華泰證券：預(yù)計(jì)二線(xiàn)及以下城市將有望迎全面放松 看好核心區(qū)域貨量充沛房企

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，繼嘉興、大連、沈陽(yáng)全面取消限購(gòu)后，9月7日晚，南京正式發(fā)文放松玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)，即南京全域放開(kāi)限購(gòu)，成為8月末以來(lái)全面放開(kāi)限購(gòu)的第四城，同時(shí)也打響強(qiáng)二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)第一槍。7月以來(lái)住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，需求端放松步步深入，強(qiáng)化托底房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，該行預(yù)計(jì)二線(xiàn)及以下城市將有望迎接全面放松，一線(xiàn)城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。

華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

限購(gòu)放松層層遞進(jìn)，強(qiáng)二線(xiàn)城市南京全域放開(kāi)具風(fēng)向標(biāo)意義

城市限購(gòu)放松是一個(gè)從點(diǎn)到面、從外圍到核心遞進(jìn)的過(guò)程。以南京為例，22年4月以來(lái)放松限購(gòu)的頻次達(dá)8次，放松區(qū)域從六合和溧水區(qū)，再擴(kuò)散到產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，最后到全域，購(gòu)房門(mén)檻方面從降低外地戶(hù)口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購(gòu)，最終不限人群。9月以來(lái)，還有大連、沈陽(yáng)兩個(gè)二線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)，也都并非一步到位：大連在22年5月優(yōu)化限購(gòu)政策，僅保留三個(gè)限購(gòu)區(qū)域;沈陽(yáng)在今年3月進(jìn)行了一輪限購(gòu)區(qū)域的優(yōu)化。22年以來(lái)二線(xiàn)城市針對(duì)局部區(qū)域、局部人群的限購(gòu)放松已經(jīng)十分密集，如今南京作為強(qiáng)二線(xiàn)城市全域放開(kāi)，具有風(fēng)向標(biāo)意義。

銷(xiāo)售乏力是限購(gòu)?fù)顺龅闹匾?/strong>

城市加快放松限購(gòu)步伐的出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)需求。關(guān)注全面放松限購(gòu)的二線(xiàn)城市近期的銷(xiāo)售情況，以南京為例，盡管22年以來(lái)持續(xù)出臺(tái)限購(gòu)邊際放松政策(22年4月、5月、6月、12月、23年5月)，但政策的刺激效應(yīng)逐步遞減，市場(chǎng)成交熱度并未扭轉(zhuǎn)。南京自21年7月以來(lái)，僅有4個(gè)月份新房銷(xiāo)售面積同比為正，今年一季度實(shí)現(xiàn)脈沖式增長(zhǎng)后，市場(chǎng)迅速回落，大連、沈陽(yáng)也類(lèi)似，三城6-8月累計(jì)銷(xiāo)售面積同比降幅分別為43%、56%、42%，均顯著高于30城的28%。行業(yè)景氣度持續(xù)在低位是限購(gòu)政策大舉寬松的重要原因。

歷史上限購(gòu)?fù)顺龌究纱_立行業(yè)底部

從歷史來(lái)看，重點(diǎn)城市限購(gòu)全面退出是一輪托底政策的重要環(huán)節(jié)?；仡?4年，二線(xiàn)城市解除限購(gòu)的高峰期在14年9月，南京、大連、沈陽(yáng)也都在這個(gè)時(shí)間解除。隨著930政策的落地，行業(yè)基本面底部確認(rèn)。具體而言，三城在政策落地次月均實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售面積同比增速的收窄，同比降幅較政策發(fā)布當(dāng)月分別收窄29、39、3pct。之后南京、沈陽(yáng)基本走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。但三城銷(xiāo)售同比顯著增長(zhǎng)還是在半年后的15年3月后啟動(dòng)。均價(jià)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)明確則還需滯后半年，基本發(fā)生在15年9月。整體而言，限購(gòu)的全面退出疊加政策組合拳可以確認(rèn)市場(chǎng)底部，但距基本面趨勢(shì)性向上的確立尚需時(shí)日。

政策組合拳再進(jìn)一步，看好核心區(qū)域貨量充沛房企

全面放開(kāi)限購(gòu)意味著政策組合拳再進(jìn)一步，該行看好政策對(duì)基本面的托底效用，在核心城市有充沛儲(chǔ)備的公司有望受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。