國泰君安：房企銷售弱復(fù)蘇 房地產(chǎn)信心在修復(fù)

智通財經(jīng)APP獲悉，國泰君安證券發(fā)布證券研究報告稱，5月，TOP50房企銷售表現(xiàn)繼3月后再現(xiàn)邊際改善，銷售額同比下跌31%，跌幅收窄16pct，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。地產(chǎn)仍然堅持兩端配置，一是產(chǎn)能出清后的核心資產(chǎn)，二是重組類標(biāo)的，金融風(fēng)險化解的PB思路仍然是首選。國泰君安證券推薦行業(yè)兩端，一為核心標(biāo)的，如保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中新集團(tuán)(601512.SH)等，二為重組標(biāo)的，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)(00884)、融創(chuàng)中國(01918)等。

2024年5月，TOP50房企銷售表現(xiàn)繼3月后再現(xiàn)邊際改善，銷售額同比下跌31%，跌幅收窄16pct，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)(下同)，以權(quán)益銷售額為口徑，TOP50房企5月單月銷售額為2196億元，同比下跌31%，跌幅收窄16pct，其中TOP10房企的銷售額占比達(dá)到59%，高于2023年全年均值55%，頭部房企的韌性持續(xù)凸顯。以絕對規(guī)模來看，5月銷售額雖較4月環(huán)比上升9%，但是仍不及2023年下半年月度均值，整體仍處于低位。截至5月底，TOP50房企累計銷售9388億元，同比下跌45%，對應(yīng)著各線房企門檻的也大幅下調(diào)：TOP10、TOP30、TOP50房企門檻分別降至238億元、79億元、54億元，分別同比下調(diào)53%、51%、44%。

央國企率先恢復(fù)，銷售額占比提升至72%，且單月銷售“破百億”7家房企全部為央國企。5月，TOP50房企中央企、國企、民企的權(quán)益銷售額分別為1078億元、495億元、623億元，分別同比下跌23%、15%、49%，跌幅分別收窄17pct、36pct、7pct，因此整體來看央國企的邊際改善幅度更大，也進(jìn)一步推動央國企的銷售占比環(huán)比上漲3pct至72%。另外，5月單月權(quán)益銷售額達(dá)到百億元的房企數(shù)量回升至7家，全部為央國企，具體包括保利、中海、萬科、華潤、招商、綠城和建發(fā)，名單與3月保持一致，其中保利以274億元的權(quán)益銷售額位列榜首。

5月政策的密集落地將助推6月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，以利率調(diào)降為代表的需求端政策放松進(jìn)度以及政府收儲推進(jìn)力度將成為后續(xù)政策觀察的重點。5月，盡管中央及地方政策密集推出，但是從市場反饋來看，情緒的提升更多表現(xiàn)在項目到訪量、二手房帶看量等指標(biāo)的提升，在銷售數(shù)據(jù)上未有大幅的提振，與政策時間尚短、購房者觀望情緒仍較重有關(guān)。6月，隨著政策不斷發(fā)酵，居民和政府兩端同步發(fā)力，配合房企年中促銷，預(yù)期將帶來銷售數(shù)據(jù)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。展望后續(xù)政策，考慮到當(dāng)前對居民約束更大的是月度還款額，更重要的政策是利率政策，因此利率調(diào)整的節(jié)奏以及收儲政策的演進(jìn)將成為后續(xù)銷售指標(biāo)預(yù)判的核心指引。