興業(yè)研究：香港樓市全面“撤辣”效果待激活

2024年2月28日，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波宣讀了《2024-25年度財政預(yù)算案》（以下簡稱《2024年度財政預(yù)算案》）。本次預(yù)算案以“堅定信心、抓緊機遇、推動高質(zhì)量發(fā)展”為主題，重點措施進一步聚焦“鞏固經(jīng)濟增長勢頭”以及中長期高質(zhì)量發(fā)展舉措。其中，《2024年度財政預(yù)算案》提出全面取消住宅樓市額外稅項措施，回應(yīng)了此前市場對于“撤辣”的期待，同時提出多項提升股市流動性和吸引力、以及支持本地綠色及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的舉措；短期直接消費激勵及補貼措施則有所減少。隨著本地經(jīng)濟整體穩(wěn)健復(fù)蘇，2024/25年度財政政策由2023年度的“中間偏松”轉(zhuǎn)向“財政整合策略”，與我們此前預(yù)期一致[1]。我們對本次預(yù)算案的主要內(nèi)容及政策亮點進行梳理分析。

一、經(jīng)濟展望及政策方向 

2023年香港GDP增長3.2%，低于年初香港特區(qū)政府預(yù)期的3.5%-5.5%區(qū)間下限。年內(nèi)居民消費及訪港旅游的回升拉動經(jīng)濟恢復(fù)增長，而與此同時，地緣政治局勢不明朗和高息環(huán)境影響了資金流向，市民恢復(fù)外游、訪港旅游消費模式的轉(zhuǎn)變以及其他經(jīng)濟體的競爭等，也對本地經(jīng)濟信心造成影響。《2024年度財政預(yù)算案》指出，香港經(jīng)濟復(fù)蘇動力有待加強、不同產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇進程不平均的情況需要關(guān)注，一些制約因素亦須逐步拆解。 

展望2024年，增長方面，香港特區(qū)政府預(yù)計外圍環(huán)境仍然較為復(fù)雜、全球增長預(yù)期放緩，而金融環(huán)境有望在年內(nèi)逐步放松、有利于出口表現(xiàn)；隨著香港旅客接待能力特別是航空客運力繼續(xù)恢復(fù)，以及特區(qū)政府大力推動“盛事經(jīng)濟”，服務(wù)輸出、私人消費及固定資產(chǎn)投資有望延續(xù)增長，預(yù)計全年GDP實質(zhì)增長2.5-3.5%。通脹方面，特區(qū)政府預(yù)計本地成本壓力會隨著經(jīng)濟復(fù)蘇而增加、外圍價格壓力則進一步緩和，但地緣政治局勢持續(xù)緊張或會帶來通脹上行風(fēng)險，預(yù)計全年本地基本通脹率和整體通脹率將分別為1.7%和2.4%。中期而言，特區(qū)政府預(yù)計外圍市場利率在未來幾年逐步回落，環(huán)球需求料將隨之逐步恢復(fù)，疊加國家著力推動高質(zhì)量發(fā)展、為香港帶來廣闊的發(fā)展空間；特區(qū)政府預(yù)計2025-2028年間香港GDP平均每年實質(zhì)增長3.2%，基本通脹率預(yù)計為平均每年2.5%。

二、亮點措施梳理 

2.1 穩(wěn)固樓市及股市，為復(fù)蘇添有利條件 

在高息環(huán)境、地緣局勢以及經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期擾動下，2023年中國香港地產(chǎn)及股票市場氣氛持續(xù)偏弱。本地私人住宅樓價指數(shù)全年下跌7%、非住宅物業(yè)市場成交淡靜，恒生指數(shù)全年下跌13.8%，產(chǎn)生負財富效應(yīng)、影響香港國際金融中心發(fā)展信心。2023年10月，香港特區(qū)政府《2023年施政報告》在提升股市流動性、優(yōu)化購房稅率等焦點議題上重點回應(yīng)了市場關(guān)切，本次《2024年度財政預(yù)算案》繼續(xù)加強并推動相關(guān)措施落地。 

 2.1.1 樓市“撤辣”效果仍待降息周期激活 

需求端，《2024年度財政預(yù)算案》宣布撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。相關(guān)舉措標(biāo)志著香港住宅樓市時隔13余年再度“對外開放”，對本地及外地居民實施統(tǒng)一購房稅率；此前，《2023年施政報告》宣布下調(diào)或放寬相關(guān)稅率、并為合資格外來人才置業(yè)印花稅實施“先免后征”安排；特區(qū)政府財政司司長陳茂波指出，“先免后征”[2]安排已有超過500宗申請獲批。相關(guān)措施有望提振本地及海外人士購入自住房，并吸引地產(chǎn)投資者重回香港市場。 

此外，香港金管局同步放寬物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，包括放寬自用住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限、并暫停實施“物業(yè)按揭貸款假設(shè)利率上升2%”的壓力測試要求等，有望支持潛在買家入市意愿。本輪調(diào)整后，相關(guān)按揭支持政策已覆蓋香港98%的一般物業(yè)市場成交，大部分逆周期措施已幾乎還原至2009至2010年。金管局強調(diào)，即使修訂有關(guān)措施，香港銀行體系仍有非常充裕的緩沖，可以應(yīng)對樓價大幅調(diào)整。

供給端，高息環(huán)境下地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿低迷，2023/24年度特區(qū)政府多個住宅土地拍賣發(fā)生流標(biāo)，特區(qū)政府地價收入194億港元、明顯不及預(yù)期的850億港元。2024/25年度特區(qū)政府賣地計劃共有8塊住宅用地、較此前減少4塊。私營房屋供應(yīng)方面，特區(qū)政府估計2024年起的5年內(nèi)，私人住宅單位每年平均落成量超過19000個，較過去5年平均數(shù)多約15%；未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應(yīng)量約10900個單位。此外，金管局亦放寬物業(yè)開發(fā)商的項目融資比率[3]，恢復(fù)至2017年相關(guān)政策收緊前的水平，有望支持地產(chǎn)開發(fā)及投資活動復(fù)蘇。 

樓市進一步回暖仍需等待更多觸底信號出現(xiàn)，下半年或扭轉(zhuǎn)“量價齊跌”走勢。自2023年10月購房稅收優(yōu)惠政策推出以來，香港住宅樓市成交數(shù)量連續(xù)3個月環(huán)比回暖，但住宅樓價指數(shù)跌勢仍未逆轉(zhuǎn)、于2024年1月進一步下跌1.6%，較2021年的高位累計調(diào)整超過20%。在美聯(lián)儲正式開啟降息周期前，本地高利率環(huán)境預(yù)計將維持，前期積壓的一手樓盤及二手市場賣家延續(xù)低價出售，上半年樓價指數(shù)仍有可能反復(fù)、跌幅較2023下半年放緩。中長期看，香港特區(qū)政府人才及企業(yè)引進計劃料進一步提升購房需求，樓價走勢仍有支撐。

2.1.2 股市機制優(yōu)化有望疏通流動性堵點 

過去一年，香港特區(qū)政府、香港證監(jiān)會及港交所推出了多項措施提升港股市場流動性及吸引力，包括面向未盈利科技公司設(shè)立特?？萍脊旧鲜兄贫?、啟動港幣-人民幣雙柜臺股票交易機制等。 

提升股市流動性及吸引力的措施有望加速落地。《2024年度財政預(yù)算案》指出，將全速落實促進股票市場流動性專責(zé)小組2023年10月提出的多項建議，包括改革創(chuàng)業(yè)板（GEM板塊）；港交所已就建立庫存回購股份機制、在惡劣天氣下維持市場運作等征求市場意見，目標(biāo)是2024年中落實。本次預(yù)算案提出，為進一步提升市場效率和流動性，香港證監(jiān)會及港交所正探討一系列措施：一是完善上市機制、新增“優(yōu)化結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品（衍生權(quán)證，牛熊證，界內(nèi)證）上市要求和安排”；二是優(yōu)化交易機制，包括促進股票市場流動性專責(zé)小組提出的相關(guān)措施；三是改善對投資者服務(wù)，包括研究優(yōu)化實時市場資訊服務(wù)；四是加強市場推廣，港交所將通過海外辦事處加強推廣港股市場，吸納更多發(fā)行人和資金。此前，港交所于2023年將沙特阿拉伯和印尼證券交易所納入認可交易所之列，便利在其主板上市的企業(yè)在港第二上市。 

除了繼續(xù)鞏固香港對傳統(tǒng)歐美資金的吸引力，本次預(yù)算案進一步提出開拓新資金來源，包括中東市場。此前，亞太區(qū)首只追蹤沙特阿拉伯股票的指數(shù)基金（ETF）于2023年底在港掛牌，特區(qū)政府也正推動在中東上市一只追蹤香港股票指數(shù)的ETF。同時本次預(yù)算案提出，對于房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）單位轉(zhuǎn)讓和期權(quán)莊家進行證券經(jīng)銷業(yè)務(wù)，將獲豁免繳付印花稅，預(yù)計政府每年收入減少約10億港元。

2.2 增強金融市場“量”與“質(zhì)”的優(yōu)勢

《2024年度財政預(yù)算案》強調(diào)，香港作為國際金融中心，有著“量”與“質(zhì)”的優(yōu)勢，各個金融領(lǐng)域發(fā)展蓬勃。本次預(yù)算案繼續(xù)探討優(yōu)化離岸人民幣業(yè)務(wù)及互聯(lián)互通機制，并進一步提出發(fā)展資產(chǎn)及財富管理中心業(yè)務(wù)、支持綠色債券發(fā)行等亮點措施。 

離岸人民幣業(yè)務(wù)方面，本次預(yù)算案提出“全力建設(shè)離岸人民幣的生態(tài)系統(tǒng)，助力人民幣國際化的穩(wěn)慎推進”。特區(qū)政府正從多方面推進相關(guān)工作，包括：繼續(xù)深化互聯(lián)互通機制，便利人民幣跨境投資和雙向流通，提高離岸人民幣流動性；鼓勵機構(gòu)提供更多離岸人民幣產(chǎn)品及風(fēng)險管理工具，以及在港進行人民幣融資。同時，特區(qū)政府擬將債務(wù)工具中央結(jié)算系統(tǒng)（CMU系統(tǒng)）發(fā)展成為亞洲主要的國際中央證券托管平臺，更好地支持包括人民幣跨境清算、交易結(jié)算、托管等業(yè)務(wù)。 

債券市場方面，2024/2025年度特區(qū)政府計劃發(fā)債1200億港元，其中700億港元為零售部分，包括500億港元銀色債券，以及200億港元綠色債券及基礎(chǔ)建設(shè)債券。值得注意的是，在上一份預(yù)算案中，特區(qū)政府建議將“政府綠色債券計劃”涵蓋的范疇擴大至可持續(xù)金融項目，并成立“基礎(chǔ)建設(shè)債券計劃”，為基建項目融資；本次預(yù)算案提出將這兩項計劃的合計借款上限由此前的2000億港元修訂為5000億港元，以增加額度調(diào)配的靈活性，這兩項計劃將逐步取代當(dāng)前的“政府債券計劃”。截至3月1日，存量政府綠色機構(gòu)債券共有41只，未償還規(guī)模共計2305億港元（發(fā)行幣種包括美元、離岸人民幣、歐元及港元）；存量綠色零售債券共2只，規(guī)模為210億港元。

2.3 激發(fā)消費活力，提升商業(yè)競爭力

2.3.1 持續(xù)改善民生，打造旅游品牌

隨著本地經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，《2024年度財政預(yù)算案》暫緩了過去3年直接向公眾派發(fā)的短期消費激勵措施（包括現(xiàn)金、零售消費券等），同時更有針對性地向居民及中小企提供稅務(wù)優(yōu)惠或財務(wù)支援。相關(guān)措施綜合考慮了經(jīng)濟復(fù)蘇力度尚需鞏固及市場環(huán)境的變化，有望協(xié)助中小企應(yīng)對資金周轉(zhuǎn)，進一步開拓市場、加速升級轉(zhuǎn)型。 

過去一年，消費旅游成為疫后拉動香港經(jīng)濟增長的主要動能，從行業(yè)表現(xiàn)來看，2023年月度平均訪港旅客數(shù)量恢復(fù)至疫情前平均水平的70%左右，零售銷售、酒店入住率及餐飲業(yè)收益也整體恢復(fù)80%以上；但同時，本地居民“北上”或外游消費回歸常態(tài)，訪港旅客消費模式由消費購物向注重文化體驗的“深度游”轉(zhuǎn)變，一定程度上形成消費“凈外流”。 

值得關(guān)注的是，《2024年度財政預(yù)算案》順應(yīng)消費旅游模式的轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新提出了多項支持旅游業(yè)的措施，包括推動舉辦不同范疇的旅游、體育及財經(jīng)金融盛事活動和主題式年會，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，打造香港作為營商及旅游首選目的地的品牌，特區(qū)政府將向各類活動增撥10.95億港元的財政支持。

2.3.2 強調(diào)政府引導(dǎo)，全面“匯企引才”

《2024年度財政預(yù)算案》指出，匯聚更多企業(yè)、資金和人才，有助于香港經(jīng)濟發(fā)展及提升競爭力。吸引企業(yè)方面，本次預(yù)算案強調(diào)發(fā)揮引進重點企業(yè)辦公室（引進辦）、創(chuàng)新科技及工業(yè)局（創(chuàng)科局）、投資推廣署及香港投資管理有限公司[4]（港投公司）的引導(dǎo)作用。預(yù)算案指出，目前約有40家重點企業(yè)已經(jīng)或準(zhǔn)備落戶香港或擴展在港業(yè)務(wù)，預(yù)計將帶來逾400億港元的投資、創(chuàng)造約13000個職位。同時，港投公司將于今年上半年落實首批直接和共同投資項目，涵蓋生命科技、綠色科技、半導(dǎo)體、芯片等領(lǐng)域。 

值得關(guān)注的是，香港特區(qū)政府已率先為開放式基金型公司和有限合伙基金設(shè)立簡便的基金遷冊機制，以吸引現(xiàn)有的外地基金來港注冊和營運。今年上半年，特區(qū)政府將就引入公司遷冊機制提交立法建議，便利在外地注冊的公司，尤其以亞太區(qū)為業(yè)務(wù)核心的企業(yè)，將注冊地遷至香港。 

匯聚人才方面，《2024年度財政預(yù)算案》指出，過去一年多，特區(qū)政府推出的“高端人才通行證計劃”等各項人才入境計劃共批出超過14萬宗申請，其中約10萬名人才已抵港。在“高才通”計劃下獲批的人士，平均年齡中位數(shù)為35歲，60%為已婚人士，普遍攜家人來港；超過50%抵港半年或以上的人才已獲聘，每月收入中位數(shù)約50000港元。本次預(yù)算案提出，勞工及福利局會在今年年中進一步檢視“高才通”相關(guān)安排，確保措施具競爭力及有效應(yīng)對人力需要；同時，香港人才服務(wù)辦公室（人才辦）將舉辦人才峰會等，均有望進一步推動大灣區(qū)內(nèi)人才流動和合作。

2.4 擁抱綠色及數(shù)字化，推動轉(zhuǎn)型發(fā)展 

《2024年度財政預(yù)算案》指出，推動高質(zhì)量發(fā)展有助激發(fā)經(jīng)濟持續(xù)創(chuàng)新和增長，而“綠色未來及數(shù)字化是當(dāng)中兩條主線”。本次財政預(yù)算案對綠色經(jīng)濟和數(shù)字化發(fā)展加大了財政支持力度。同時，圍繞國家“十四五”規(guī)劃為香港訂下的“八大中心”定位，本次預(yù)算案亦相應(yīng)就國際創(chuàng)新科技中心、國際貿(mào)易中心等轉(zhuǎn)型發(fā)展方向提出財政支持優(yōu)化建議。

三、財政整合計劃 

《2024年度財政預(yù)算案》公布，2023/2024年度預(yù)計綜合赤字為1016億港元，最新赤字連續(xù)兩年超過千億港元、且明顯大于上一份預(yù)算案預(yù)期的544億港元，主要受到海外利率上升、經(jīng)濟放緩及地緣政治持續(xù)緊張的影響。財政司司長陳茂波指出，2023年香港經(jīng)濟增長步伐較預(yù)期緩慢，盡管在疫情過后特區(qū)政府整體開支回落，但資產(chǎn)市場偏軟、令地價及印花稅收入下跌，且相比于購房印花稅稅收減少，政府土地拍賣的收入減少對財政的影響更大。對于2024/25財政年度，特區(qū)政府預(yù)計外圍環(huán)境仍然較為復(fù)雜，與資產(chǎn)市場相關(guān)的收入仍需時間完全恢復(fù)，預(yù)計2024/25年度仍將錄得480億港元的財政赤字。 

陳茂波表示，在此背景下，特區(qū)政府正落實一套全面的財政整合計劃，以“節(jié)流”為重點，主要措施包括控制經(jīng)營開支增長，以及檢視政府基本工程的緩急優(yōu)次以調(diào)整支出安排。同時，該計劃涉及增加部分收入，爭取數(shù)年內(nèi)讓政府恢復(fù)收支平衡。值得注意的是，特區(qū)政府?dāng)M通過推出薪俸稅和個人入息課稅改行標(biāo)準(zhǔn)稅率“兩級制”以及修訂住宅物業(yè)累進差餉制度來增加收入，預(yù)計每年分別增收9.1億、8.4億港元。此外，特區(qū)政府建議恢復(fù)征收3%的酒店房租稅，擬于2025年起開始實施。該稅種自1966年開征、2008年取消，特區(qū)政府預(yù)計相關(guān)稅款在過夜旅客在港消費額中占比于不足1%，并將爭取吸引更多不同客源市場的過夜和高消費旅客來港旅游。相關(guān)措施或在一定程度上影響高收入人群的財富效應(yīng)，同時，酒店房租稅對高凈值人群在港旅游消費的影響亦有待觀察。

注：

[1]詳見《周期交疊下的復(fù)蘇機遇——2024年香港經(jīng)濟及金融市場展望》。

[2]《2023年施政報告》面向非永久居民推出購房額外印花稅“先免后征”政策，合資格外來人才在港購買首套住宅暫免征收買家印花稅（BSD）、新住宅從價印花稅（NRSD），而最終若未能成為香港永久居民，將會加征未征收的兩種稅項。

[3]調(diào)整后，整體物業(yè)開發(fā)項目的最高融資比率由物業(yè)完成后預(yù)期價值的50%調(diào)升至60%，其中地價成本融資比率上限由40%調(diào)升至50%，建筑成本融資比率上限由80%調(diào)升至100%；對于銀行向提供高成數(shù)按揭地產(chǎn)發(fā)展商的風(fēng)險敞口，相關(guān)的額外資本要求也同時取消。

[4]香港政府投資公司是特區(qū)政府《2022年施政報告》提出設(shè)立的主權(quán)財富基金，于2022年10月11日正式成立、管理規(guī)模在40億美元左右，由政府主導(dǎo)投資策略產(chǎn)業(yè)，吸引和助力更多企業(yè)在港發(fā)展。

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號“興業(yè)研究”，作者：翟夢涵，郭嘉沂；智通財經(jīng)編輯：王秋佳。