國泰君安：房地產(chǎn)行業(yè)韌性明顯 銷售數(shù)據(jù)均好于龍頭房企表現(xiàn)

智通財經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研報稱，統(tǒng)計局公布前2月的行業(yè)數(shù)據(jù)，其中，較為關注的銷售金額/面積表現(xiàn)均好于龍頭房企的表現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出明顯韌性，長尾風險可控。疊加當前正在有的保障房，預計未來將形成期房、現(xiàn)房、二手房、保障房共同組成銷售型供給側。繼續(xù)關注行業(yè)的重組進展和小盤價值，重組類受益標的旭輝控股集團(00884)、融創(chuàng)中國(01918)等，同時建議挖掘小盤價值機會，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，包括中新集團(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，龍頭房企推薦保利發(fā)展(600048.SH)。

市場關注較高的銷售數(shù)據(jù)明顯好于預期，前2月銷售金額/面積同比增速為-29.3%/-20.5%，顯著好于克而瑞監(jiān)測的房企數(shù)據(jù)，表明行業(yè)韌性仍在。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，前2月，頭部房企銷售金額下滑幅度大多在40%左右，而行業(yè)下滑幅度為29.3%，顯著好于頭部房企，隱含尾部房企表現(xiàn)較好。考慮到尾部房企均為地方性企業(yè)，也表明，此前行業(yè)的風險主要集中于快速擴張的全國性房企上，隨著風險的釋放，當前行業(yè)更多的體現(xiàn)為韌性。

數(shù)據(jù)調(diào)整有顯著改善，預計退房、非銷售型抵押房將減少，數(shù)據(jù)擾動持續(xù)變小。和2023年全年一致，仍有一定程度的數(shù)據(jù)修訂，例如，按照銷售面積同比增速回溯調(diào)整2023年銷售面積，則2023年同期會減少約832萬方，但相較于目前11369萬方的面積，調(diào)整幅度并不大，也小于2023年對2022年的調(diào)整幅度。因此，行業(yè)因退房、非銷售型抵押房等現(xiàn)象在逐步改善。

投資開發(fā)是亮點，同比降幅開始收窄。國泰居安認為，是土地拖累減少，快速下行期結束，但需要考慮隨著銷售持續(xù)下降所帶來的未來可施工面積減少的影響。地產(chǎn)投資中，主要是實物量投資占比高，但由于過去兩年土地成交邊際變化較大，導致低占比、大變動，隨著土地成交占比的進一步下降，邊際影響變小，相對有韌性的實物量投資能夠支撐2024年地產(chǎn)投資降幅逐步收窄。再考慮到保障房的增量，預計地產(chǎn)投資將是主要指標中表現(xiàn)較好的一個。

待售面積快速增長，預計后續(xù)住房在供給端將有四大類，包括期房、現(xiàn)房、二手房、保障房，預計現(xiàn)房將在2025年形成一定規(guī)模。當前待售面積為7.6億平方米，其中住宅為4.1億平方米，分別同比增長15.9%和23.8%，若繼續(xù)保持當前增長態(tài)勢，疊加銷售可能的下滑，對應到去化周期上，由待售面積所代表的現(xiàn)房將構成住房供應的主要部分之一。

風險提示：市場需求加速下行。