龍湖(00960)上海選擇題：滬上住宅與冠寓長租的難關(guān)與風(fēng)口

本文來自微信公眾號“觀點”，作者為“觀點地產(chǎn)新媒體”，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

對房企而言，上海從來都是個不易攻破的山頭，有人折戟沉沙，也有人獨霸一方。但對于資優(yōu)生龍湖(00960)來說，入駐上海12年的表現(xiàn)只能算是“中規(guī)中矩”。

數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年龍湖實現(xiàn)簽約銷售額926億元，同比上升145%，而受種種因素制約，期內(nèi)上海龍湖的貢獻(xiàn)額為23.32億元，同比下降57%。從全年來看，上海龍湖的業(yè)績表現(xiàn)則位列全部20個城市公司中的第17位。

事實上，作為一線城市，上海市場一直為龍湖所重。在龍湖押注的三任總經(jīng)理中，從集團(tuán)第一批高管趙男男，到中海舊將張澤林，再到如今的溫介邦，都曾被吳亞軍寄予厚望。2016年，在進(jìn)入上海的第十個年頭里，時任上海龍湖總經(jīng)理張澤林還曾對外公布其描繪的宏偉藍(lán)圖——2016年實現(xiàn)百億，3年150億，5年目標(biāo)200億。

最終，2016年上海龍湖的全年銷售額為77億，雖然與百億目標(biāo)尚有距離，卻是進(jìn)入上海以來的最好成績。2016年底，張澤林也被調(diào)往深圳公司任總經(jīng)理，上海龍湖總經(jīng)理一職則由來自沈陽龍湖的溫介邦接棒。

與此同時，長租風(fēng)口下，2017年龍湖做起了房東生意，作為入駐的17個城市中發(fā)展最快的一個，2月1日，上海冠寓獲取了上海斜土路項目，成為龍湖冠寓在上海獲取的第三個市中心項目。

截至目前，上海冠寓已獲取了20個項目，簽約獲取房源量近一萬間，房源數(shù)量位居龍湖集團(tuán)各城市的首位。而從溫介邦最新的表述來看，長租公寓也被選為上海龍湖2018年最大的重心。

住宅的難關(guān)

2017年11月14日，龍湖以底價42.3億元拿下上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)的兩塊地，終結(jié)了其在上海23個月沒有獲得宅地的記錄。

作為溫介邦走馬上任后的首次補(bǔ)倉，拿下南橋地塊無疑令背負(fù)著巨大壓力的他松了口氣，畢竟，龍湖上一次在上海獲得宅地還要追溯到2015年12月，彼時龍湖以總價46.5億，108.34%的高溢價，競得2015年內(nèi)在上海獲得的唯一地塊上海嘉定江橋地塊。

事實上，于龍湖而言，土地上的謹(jǐn)慎和觀望態(tài)度使其多次錯過上海市場的爆發(fā)期，而土地儲備不足制約規(guī)模發(fā)展的問題由來已久。

2007年，龍湖通過拿地正式登陸上海市場，作為繼重慶、成都、北京之后進(jìn)駐的第四座城市，吳亞軍派出了最看重的門生之一趙男男由重慶奔赴上海組建龍湖上海公司并擔(dān)任總經(jīng)理一職。

在其帶領(lǐng)下，早期龍湖在上海以別墅類產(chǎn)品為主，但沒有獲得較好的地段優(yōu)勢，始終在寶山、松江等郊區(qū)開發(fā)。另一方面，2009年到2012年，在市場新一輪市場爆發(fā)中，龍湖一直沒能跟上節(jié)拍，四年中龍湖僅獲得白銀路、松江龍興路和虹橋商務(wù)區(qū)地塊三宗地塊。

未有新鮮的土地儲備注入，2010-2012年間，龍湖報表上重復(fù)出現(xiàn)的則是龍湖·滟瀾山、龍湖·酈城、龍湖·好望山、龍湖·蔚瀾香、龍湖·紫都城、龍湖·紫悅灣等項目。年報數(shù)據(jù)顯示，2010年-2012年，上海龍湖的銷售額一路下滑，分別為30億、27.11億、21.5億。與此同時，同處長三角區(qū)域的杭州、蘇州公司銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大甚至突破百億。

及至2013年初，龍湖挖來中海舊將張澤林，接替趙男男出任上海業(yè)務(wù)總經(jīng)理。有消息指出，龍湖看中的正是張澤林極強(qiáng)的營銷能力，后者曾為中海在內(nèi)蒙呼市創(chuàng)造別墅7成的市場占有率成績。

新的領(lǐng)導(dǎo)者顯然為上海龍湖帶來改變，2013年，龍湖共在上海土地市場拿下三宗地，包括兩宗青浦新城宅地，以及寶山的一宗商住地。2014年，龍湖再收入松江新城和松江永豐街兩宗地，至此，上海龍湖的土地儲備才首次突破100萬平方米。

反映在銷售額上，2014年上海龍湖共賣出43億，同比2013年實現(xiàn)翻番，2015年，憑借類住宅產(chǎn)品北城天街的高銷售，上海龍湖共攬金逾48億元。銷售表現(xiàn)漸有起色，在龍湖進(jìn)入上海的第十年，張澤林也首次對外公布其描繪的藍(lán)圖，即2016年實現(xiàn)百億，3年150億，5年目標(biāo)200億。

最終，2016年上海龍湖的全年銷售額為77億，雖然與百億目標(biāo)尚有距離，卻是進(jìn)入上海以來的最好成績。2016年底，張澤林也被調(diào)往深圳公司任總經(jīng)理，上海龍湖總經(jīng)理一職則由來自龍湖沈陽的溫介邦接棒。

接手上海近一年，溫介邦尚未交出令人滿意的答卷。2017年半年報顯示，上海龍湖在整個集團(tuán)926億銷售中僅貢獻(xiàn)了23.32億。從全年來看，上海龍湖的業(yè)績表現(xiàn)則位列全部20個城市公司中的第17位。

對于上海市場，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉也曾表示，此前龍湖對上海市場、政府和客戶的理解相對偏弱了一點，這也是內(nèi)部經(jīng)常反思的一點。

風(fēng)口下的冠寓

雖然上海住宅業(yè)務(wù)規(guī)模提升相對較慢，但龍湖顯然不會輕易放棄這個一線重鎮(zhèn)。

隨著房企和整個行業(yè)的發(fā)展，住宅與商業(yè)之外，龍湖也在尋找多元化的機(jī)會，2016年8月，龍湖首次推出“冠寓”品牌，長租成為龍湖的第四個主航道業(yè)務(wù)。

而從溫介邦最新的表述來看，長租公寓被選為上海龍湖2018年最大的重心;對于住宅，他則表示“傳統(tǒng)的住宅開發(fā)會拼盡全力，但仍要看機(jī)會。”

據(jù)上海龍湖透露，截至目前冠寓已拓展17家門店，其中開業(yè)門店9家，提供約3000間租賃房源，簽約獲取的房源量將近1萬間，房源數(shù)量位居龍湖集團(tuán)各城市的首位，而不到3個月，冠寓品牌正式落地上海。

相對于住宅業(yè)務(wù)的緩慢推進(jìn)，冠寓在上海的發(fā)展速度不可謂不快，但與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，在大量資金投入的同時，龍湖也無法回避尚未盈利的現(xiàn)狀。此前，龍湖創(chuàng)新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人韓石在接受包括觀點地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體采訪時就曾表示，龍湖希望在三年內(nèi)能把規(guī)模做到一定程度，因而三年內(nèi)集團(tuán)不考核長租公寓的利潤情況。

一邊要實現(xiàn)規(guī)模的幾何增長，同時還要承受三年不盈利，房企的現(xiàn)金流將面臨考驗。為儲備彈藥，從去年10月份至今不足四個月，龍湖已通過多種方式進(jìn)行了數(shù)筆融資，加上1月25日最新的1筆百億貸款，龍湖累計獲得的資金近400億元。

從龍湖的表態(tài)及多方動作來看，這些資金除了用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)外，大部分流向了其正在大力探索和培育的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等幾項仍處在“燒錢”階段的多元化新業(yè)務(wù)中。

具體的回報表現(xiàn)，半年報顯示，龍湖上半年已開業(yè)投資性物業(yè)不含稅租金收入同比增長28.8%至11.4億元，其中冠寓的租金占比為0.3%，僅有342萬元。

另外，在獲取新項目資產(chǎn)上，龍湖方面在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，在原有的“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”基礎(chǔ)上，提出了“中資產(chǎn)”的概念。

具體而言，龍湖將之前的“輕資產(chǎn)”重新定義為純品牌和運營的輸出與管理，“中資產(chǎn)”是資產(chǎn)10年以上租期租賃經(jīng)營、股權(quán)合作、委托管理等方式，“重資產(chǎn)”則是對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收、并購。

顯然，不同模式將會有不同的回報表現(xiàn)。輕資產(chǎn)模式下，長租公寓利潤主要來源于租金增速高于底租租金增速所帶來的增量收益。因此，以200間左右的集中式公寓測算，主要裝修成本回本時間大約需要7年，當(dāng)資產(chǎn)運營穩(wěn)定后，凈利潤大約占租金15%-20%，占租金差的33%到42%。

重資產(chǎn)模式運營下測算，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本，因此，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。

雖然重資產(chǎn)模式的回本時間大大長于輕資產(chǎn)，但由于重資產(chǎn)的毛利率可達(dá)70%以上，遠(yuǎn)高于輕資產(chǎn)35%的毛利率，因此，在龍湖的長租公寓布局中，“由輕入手，逐漸轉(zhuǎn)重”已成為既定方向。

據(jù)了解，在目前上海冠寓已獲取的20個項目中，其中就有6個是上海龍湖自持物業(yè)項目。2017年7月，龍湖以4.75億元總價獲取上海寶山區(qū)的顧村鎮(zhèn)地塊，成交樓板價約1.68萬/平方米，規(guī)劃建筑面積2.83萬平方米，據(jù)悉，該地塊也將規(guī)劃為長租公寓為主的綜合性商業(yè)項目。

按照溫介邦的規(guī)劃，2018年上海開業(yè)冠寓間數(shù)要呈幾何級數(shù)增長，其中更多的將采取重資產(chǎn)模式。

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