富國(guó)銀行警告：長(zhǎng)期高利率將推高借貸成本 美國(guó)樓市或重現(xiàn)80年代衰退

盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)家、分析人士和其他專家在今年和去年無(wú)數(shù)次地呼吁經(jīng)濟(jì)衰退，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體上顯示出了顯著的彈性。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)則是另一番景象。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，抵押貸款利率如今徘徊在8%左右，加上疫情期間房?jī)r(jià)大幅上漲，導(dǎo)致美國(guó)住房負(fù)擔(dān)能力惡化，甚至在某些情況下還凍結(jié)了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。富國(guó)銀行表示，抵押貸款利率維持在高位的時(shí)間越長(zhǎng)，借貸成本就會(huì)越高，這可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入衰退。

據(jù)了解，富國(guó)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家在最近發(fā)表的一篇評(píng)論文章中寫(xiě)道:“在2023年上半年總體好轉(zhuǎn)之后，住宅市場(chǎng)現(xiàn)在似乎正在隨著抵押貸款利率的上升而萎縮?！?/p>

10月初，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率20多年來(lái)首次達(dá)到8%。該銀行稱，盡管隨著美聯(lián)儲(chǔ)放松對(duì)通脹的打擊，利率可能會(huì)下降，但在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，融資成本可能仍將高于疫情時(shí)期的低點(diǎn)。該銀行報(bào)告稱，隨著抵押貸款利率上升，“房地產(chǎn)反彈”的前景正在黯淡。

雖然富國(guó)銀行沒(méi)有特別提到上一次房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，但富國(guó)銀行的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查理?多爾蒂和經(jīng)濟(jì)分析師帕特里克?巴利在文章中提到了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與上世紀(jì)80年代的相似之處。據(jù)報(bào)道，這與美國(guó)銀行研究公司和First American最近的研究相呼應(yīng)。

其中，美銀警告稱，即將到來(lái)的“動(dòng)蕩”將與20世紀(jì)80年代類似，當(dāng)時(shí)保羅?沃爾克領(lǐng)導(dǎo)下的美聯(lián)儲(chǔ)努力壓低兩位數(shù)的通脹，導(dǎo)致抵押貸款利率居高不下。First American認(rèn)為，隨著高通脹、高利率和購(gòu)房者的成年，千禧一代基本上變成了他們的嬰兒潮一代父母，住房有一種20世紀(jì)80年代的似曾相識(shí)的情況。

抵押貸款利率下降，但仍保持在高位

"長(zhǎng)期更高的利率環(huán)境可能不僅會(huì)打壓需求，還會(huì)減少新建筑，并 阻止鎖定了較低抵押貸款利率的潛在賣(mài)家將房屋掛牌出售，從而限制供應(yīng)，" 多爾蒂和巴利寫(xiě)道。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫(xiě)道，不斷上升的借貸成本將進(jìn)一步削弱人們的負(fù)擔(dān)能力。他們?cè)绹?guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)(NAR)的一項(xiàng)計(jì)算顯示，美國(guó)8月份使用30年期固定利率抵押貸款的借款人的平均本息支付比去年同期增長(zhǎng)了26%。

富國(guó)銀行指出:“月供的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期增長(zhǎng)5%的家庭收入中值。”抵押貸款利率從8月份開(kāi)始上升，這意味著現(xiàn)在的月供更高了。

但不僅僅是借貸成本的上升導(dǎo)致了可負(fù)擔(dān)性的惡化——根據(jù)信息、分析和數(shù)據(jù)服務(wù)提供商CoreLogic的計(jì)算，自疫情爆發(fā)以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了40%以上，包括今年到目前為止的每個(gè)月。其次是供應(yīng)收緊，正如富國(guó)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出的那樣，部分原因是房主擔(dān)心在已經(jīng)建設(shè)不足的市場(chǎng)中失去較低的抵押貸款利率，而繼續(xù)持有房屋。

不過(guò)，多爾蒂和巴利寫(xiě)道，假設(shè)富國(guó)銀行有關(guān)美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)完成加息并將在明年降息的預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確的，那么抵押貸款利率也應(yīng)該會(huì)走低。

據(jù)富國(guó)銀行的全國(guó)住房前景報(bào)告顯示，今年30年期固定抵押貸款的平均利率將達(dá)到6.94%。該銀行預(yù)計(jì)，明年30年期固定抵押貸款的平均利率將為6.39%，到2025年將進(jìn)一步下降至5.70%。

該銀行預(yù)計(jì)，由于抵押貸款利率居高不下，短期內(nèi)人們的負(fù)擔(dān)能力會(huì)惡化，這將反過(guò)來(lái)削弱房地產(chǎn)活動(dòng)。由于潛在需求和供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)將繼續(xù)以略慢的速度上漲，根據(jù)Case-Shiller的追蹤，到今年年底，房?jī)r(jià)將上漲1.8%，到2024年將上漲2.5%。富國(guó)銀行預(yù)測(cè)，2025年房?jī)r(jià)將上漲4.4%。

所謂的鎖定效應(yīng)在一定程度上將成屋銷(xiāo)售推至13年來(lái)的最低水平。富國(guó)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫(xiě)道，但現(xiàn)房銷(xiāo)售的下降并不令人意外，因?yàn)樽》渴恰敖?jīng)濟(jì)中對(duì)利率最敏感的部分之一”。

這就是為什么NAR本月早些時(shí)候致信美聯(lián)儲(chǔ)，敦促該機(jī)構(gòu)停止加息。經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，這封信讓人想起了上世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)房屋建筑商向美聯(lián)儲(chǔ)請(qǐng)求通過(guò)降低利率來(lái)恢復(fù)住房需求。富國(guó)銀行預(yù)計(jì)，明年現(xiàn)房銷(xiāo)售的步伐將溫和上升。

“9月份，待售的現(xiàn)有單戶住宅數(shù)量為100萬(wàn)套，按目前的銷(xiāo)售速度計(jì)算，僅相當(dāng)于3.4個(gè)月的供應(yīng)量，”經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫(xiě)道。他們強(qiáng)調(diào)，對(duì)房屋的潛在需求推動(dòng)了價(jià)格上漲，尤其是千禧一代正處于購(gòu)房的黃金時(shí)期。富國(guó)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫(xiě)道，盡管如此，仍有跡象顯示供應(yīng)開(kāi)始上升。

與此同時(shí)，鑒于新房銷(xiāo)售上升，新房行業(yè)“似乎更從容地承受了利率上升的沖擊”，這在很大程度上可以解釋為建筑商提供抵押貸款利率補(bǔ)貼等激勵(lì)措施來(lái)吸引買(mǎi)家。盡管這種成功可能不會(huì)持久，但富國(guó)銀行預(yù)計(jì)明年新房銷(xiāo)售將增長(zhǎng)4%。