國泰君安：地產(chǎn)出清再審視 綠色信貸是對沖地產(chǎn)貸款下降關(guān)鍵

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研報(bào)稱，2021年以來我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了相當(dāng)程度的調(diào)整，而GDP仍保持韌性。從建筑鏈條來看，基建投資基本對沖了地產(chǎn)投資的下行；從總需求來看，則是由于新質(zhì)生產(chǎn)力對相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)彈性大于地產(chǎn)建筑鏈條。近年來宏微觀“體感”的差異可能并非來自于總需求的變化，而主要來自于地產(chǎn)建筑鏈條創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力高于新質(zhì)生產(chǎn)力。此外，近年來綠色信貸是對沖地產(chǎn)貸款下降的關(guān)鍵，在地產(chǎn)相關(guān)貸款企穩(wěn)和存量信貸優(yōu)化的大背景下，社融和信貸或?qū)⒒貧w新的增速常態(tài)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持效能有望明顯提升。

國泰君安主要觀點(diǎn)如下：

從2021年四季度至今，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了相當(dāng)程度的調(diào)整。需求側(cè)來看，二手房掛牌價(jià)下滑15%，新房銷售量下滑33%；供給側(cè)來看，住宅投資下滑18%，新開工面積下滑近60%。但值得注意的是，地產(chǎn)在出清的過程中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出似乎沒有受到顯著的影響。

地產(chǎn)出清為何對總需求(總產(chǎn)出)影響較小？

對總需求的波及順序?yàn)椋?/strong>地產(chǎn)→建筑鏈條→其他相關(guān)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)2020年占GDP比重7.6%，但直接影響建筑業(yè)中房屋建筑業(yè)(占比3.2%)的需求，進(jìn)一步影響建材、鋼鐵、能源和家電等行業(yè)需求，受地產(chǎn)影響的主要行業(yè)占比25.3%。

首先影響建筑鏈，基建對沖之下建筑業(yè)低位持穩(wěn)。政策“適度超前開展基建投資”旨在以基建投資對沖地產(chǎn)投資來穩(wěn)建筑鏈條，基建與地產(chǎn)投資之和與建筑業(yè)增加值均實(shí)現(xiàn)低增速持穩(wěn)。

其次影響其他行業(yè)，但新質(zhì)生產(chǎn)力的高增速很大程度對沖了地產(chǎn)收縮、建筑低增速的拖累。主因在于新質(zhì)生產(chǎn)力對其他行業(yè)的拉動(dòng)能力(1.13)強(qiáng)于地產(chǎn)(0.86)。二者年均增速以增加值為權(quán)重加權(quán)為4.2%，但以拉動(dòng)需求量加權(quán)增速5.0%，故實(shí)際GDP增速略超市場預(yù)期。

地產(chǎn)出清帶來的“體感”差異從何而來？問題的關(guān)鍵可能在就業(yè)：

地產(chǎn)建筑鏈條的勞動(dòng)密集水平顯著高于新質(zhì)生產(chǎn)力，即使商品市場上的實(shí)物產(chǎn)出量方面新質(zhì)生產(chǎn)力能基本對沖建筑鏈條的影響，在就業(yè)市場卻難以對地產(chǎn)調(diào)整造成的失業(yè)形成有效對沖。

理論上三年的地產(chǎn)調(diào)整對主要相關(guān)行業(yè)造成就業(yè)崗位減少共計(jì)約4200萬個(gè)，占全國總就業(yè)人口的5.6%。

地產(chǎn)出清如何影響金融？

綠色貸款是對沖房地產(chǎn)相關(guān)信貸下行的重要政策手段，對沖后地產(chǎn)相關(guān)信貸對貸款余額的凈拖累大約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

國泰君安表示，在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)、信貸優(yōu)化存量的背景下，預(yù)計(jì)社融和信貸增速將回歸到新的增長常態(tài)。綠色貸款規(guī)模的擴(kuò)張速度在數(shù)量級(jí)層面高于新質(zhì)生產(chǎn)力增加值擴(kuò)張的速度，信貸“擠水分”的效果已經(jīng)體現(xiàn)在了4月社融數(shù)據(jù)中。盡管增速回落，但盤活存量、提升效能是貨幣政策的大方向，未來貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效能有望明顯提升。

風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)變化，行業(yè)分類口徑存在差異，估算存在一定誤差，結(jié)論僅供參考。