美國將出現(xiàn)更多“僵尸”辦公樓？穆迪稱9月商業(yè)地產(chǎn)還款率僅11%

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，據(jù)穆迪分析公司的數(shù)據(jù)，華爾街幾年前將舊辦公樓貸款打包成債券交易的新融資正變得越來越少，這是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)令人擔(dān)憂的跡象。

在將近7.55億美元即將到期的債務(wù)中，僅有11.1%的辦公樓貸款在9月份得到了償還，這些貸款主要來自商業(yè)抵押支持證券市場(chǎng)(CMBS)的資金。

業(yè)主們通常依賴于這個(gè)行業(yè)來不斷地重新融資，而不是償還他們欠下的所有債務(wù)。樓宇業(yè)主的目標(biāo)是在保持當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況的同時(shí)賺取回報(bào)。但如果他們無法再融資，違約率通常會(huì)上升，引發(fā)類似于舊金山等大城市的拋售潮，這可能會(huì)促使更多借款人將建筑物交還給貸款人，而不是堅(jiān)持經(jīng)營陷入困境的房產(chǎn)。

穆迪分析的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主管Matt Reidy表示：“9月的還款率確實(shí)略高于7月或8月?！钡仓赋?，最近幾個(gè)月的貸款償還“非常非常低”。

幾個(gè)月來的還款率一直不佳，許多房東依靠延長貸款或修改貸款條款來保持流動(dòng)性。此外，美國的辦公室可用率也飆升至24.4%，比新冠疫情前上升了超過1000個(gè)基點(diǎn)。

Reidy表示：“這些數(shù)據(jù)仍然表明，目前辦公樓貸款的償還難度之大?！比欢?，貸款延期不會(huì)持續(xù)太久，這很可能導(dǎo)致9月份89%的貸款出現(xiàn)到期違約(深藍(lán)色線)。

高盛在其第三季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議中表示，今年將其辦公室房地產(chǎn)投資的價(jià)值減記了50%。

美聯(lián)儲(chǔ)官員近幾個(gè)月來一直警告說，央行的政策利率可能需要在更長的時(shí)間內(nèi)保持較高水平，以確保通脹率繼續(xù)朝著 2% 的年度目標(biāo)下降。美聯(lián)儲(chǔ)在 7 月份將短期利率上調(diào)至 5.25%-5.5% 的 22 年高位，預(yù)計(jì)在下周的政策會(huì)議后將堅(jiān)持這一水平，但同時(shí)也為更多的加息敞開大門。

過去十年中，華爾街的債券交易一直是對(duì)估計(jì)為21萬億美元的美國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵但較小的資金來源。自從美聯(lián)儲(chǔ)開始快速提高利率以對(duì)抗通脹以來，銀行一直受到影響。

預(yù)計(jì) 2024 年利率將維持在高位，更多的業(yè)主可能無法獲得融資，尤其是遠(yuǎn)程辦公將繼續(xù)成為辦公地產(chǎn)的新趨勢(shì)。

穆迪分析發(fā)現(xiàn)，在全年來看，債券交易中到期的辦公樓貸款有34.7%已經(jīng)被修改或延期，另有34.1%違約，31.2%得到了償還。

10年期美國國債收益率秋季飆升至近5%的水平，進(jìn)一步削弱了市場(chǎng)前景，因?yàn)檫@一收益率作為新房產(chǎn)貸款的錨點(diǎn)，同時(shí)也是美國經(jīng)濟(jì)整體融資條件的一個(gè)衡量指標(biāo)。

德意志銀行的分析師指出，隨著目前的利率在7.5%-8%的范圍內(nèi)，借款人對(duì)華爾街債券市場(chǎng)的10年期商業(yè)物業(yè)貸款的需求“非常疲軟”。他們還估計(jì)，商業(yè)房地產(chǎn)交易量已降至2009年以來“極度萎靡”的水平。