中信證券：城中村改造和保障房建設(shè)相輔相成 期待結(jié)構(gòu)性改革和周期政策共同發(fā)力

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，城中村改造和保障房建設(shè)相輔相成，共同成為穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)化改革。保障房建設(shè)本身受益于城中村改造，即城中村改造所創(chuàng)造的新的城市開(kāi)發(fā)空間可以部分用于保障房建設(shè)。穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈離不開(kāi)鼓勵(lì)合理住房需求的政策，但更有賴于兩項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改革舉措。城市劃撥用地用以建設(shè)保障性住房的影響可能更加直接，啃硬骨頭式的城中村改造影響則更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。兩項(xiàng)改革都有可能增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，托底明顯下行的產(chǎn)業(yè)鏈投資。

事件：2023年8月25日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。9月4日，國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議，要求建立公平公正的配售機(jī)制，更好滿足人民群眾“住有所居”的愿望，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按照保本微利原則配售。近期，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等媒體開(kāi)始密集報(bào)道關(guān)注保障房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等媒體將其形容為新一輪“房改”。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

建設(shè)重點(diǎn)從保障性租賃住房轉(zhuǎn)向配售型保障房。

現(xiàn)階段所說(shuō)的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化。核心城市的住房租金水平持續(xù)下降。2023年9月，三個(gè)一線城市的二手住宅租金回報(bào)率平均為1.52%，較2015年時(shí)2.03%下降顯著。CPI中租賃房房屋在9月同比0增長(zhǎng)，2022年12月同比下降0.7%，全國(guó)來(lái)看房屋租金持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？梢?jiàn)，保障性租賃住房已經(jīng)起到了顯著作用，新市民和年輕人的負(fù)擔(dān)大大減輕。但是，住有所居也包括了居者有其屋，也需要緩解城市工薪階層住房困難的焦慮。這就需要依靠建設(shè)配售型保障性住房來(lái)解決，而我國(guó)也已經(jīng)有較長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有大規(guī)模建設(shè)配售型保障性住房。

該行認(rèn)為，政策的重點(diǎn)從強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)配售型保障房，符合核心城市住房租金持續(xù)走低，開(kāi)發(fā)投資相對(duì)低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足的現(xiàn)實(shí)要求，也有利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)和穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。

封閉管理和配售機(jī)制是保障性住房成功的關(guān)鍵，劃撥土地和利用閑置房屋可以充分激發(fā)保障性住房建設(shè)的積極性。

保障性住房如果沒(méi)有封閉管理，則可能會(huì)明顯沖擊商品房?jī)r(jià)格，也起不到穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資的作用，更可能滋生套利問(wèn)題。保障性住房建設(shè)如果少了公平公正的配售機(jī)制，更可能引發(fā)新的爭(zhēng)議。在特大超大城市，商品房房?jī)r(jià)高的核心原因是地價(jià)高，地價(jià)占比常常達(dá)到60%以上。在基本免除地價(jià)的情況下，由于銷(xiāo)售回款比較確定，開(kāi)發(fā)主體完全有動(dòng)力參與微利的保障性住房建設(shè)。由于歷史規(guī)劃不合理，各類(lèi)空間閑置的確存在，允許改造利用也有利于提升保障性住房供給。

開(kāi)發(fā)環(huán)境高線化之后，對(duì)沖投資下行的重要力量。

該行預(yù)測(cè)，代表性國(guó)企拿地均價(jià)2022-2023年(其中4Q23數(shù)據(jù)為根據(jù)2022-9M23實(shí)際數(shù)據(jù)年化可比調(diào)整預(yù)測(cè)得到)較之2020-2021年上升了63%，而拿地建面下降了54%，拿地金額下降了24%，銷(xiāo)售金額下降了6%。企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模和拿地金額的下降幅度顯著低于未來(lái)的擬開(kāi)發(fā)面積的降幅。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，很多三四線城市已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)大規(guī)模開(kāi)發(fā)供地的需求基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)活動(dòng)嚴(yán)重趨向核心城市。因此，即便該行認(rèn)為2024年后新房銷(xiāo)售額有望企穩(wěn)，新房的銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積和實(shí)際發(fā)生的建設(shè)活動(dòng)都有可能大幅下降。適時(shí)啟動(dòng)特大超大城市的保障性住房建設(shè)，在超大特大城市進(jìn)一步擴(kuò)大投資力度，可能是穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵舉措。

城中村改造和保障房建設(shè)相輔相成，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈期待結(jié)構(gòu)性改革和周期政策共同發(fā)力。

保障房建設(shè)本身受益于城中村改造，即城中村改造所創(chuàng)造的新的城市開(kāi)發(fā)空間可以部分用于保障房建設(shè)。穩(wěn)住房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈離不開(kāi)穩(wěn)商品房需求的政策，也離不開(kāi)更低的住房按揭貸款利率，但更需要結(jié)構(gòu)性的改革舉措。廣州公布了城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道，破解城中村改造難題，提升改造效率。該行預(yù)計(jì)，未來(lái)城中村改造也將積極推進(jìn)。當(dāng)然，城市劃撥用地用以建設(shè)保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。兩項(xiàng)制度性改革都有可能擴(kuò)大開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，也托底明顯趨于下行的產(chǎn)業(yè)鏈投資。

風(fēng)險(xiǎn)因素：保障性住房建設(shè)推進(jìn)速度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房建設(shè)的總體規(guī)模安排仍不明朗。保障性住房建設(shè)可能進(jìn)一步壓低城市租金，從而對(duì)部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)業(yè)態(tài)帶來(lái)不確定性。