華泰證券：我國(guó)房貸利率或仍有下行空間 繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊估值修復(fù)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，今年以來(lái)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。過(guò)去2年行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)是房?jī)r(jià)的調(diào)整，為改善購(gòu)房預(yù)期，華泰證券認(rèn)為，優(yōu)化居民現(xiàn)金流是必要手段，因此利率市場(chǎng)化具有重大意義。海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房貸利率的長(zhǎng)周期調(diào)整往往發(fā)生于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟之時(shí)。我國(guó)房貸利率或仍有下行空間，隨著利率的持續(xù)調(diào)整，將有助于優(yōu)化居民購(gòu)房現(xiàn)金流，從而推動(dòng)行業(yè)量?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)。

華泰證券繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊估值修復(fù)，重點(diǎn)關(guān)注在核心城市擁有更多資源和改善性產(chǎn)品能力的穩(wěn)健房企，以及業(yè)績(jī)具備韌性、現(xiàn)金流穩(wěn)健且派息慷慨的物管公司。

行業(yè)：高基數(shù)效應(yīng)下銷售延續(xù)調(diào)整，政策吹響去庫(kù)存號(hào)角

在去年同期高基數(shù)下，1-4月商品房新房成交金額/面積同比降幅走闊，分別為-28.3%/-20.2%。各梯級(jí)城市新房銷售均有所下降。二手房整體跌幅小于新房，年初至今(截至5月31日)，26城二手房累計(jì)成交面積同比-11%。4月二手房較2023年末掛牌量微降，多數(shù)城市掛牌價(jià)格下滑。房?jī)r(jià)整體處于尋底階段，新房?jī)r(jià)格同比降幅走闊(4月同比-3.5%)，二手住宅價(jià)格表現(xiàn)弱于新房(4月同比-6.8%)。土地市場(chǎng)縮量，城市熱度分化。政策則開(kāi)啟新一輪放松周期。“4.30”政治局會(huì)議正視地產(chǎn)核心問(wèn)題，“5.17”會(huì)議進(jìn)一步吹響去庫(kù)存號(hào)角，重點(diǎn)城市高頻落實(shí)信貸優(yōu)化政策。

2024年核心判斷：下半年銷售有望邊際改善，投資或延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

2023年以及2024年前4月，土地市場(chǎng)熱度延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，意味著下半年銷售規(guī)模仍將受制于供給約束，但由于基數(shù)效應(yīng)，以及“517”會(huì)議后各地跟進(jìn)的放松政策對(duì)市場(chǎng)的積極作用，華泰證券預(yù)計(jì)下半年銷售面積同比降幅有望收窄，銷售均價(jià)維持下行態(tài)勢(shì)，但隨著去庫(kù)存政策的推進(jìn)，降幅有望逐季收窄。華泰證券認(rèn)為2024年銷售面積/銷售金額同比分別-16.3%/-23.8%。新開(kāi)工/竣工/施工面積同比分別-20%/-22%/-11%，土地購(gòu)置費(fèi)同比-6%，前端投資謹(jǐn)慎，施工規(guī)模收縮影響投資修復(fù)，華泰證券預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資同比-10.0%。

企業(yè)：融資支持疊加審慎擴(kuò)張強(qiáng)化安全墊，多元化板塊運(yùn)營(yíng)為王

前5月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比跑輸行業(yè)，央國(guó)企領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)收窄。房企融資現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)投資的降幅差距明顯改善，前4月較2023年收窄8.2pct。融資協(xié)調(diào)仍待跟蹤，經(jīng)營(yíng)貸款有所改善。但仍需持續(xù)關(guān)注部分頭部房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。拿地方面，央國(guó)企仍是主力，集中度提升。1-4月百?gòu)?qiáng)房企總權(quán)益拿地金額同比-17%，好于全國(guó)土地成交金額同比(-23%)。多元化方面，物業(yè)管理板塊經(jīng)營(yíng)質(zhì)量改善，股東回報(bào)強(qiáng)化其吸引力。C-REITs方面，2024Q1保租房穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)兌現(xiàn)估值溢價(jià)，消費(fèi)類盈利預(yù)測(cè)兌現(xiàn)度高，高股息率提升配置價(jià)值。

投資策略：政策呵護(hù)提振行業(yè)配置價(jià)值

2024Q1板塊持倉(cāng)進(jìn)一步降低，但這也為4月底以來(lái)政策驅(qū)動(dòng)下的估值修復(fù)積蓄了勢(shì)能。華泰證券繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊估值修復(fù)，主要因?yàn)檎尉謺?huì)議“消化存量”的提法、“517”地產(chǎn)政策組合拳以及突破歷史新低的房貸利率和首付比例，使得我們對(duì)本輪政策的決心和力度報(bào)以樂(lè)觀態(tài)度。