中銀國際：當(dāng)前房地產(chǎn)基本面仍然較弱 今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)緩釋上

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中銀國際發(fā)布研究報(bào)告指出，受到當(dāng)前居民收入與就業(yè)預(yù)期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔(dān)憂、房價(jià)下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產(chǎn)基本面仍然較弱。不過，近期中央的各類表態(tài)釋放了積極信號，宏觀與行業(yè)供需兩端政策也有望繼續(xù)發(fā)力，市場預(yù)期和信心或有望逐步修復(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系達(dá)到新的平衡點(diǎn)，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。

中銀國際認(rèn)為，在行業(yè)面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過瓶頸期、以及受益于政策支持而擺脫困境的房企成為今年重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。從長期主線來看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會。

現(xiàn)階段建議關(guān)注四條主線：

1)無流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國企：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)、綠城中國(03900)。

2)安全系數(shù)相對較高的民企：濱江集團(tuán)(002244.SZ)、美的置業(yè)(03990)。

3)底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)(600383.SH)、龍湖集團(tuán)(00960)。

4)有城中村改造和保障房建設(shè)、或REITs相關(guān)主題機(jī)會的：中交地產(chǎn)(000736.SZ)、城建發(fā)展(600266.SH)、南山控股(002314.SZ)。

中銀國際主要觀點(diǎn)如下：

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況：1-2月銷售面積1.14億平，同比增速-20.5%(前值：-12.7%)；開發(fā)投資金額1.18萬億元，同比增速-9.0%(前值：-12.5%)；新開工面積9429萬平，同比增速-29.7%(前值：-10.3%)。

統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。1)自2023年3月開始，統(tǒng)計(jì)局銷售與投資等指標(biāo)口徑調(diào)整，剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。2)自2024年1-2月開始，統(tǒng)計(jì)局進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)界定標(biāo)準(zhǔn)，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目納入統(tǒng)計(jì)范圍，剔除單純一級土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局直接公布的同比增速。

商品房銷售：銷售降幅顯著擴(kuò)大至超過兩成，房價(jià)持續(xù)面臨下行壓力

1)商品房銷售降幅顯著擴(kuò)大。1-2月銷售面積1.14億平，同比下降20.5%，降幅較12月擴(kuò)大了7.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1.06萬億元，同比下降29.3%，降幅較12月擴(kuò)大了12.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降24.8%，住宅銷售金額同比下降32.7%。1-2月是傳統(tǒng)銷售淡季。

2)銷售均價(jià)明顯回落。1-2月商品房銷售均價(jià)9294元/平，較12月下降7.7%，同比下降11.1%;其中住宅銷售均價(jià)9653元/平，較12月下降8.8%，同比下降10.5%。

3)從區(qū)域來看，1-2月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-17.7%、-24.0%、-21.7%，同比降幅較12月分別擴(kuò)大7.7、2.4、11.5個(gè)百分點(diǎn);銷售金額同比增速分別為-31.0%、-28.6%、-25.3%，同比降幅較12月分別擴(kuò)大13.4、8.8、13.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)同比降幅分別為16.2%、6.1%、4.6%，同比增速分別下滑7.6、8.3、3.2個(gè)百分點(diǎn)。由于去年基數(shù)較高，3月銷售同比大概率仍然承壓，但環(huán)比會有顯著回升，但相較于往年的“小陽春”來說，預(yù)計(jì)仍然較弱。

房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：新開工降幅達(dá)近三成，土地投資與建安施工投資持續(xù)低迷拖累地產(chǎn)投資

1-2月開發(fā)投資金額1.18萬億元，同比下降9.0%，降幅較12月收窄了3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資金額8823億元，同比下降9.7%，降幅較12月收窄了4.1個(gè)百分點(diǎn)。不過受投資口徑調(diào)整的影響，1-2月的同比增速與12月的同比增速存在不可比性。受到市場量價(jià)持續(xù)走弱、房企融資不斷收縮等諸多因素影響，行業(yè)供給端大幅收縮，房企拿地、新開工持續(xù)承壓，拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資。1-2月新開工面積9429萬平，同比下降29.7%，降幅較12月擴(kuò)大了19.4個(gè)百分點(diǎn)，施工面積同比降幅也高達(dá)11.0%。

從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)降幅相對最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)，東、中、西部投資額同比增速分別為-5.6%、-10.7%、-19.0%，降幅較12月分別擴(kuò)大了2.3、5.4、12.0個(gè)百分點(diǎn)。

竣工面積在連續(xù)12個(gè)月正增長后同比轉(zhuǎn)負(fù)。1-2月竣工面積1.04億平，同比下降20.2%，增速較12月下降了35.5個(gè)百分點(diǎn)，是2023年2月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

開發(fā)商資金：房企到位資金降幅擴(kuò)大，銷售回款走弱是主要原因

1-2月房企到位資金1.62萬億元，同比減少24.1%(前值：-15.8%)。1)房款6844億元，同比減少35.4%(前值：-21.2%)，受前期銷售低迷的影響。定金及預(yù)收款同比減少34.8%，降幅較12月擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款同比下降36.6%，降幅較12月擴(kuò)大16.0個(gè)百分點(diǎn)。2月居民部門中長期貸款減少1038億元，同比少增1901億元，環(huán)比少增7310億元，一方面是受到春節(jié)錯(cuò)位和假期延長的影響，另一方面也體現(xiàn)了地產(chǎn)銷售仍然低迷，居民購房需求仍然較弱。

2)非房款9349億元，同比減少13.0%(前值：-9.7%)。其中國內(nèi)貸款3144億元，同比下降10.3%，降幅較12月收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)，受益于近期多地積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目層面的銀行貸款不斷落地，房企銀行貸款有所改善。自籌資金5374億元，同比下降15.2%，降幅較12月擴(kuò)大了12.2個(gè)百分點(diǎn)。

中銀國際認(rèn)為，后續(xù)債券融資方面也應(yīng)當(dāng)有更加實(shí)質(zhì)性的支持，一方面能維穩(wěn)市場信心，另一方面，今年到期規(guī)模較大，能及時(shí)借新還舊也是防止大規(guī)模違約的方式之一。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。