方正證券：看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年

智通財經(jīng)APP獲悉，方正證券發(fā)布研究報告稱，城中村改造高度定位，房票安置有望定向去化庫存，優(yōu)化行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，“做地”模式可期，將有效拉動投資與銷售，看好2024年成為房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)之年，重申推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：保利發(fā)展(600048.SH)、天地源(600665.SH)等。

▍方正證券主要觀點如下：

棚改有效拉動投資銷售，改造模式實現(xiàn)閉環(huán)。

上輪棚改于2014年發(fā)力于貨幣化安置政策.發(fā)力階段，全國實際執(zhí)行棚改住房套數(shù)共2912萬套，測算貨幣化安置共拉動約8.2億㎡銷售面積，較寬口徑下共約拉動16.3萬億的開發(fā)投資與上下游產(chǎn)值，多方利益得到保障，棚改模式得以實現(xiàn)閉環(huán)。

城改政策高度定位，自上而下，聚焦核心城市。

2023年以來，城中村改造工作屢次被中央提及。政策目前覆蓋21個超大特大城市，但考慮到人口規(guī)模并非政策關(guān)注重點等因素，后續(xù)覆蓋城市有望擴圍至35城。地方層面積極響應(yīng)中央號召，其中廣州、深圳、天津、成都等城市已公布了較為明確的城中村改造計劃。

城改或采取“做地”模式，可行性較高。

本輪城改中，中央強調(diào)凈地出讓，意味著本輪城改或?qū)⒉扇　白龅亍蹦Ｊ剑b于“做地”突出公益屬性，且不服從表決方案的拆改戶可被強制執(zhí)行，以及國企資金較為充裕，“做地”模式可行性較高。

城改安置或以房票為主，定向去化庫存。

截至2023年10月，全國住宅現(xiàn)房庫存累計3.1億㎡，達(dá)近6年最高水平，庫存亟待下降。而房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，更利于去化商品住宅存量庫存。且鄭州等超大特大城市已明確將推行房票安置，本輪城改或采取房票安置為主要安置方法。

城改資金來源或仍以政策性資金為關(guān)鍵，社會資本發(fā)揮重要作用。

除政策性資金外，如《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》中提到的鼓勵和支持民間資本參與，社會資本將成為城中村改造的有生力量。

城改或?qū)⒗瓌油顿Y4.6-7.8萬億元，直接貢獻(xiàn)銷售面積1.1-2.5億㎡。

本輪城改或?qū)⑸婕敖?1.4億㎡，若覆蓋城市擴圍至35城，則將涉及建面13.2億㎡;基于關(guān)鍵假設(shè)，本輪城改保守/中性/樂觀預(yù)期下將分別拉動4.6/5.6/6.7萬億建安投資額，若覆蓋城市擴圍至35城，則分別為5.3/6.5/7.8萬億;本輪城改保守/中性/樂觀預(yù)期下將分別拉動商品住宅銷售面積1.1/1.6/2.2億㎡，若覆蓋城市擴圍至35城，則分別為1.3/1.9/2.5億㎡。

風(fēng)險提示：

城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期;資金來源受限;樓市回暖不及預(yù)期。