克爾瑞：輕資產(chǎn)模式在地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的運用及發(fā)展趨勢

本文來自“克而瑞研究中心”微信公眾號，作者為朱一鳴、鐘詩慧。

輕資產(chǎn)模式將企業(yè)盈利能力作為側(cè)重點，著力解決因企業(yè)擴張產(chǎn)生的資金問題，進行品牌輸出的同時，迅速擴大經(jīng)營規(guī)模、獲取品牌溢價。事實上，各類企業(yè)都在積極發(fā)揮自身特色，在輕資產(chǎn)領域進行多樣性嘗試。因此，本文將從輕資產(chǎn)細分模式出發(fā)，解析開發(fā)環(huán)節(jié)運作模式下的房企是如何進行輕資產(chǎn)運營的， 該模式又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢。

基金類合作奠定開發(fā)資金基礎

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地及項目開發(fā)環(huán)節(jié)中的融資、資金來源至關重要。近年來，眾多房企紛紛設立產(chǎn)業(yè)基金、與金融機構合作成立基金，力求規(guī)模擴張，以便在市場競爭中處于有利位置。該模式的核心是房企主導，尋找市場上有價值的項目進行并購與開發(fā)，對開發(fā)滯后的項目及公司進行盤活，再利用房企的品牌和營銷優(yōu)勢，推動項目的開發(fā)和銷售。值得注意的是，金融機構承擔資金籌措責任，并從中抽取一定的收益。也就是說，該模式為房企資金提供重要來源。而這類模式的期限較長，一般在3-5年左右，屬于中長期投資。

自2012年中國信達旗下三家公司開啟并購基金以來，多家房企動作頻頻。事實上，設立基金、基金合作作為可以整合多方優(yōu)秀資源的開發(fā)模式，為企業(yè)提供充足資金的同時，進一步降低房企的融資成本，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)快速擴張的融資利劍。

典型房企開發(fā)環(huán)節(jié)運作模式案例

萬達：基于互聯(lián)網(wǎng)金融，設立準房地產(chǎn)信托基金

2015年，萬達開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，即投資建設萬達廣場，全部資金由外來資本出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的收益，萬達與投資方按一定比例分成。因此，萬達商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運用新建項目與投資機構合作，即以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。

其中，以“穩(wěn)賺一號”為代表的、基于互聯(lián)網(wǎng)金融的準房地產(chǎn)基金的發(fā)行，在實現(xiàn)項目眾籌的同時，為企業(yè)帶來可觀收益。2015年1月，萬達對外宣布已經(jīng)與光大安石、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協(xié)議，4家投資機構擬出資240億元，設立有限合伙基金，用于投資20座萬達廣場，其中萬達商業(yè)只負責建設和管理?！胺€(wěn)賺1號”以萬達廣場為基礎，募集資金將以有限合伙的方式匯集，類似建立一個契約基金，在基礎資產(chǎn)全部投入營運前先由眾籌發(fā)起、人以資產(chǎn)管理方式進行資金運作;在投向各地萬達廣場建設后，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業(yè)增值雙重回報。與此同時，依托快錢公司的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務平臺，該項目還具備互聯(lián)網(wǎng)屬性，起始投資金額僅為1000元，拉低了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻，使普通投資者都可以通過眾籌的方式與萬達分享投資收益。值得注意的是，“穩(wěn)賺1號”3天內(nèi)募集金額達50億元，且預期合計年化收益率為最低12%。

龍湖：與海外基金合作，建立資產(chǎn)多元化投資組合

早前，龍湖于內(nèi)部設立了金融資產(chǎn)中心，擇優(yōu)與基金合作、共同投資項目。2014年，龍湖地產(chǎn)聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金投資公司共同成立合資公司，加拿大養(yǎng)老基金投資公司承諾投資約2.34億加元(約人民幣12.5億元)，用于發(fā)展蘇州時代天街項目。而該項目總建筑面積達73.5萬平方米，將結合住宅、寫字樓、購物中心和酒店等業(yè)態(tài)，打造成為蘇州頂級的一站式商業(yè)綜合體，對于龍湖而言意義重大。緊跟項目步伐， 2016年10月，加拿大養(yǎng)老基金又與龍湖成立第二個合資公司，以投資重慶龍湖西城天街購物廣場項目。根據(jù)合作協(xié)議，加拿大養(yǎng)老基金投資公司承諾將投資約1.93 億加元(約1.47億美元)收購該項目49%的股權。

從合作路徑來看，龍湖通過與加拿大基金的合作模式在豐富海內(nèi)外開發(fā)渠道的同時，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、資源對接。在同股同權原則下，由龍湖負責項目的日常運作及經(jīng)營、加拿大基金提供基本資金運作，通過發(fā)揮龍湖和基金投資公司各自的優(yōu)勢和資源，對拓寬融資渠道具有創(chuàng)新意義。

房地產(chǎn)基金股權投資已成大勢所趨

雖然，作為房企開發(fā)環(huán)節(jié)運作模式的基金設立與合作，對輕資產(chǎn)的影響潛移默化，但在目前國內(nèi)金融支持工具不足、投資機構規(guī)模普遍偏小、難以支持大體量商業(yè)地產(chǎn)項目或者大型地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化的情況下，合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機構的合作方式至關重要。傳統(tǒng)信貸渠道的收緊，導致債券投資風險驟增。相比之下，內(nèi)房企及房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)向股權投資成為大勢所趨。

與傳統(tǒng)的債券投資與明股實債不同，股權投資注重被投資企業(yè)的發(fā)展前景與資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理以及重大決策。相比以往開發(fā)商通過自有資金加杠桿來融資，現(xiàn)房企在通過基金投資平臺更多募集社會資金的同時，將以股權投資形式參與到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從而使得資金來源更為多元，參與度更深。2017年5月，萬科集團與招商銀行共同發(fā)起設立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，為一系列商業(yè)項目建設提供資金，萬科向該基金注資50.3億元，獲得30%的股權;中國光大集團與深圳信銀股權投資基金管理有限公司共同啟動一項108.5億元的投資項目，以股權投資的方式投資10個位于重慶、成都和深圳的全新綜合體項目。事實上，良好的資產(chǎn)管理能力將為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，而股權投資作為投資性戰(zhàn)略，其回報率在12%-14%，明顯高于債券投資的7%-8%。因此，股權投資將成為房地產(chǎn)并購基金的未來發(fā)展趨勢。

總結

輕資產(chǎn)運營是指在有限的資源前提下，以最經(jīng)濟的方式，獲得最大利潤的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，而開發(fā)環(huán)節(jié)的運作模式加速了房企的融資進程，在與金融機構進行合作的同時，進行資源整合。而就目前房企開發(fā)環(huán)節(jié)運作模式的發(fā)展來看，未來仍有巨大潛力及空間。無論是以何種運營方式，當房企明確了自身的核心專長及價值目標，提升抗風險意識，方能做好減法，實現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)可持續(xù)運營。（編輯：王夢艷）