷售可期。公司9月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額533.5億元，同比增長(zhǎng)24%，環(huán)比增長(zhǎng)32%;合同銷售面積353.2萬方，同比增長(zhǎng)37%，環(huán)比增長(zhǎng)25%。單月合同銷售金額和銷售面積均創(chuàng)下今年新高，銷售額今年首次突破500億，根據(jù)克爾瑞公布的銷售排行榜，公司9月銷售額位居前三。根據(jù)公司往年銷售分布情況，公司在三季度末和四季度會(huì)開始逐步釋放銷量，四季度銷售可期。從單月增速來看，下半年來銷售增速逐月放緩。從銷售單價(jià)來看，9月合同銷售均價(jià)為15110元/平，同比減少9%，環(huán)比增長(zhǎng)6%。

2)累計(jì)銷售增速可觀，全年銷售目標(biāo)無礙。公司今年1-9月累計(jì)銷售金額3190.7億元，同比增長(zhǎng)56%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積2084.5萬方，同比增長(zhǎng)78%，分別較上月下降了9個(gè)百分點(diǎn)和12個(gè)百分點(diǎn)。公司累計(jì)合約銷售均價(jià)15450元/平，同比減少13%，公司今年以來銷售均價(jià)較去年有明顯下降，降幅在10%左右，但從絕對(duì)值來看，在TOP10房企中價(jià)格依然較高。公司2018年全年銷售目標(biāo)4500億，下半年可售貨值4912億，只需完成53%的去化率即可達(dá)成全年銷售目標(biāo)。前9月已完成銷售目標(biāo)的71%，完成全年銷售目標(biāo)無礙。

3)土儲(chǔ)充足優(yōu)質(zhì)，增速明顯放緩。截至2018年8月末，公司新增土儲(chǔ)約2920萬平方米，拿地面積與上年同期基本持平，權(quán)益占比約52.9%，平均地價(jià)3620元每平米，成本低廉可控?？偟膩砜?，截至中期業(yè)績(jī)披露日，公司總土地儲(chǔ)備為2.31億方，對(duì)應(yīng)貨值3.29萬億元，平均地價(jià)4470元每平米。公司拿地布局具有前瞻性，搶在市場(chǎng)熱度提升之前通過大量收并購(gòu)積極布局熱點(diǎn)城市，超過92%的貨值位于一、二線及環(huán)一線城市價(jià)值區(qū)域，為未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)提供保障。

4)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率穩(wěn)步回落。隨著公開市場(chǎng)拿地的放緩，公司凈負(fù)債率持續(xù)下降，杠桿水平逐漸改善，上半年末公司凈負(fù)債率為193%，較去年同期下降67個(gè)百分點(diǎn)，較2017年底下降9個(gè)百分點(diǎn)，未來有望得以進(jìn)一步降低。

碧桂園：累計(jì)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可期

1)單月全口徑銷售同比小幅增長(zhǎng)，單月權(quán)益銷售單價(jià)回落。據(jù)公司公告，2018年11月公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額337.5億元，同比下滑15.9%，環(huán)比下滑16.5%;實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售面積402萬平，同比下滑7.2%，環(huán)比下滑8.2%;權(quán)益銷售單價(jià)下滑明顯，為8,396元/平方米，同比環(huán)比均有9%左右的下滑。而根據(jù)克爾瑞公布的數(shù)據(jù)，公司11月單月實(shí)現(xiàn)銷售金額約529.5億元，同比增長(zhǎng)7.0%，環(huán)比下滑11.1%;11月單月實(shí)現(xiàn)銷售面積539.9萬方，同比增長(zhǎng)6.0%，環(huán)比下滑10.9%。下半年以來，公司單月銷售均值約504億元，在市場(chǎng)下行背景下，公司適當(dāng)調(diào)整銷售策略，銷售韌性依舊較強(qiáng)。

2)累計(jì)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年銷售目標(biāo)達(dá)成無虞。據(jù)公司公告，2018年1-11月公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額4,897.4億元，同比增長(zhǎng)29.5%，比前值下滑5.4個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售面積5,246.0萬方，同比增長(zhǎng)22.3%。累計(jì)權(quán)益銷售均價(jià)為9,335元/平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，較前值小幅回落。而根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，截至11月末，公司實(shí)現(xiàn)全口徑累計(jì)銷售金額約6,645.5億元，同比增長(zhǎng)24.4%，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售面積約7,071.0萬方，同比增長(zhǎng)21.0%。公司累計(jì)銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年權(quán)益銷售目標(biāo)5,000億元，截至目前完成量已接近目標(biāo)銷售額，公司為全國(guó)性布局的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，繼續(xù)看好明年的銷售表現(xiàn)。

3)拿地力度大幅縮減，土儲(chǔ)總額充沛。據(jù)公告，2018年10月公司新增拿地計(jì)容建筑面積約73.1萬方，新增土地權(quán)益地價(jià)約10.7億元，公司2016年1月到2018年7月的月度拿地均值約為205億元，今年8月以來拿地力度大幅放緩。2018年1-10月公司共計(jì)拿地8,486.3萬方，總代價(jià)約1,872.2億元，新增土地累計(jì)樓面價(jià)為2,206元/平方米，同比下降34%。今年首10個(gè)月，若按面積計(jì)算，公司所獲土地位于一二線和三四線城市的占比分別為21%和79%，若按金額計(jì)算，占比分別為39%和61%。

中國(guó)金茂：銷售增速亮眼，土儲(chǔ)有質(zhì)有量

1)業(yè)績(jī)?nèi)缙卺尫?，毛利率領(lǐng)先行業(yè)。上半年公司收入增長(zhǎng)符合預(yù)期，主因城市物業(yè)開發(fā)板塊結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升所致(上半年確認(rèn)收入195.1億元，同比增長(zhǎng)23%)，物業(yè)租賃和酒店經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)中有升。報(bào)告期公司物業(yè)開發(fā)結(jié)算毛利率為38%，較上年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，主要是長(zhǎng)沙、南京、北京、寧波和廣州等區(qū)域高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期。公司上半年凈利率20.5%，同比增長(zhǎng)了1.6個(gè)百分點(diǎn)，整體上看，公司毛利率和凈利率在行業(yè)內(nèi)均處于領(lǐng)先水平。截至上半年末，公司已售未結(jié)金額1,015億元，其中符合竣工交付條件可在2018年結(jié)算的金額約208億元，完全鎖定今年的業(yè)績(jī)。

2)銷售增速搶眼，土儲(chǔ)有質(zhì)有量。上半年公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售額718億元，同比增長(zhǎng)198%，增速在TOP30房企中排名第一，下半年公司可售貨值超過1000億，貨值較為充裕，我們預(yù)計(jì)全年銷售額有望在1000-1100億。公司“城市運(yùn)營(yíng)”板塊持續(xù)發(fā)力，上半年新簽約6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。1-7月，公司共計(jì)收購(gòu)29個(gè)項(xiàng)目，土地價(jià)款467億，權(quán)益比48.2%，新增土地儲(chǔ)備548萬方，平均拿地成本約8,636元每平米，相當(dāng)于今年上半年銷售均價(jià)的25.2%。公司土地儲(chǔ)備十分優(yōu)質(zhì)，基本都集中在一二線城市，潛在的變現(xiàn)及運(yùn)營(yíng)價(jià)值大。截止到2018年7月底，公司包括一級(jí)開發(fā)的土儲(chǔ)總計(jì)為5,045萬方，平均權(quán)益比約64.5%。

3)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯。2018年上半年，公司積極拓展多種資金渠道，境外發(fā)行12.5億人民幣優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，境內(nèi)發(fā)行30億人民幣無擔(dān)保中期票據(jù)，又獲得80億港幣銀團(tuán)貸款。截至上半年末，公司平均借貸成本僅5.0%，在目前融資收緊的情況下依然維持在一個(gè)較低的水平。此外，公司在上半年通過股份配售引入戰(zhàn)略投資33.3億港元，中化持股比例降至50%以下。截至上半年末，公司凈負(fù)債率僅66%，較去年底下降了3個(gè)百分點(diǎn)。盡管公司處于積極擴(kuò)張的發(fā)展階段，但機(jī)制更趨靈活、凈負(fù)債率穩(wěn)步降低，安全性反而略有提升。

龍光地產(chǎn)：深耕粵港澳大灣區(qū)，公司盈利能力凸顯

1)盈利能力業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)。公司毛利率和核心利潤(rùn)率逐年攀升，盈利能力業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，2018上半年核心利潤(rùn)率高達(dá)19.4%，銷售毛利率為37.0%，高于行業(yè)均值?？紤]到公司上半年確認(rèn)收入均價(jià)約1.86萬每平方米，略低于每平方米1.97萬元的銷售均價(jià)，預(yù)計(jì)公司高毛利率可持續(xù)性強(qiáng)，未來三年仍將維持在36-38%的區(qū)間。同時(shí)，截至6月末，公司已售待結(jié)轉(zhuǎn)銷售額約474億元，已鎖定2018年預(yù)計(jì)交樓收入的90%，業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)。

2)銷售進(jìn)入高增長(zhǎng)通道，公司上調(diào)全年銷售目標(biāo)。截至2018年7月末，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額438.1億元，同比增長(zhǎng)91.9%，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售面積224.4萬方，銷售均價(jià)1.97萬元每平米，同比增長(zhǎng)15.3%。從區(qū)域布局看，深圳區(qū)域、大灣區(qū)其他區(qū)域和南寧區(qū)域銷售占比較高，分別為53.2%、17.0%和19.8%。從單月數(shù)據(jù)看，1月、2月和3月銷售同比增速均超過100%，7月銷售金額83.4億元，同比大幅增長(zhǎng)136.8%。公司上調(diào)全年銷售目標(biāo)至700億元，全年可推貨值約1306億元，按上半年64%去化率推算，全年有望超額完成銷售目標(biāo)。

3)融資渠道多元，凈負(fù)債率略有下降。上半年公司成功發(fā)行6.5億美元和2億新幣三年期境外優(yōu)先票據(jù)，利率區(qū)間為6.1-6.9%。截至上半年末，公司總借貸額約481.0億元，其中境外借貸占比約36%，短債占比約39%，持有現(xiàn)金約276億元，現(xiàn)金短債比為2.0。截至6月末，公司凈負(fù)債率為66.3%，較2017年底下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，加權(quán)平均融資成本僅為6.0%，財(cái)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健。

4)深耕粵港澳大灣區(qū)，土地儲(chǔ)備充裕。上半年拿地持續(xù)激進(jìn)，新增儲(chǔ)備建面約644.6萬方，銷售面積/新增面積約55%，新開工規(guī)劃建面約530萬方，在建項(xiàng)目總建面約1230萬方。截止2018年6月末，公司土地儲(chǔ)備總建面約3546.2萬方，樓面價(jià)3943元，對(duì)應(yīng)貨值約4161萬億，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比超過72%。

要聞匯總

【發(fā)改委|支持發(fā)行企業(yè)債】

12月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》。此外，重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)處于行業(yè)或區(qū)域領(lǐng)先地位。其中，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)要求包括：房企資產(chǎn)總額應(yīng)大于1500億元;營(yíng)收大于300億元;不超過所在行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重點(diǎn)監(jiān)管線，未明確重點(diǎn)監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%。12月13日，權(quán)威人士透露目前發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

【統(tǒng)計(jì)局|行業(yè)月度數(shù)據(jù)】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與前值持平。其中，住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積804886萬平方米，同比增長(zhǎng)4.7%;房屋新開工面積188895萬平方米，增長(zhǎng)16.8%;房屋竣工面積66856萬平方米，下降12.3%。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25326萬平方米，同比增長(zhǎng)14.3%;土地成交價(jià)款13746億元，增長(zhǎng)20.2%。1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%;利用外資102億元，下降30.4%;自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%;定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%;個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

【統(tǒng)計(jì)局|70城房?jī)r(jià)】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日發(fā)布11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)。從新建商品住房銷售價(jià)格指數(shù)來看，環(huán)比上漲城市數(shù)量從上月的65個(gè)下降為63個(gè)，減少2個(gè)。二手房方面，數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量有17個(gè)，上月為14個(gè)。新建商品住房銷售價(jià)格方面，4個(gè)一線城市中，北京、上海環(huán)比上漲，廣州持平，深圳下降。呼和浩特環(huán)比漲幅領(lǐng)跑，福州、洛陽(yáng)、桂林、大理環(huán)比漲幅均超過2%;5個(gè)城市環(huán)比下跌，比上月多1個(gè)，深圳、廈門、溫州延續(xù)跌勢(shì)，天津、金華由漲轉(zhuǎn)跌。

【融360|房貸利率】

12月12日消息，據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比10月持平。2018 年 11 月全國(guó)首套房平均利率最低的城市前十分別為上海 5.19%、廈門 5.42%、大連 5.44%、福州 5.46%、烏魯木齊 5.47%、北京 5.47%、太原 5.53%、昆明 5.54%、深圳5.61%、廣州 5.62%。一線城市，北京首套房貸款平均利率為 5.47%，較上月持平;上海為 5.19%，較上月持平;廣州為 5.62%，較上月回落 10BP;深圳為 5.61%，較上月回落 1BP。

【社科院|住房發(fā)展報(bào)告】

《中國(guó)住房發(fā)展總體報(bào)告》顯示，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。未來國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市預(yù)期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。盡管未來預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察，課題組基于模型定量分析和影響因素變化分析，做出判斷和預(yù)測(cè)：總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年，一、二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存可能再度增加。針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制提出三點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)稅推出，只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收方案，不交易的住房暫不征收;第二，要打開市政債券;第三，土地財(cái)政退出。

公司估值

風(fēng)險(xiǎn)提示

部分房企部分區(qū)域以價(jià)換量、少部分房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。