中金：維持華潤(rùn)置地(01109)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)43.5港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤(rùn)置地(01109)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)43.5港元，提示關(guān)注后續(xù)可能的盤(pán)整回撤帶來(lái)布局機(jī)會(huì)。該行持續(xù)看好其在“開(kāi)發(fā)+持有”雙輪驅(qū)動(dòng)下，短中期以強(qiáng)韌性穿越行業(yè)調(diào)整期，長(zhǎng)期維度轉(zhuǎn)型優(yōu)質(zhì)資管人路徑清晰、估值重塑空間可觀。另認(rèn)為公司仍未達(dá)合理市值(即便僅看商業(yè)資產(chǎn)，當(dāng)前市值也對(duì)應(yīng)折價(jià)20%)，建議關(guān)注后續(xù)可能盤(pán)整帶來(lái)布局機(jī)會(huì)。

中金主要觀點(diǎn)如下：

模式稀缺、稟賦優(yōu)異，進(jìn)可博銷售彈性、退可守經(jīng)常性收益穩(wěn)健增長(zhǎng)：

1)開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)質(zhì)優(yōu)量足，有望率先受益于政策利好博取業(yè)績(jī)彈性。4月底以來(lái)行業(yè)政策取態(tài)積極、調(diào)整超出預(yù)期，有望助力6-12個(gè)月維度基本面先量后價(jià)企穩(wěn)。其年初可售貨源充裕且集中在高線城市(貨值5,308億元，88%位于一二線)，疊加1-4月適當(dāng)補(bǔ)倉(cāng)(新增項(xiàng)目9個(gè)、拿地強(qiáng)度32%)進(jìn)一步提高推貨彈性，該行認(rèn)為有望助力其在行業(yè)修復(fù)過(guò)程中持續(xù)領(lǐng)跑同業(yè)。

2)經(jīng)常性業(yè)務(wù)穩(wěn)步釋放增長(zhǎng)動(dòng)能、推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)。1-4月公司租金收入93.9億元、同比+16.8%，支撐經(jīng)常性收入錄得148億元、同比+14.0%。公司預(yù)計(jì)商場(chǎng)租金有望在常態(tài)化基數(shù)上維持雙位數(shù)增長(zhǎng)，短期支撐總核心利潤(rùn)穩(wěn)中有進(jìn)，同步帶動(dòng)經(jīng)常性利潤(rùn)占比于2025年達(dá)約4成(23年34%)。

長(zhǎng)期維度轉(zhuǎn)型可期，有望率先解鎖資管人估值溢價(jià)。

華潤(rùn)強(qiáng)化其大資管業(yè)務(wù)之資源能力齊備、戰(zhàn)略定力十足，截至去年末資管規(guī)模達(dá)4,275億元，公司計(jì)劃2024-27年內(nèi)持續(xù)推進(jìn)商場(chǎng)新開(kāi)業(yè)、至2027年末在營(yíng)商場(chǎng)預(yù)計(jì)可達(dá)117個(gè)，資管規(guī)?？焖倥榔驴梢?jiàn)度高。此外，華潤(rùn)預(yù)計(jì)在營(yíng)商場(chǎng)中超20座滿足REITs發(fā)行條件，若獲順利發(fā)行，除為其補(bǔ)充現(xiàn)金流及利潤(rùn)外，亦有望幫助其高效實(shí)現(xiàn)表內(nèi)資產(chǎn)優(yōu)選汰換、并助推公司作為資管人享受更公允的定價(jià)，公司當(dāng)前交易于7.0x 2024年P(guān)/E，而對(duì)標(biāo)海外重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)商P/E可達(dá)15-20x，輕資產(chǎn)資管人P/E可達(dá)20-25x。

即便不考慮模式迭代所對(duì)應(yīng)的估值重塑，公司現(xiàn)也處低估狀態(tài)。

公司雖已自4月16日低點(diǎn)上漲32%，但較合理市值仍存上漲空間：保守給予公司開(kāi)發(fā)銷售/不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)/輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)5.0/17.5/18.0倍2024年目標(biāo)P/E，當(dāng)前市值也仍對(duì)應(yīng)30%折價(jià);即便僅考慮公司商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，其經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)年均EBITDA約110億元，采用一二線門戶城市平均資本化率(4-5%)計(jì)算估值，其商業(yè)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)超2700億港幣價(jià)值，較當(dāng)前市值折價(jià)20%。