華泰證券房地產(chǎn)23年中報(bào)總結(jié)：銷售改善 盈利尋底

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中報(bào)顯示房企整體運(yùn)營仍然處于磨底階段，核心變量仍在需求端。但7月24日以來，需求端政策落地節(jié)奏超市場預(yù)期，全國購房杠桿限制寬松歷史鮮見，更顯力度，看好政策對基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。

▍華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

業(yè)績：保交樓政策推動營收同比微增，盈利能力仍在尋底

2023年上半年，受益于疫情防控政策放松，一季度銷售回暖，疊加保交樓政策的持續(xù)推進(jìn)，房企結(jié)算節(jié)奏有所提速，總體房企營業(yè)收入小幅增加，其中龍頭房企收入持平，中小房企彈性較大，民企的結(jié)算節(jié)奏快于國企，主要有以下幾方面因素：

1. 因房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露均發(fā)生在民企，因此民企也成為保交樓政策的焦點(diǎn);2. 民企面臨更為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，加速竣工結(jié)算有利于現(xiàn)金回流。從結(jié)算結(jié)構(gòu)來看，盈利空間進(jìn)一步下降。房企在過去兩年現(xiàn)金流持續(xù)承壓，以價(jià)換量成為主流去化戰(zhàn)略，對業(yè)績的影響在今年上半年進(jìn)一步發(fā)酵。國企保有相對溢價(jià)，盈利空間收縮幅度低于民企。

銷售：銷售同比增速轉(zhuǎn)正，預(yù)收賬款降幅收窄

得益于一季度市場脈沖式復(fù)蘇以及房企對銷售回款的戰(zhàn)略側(cè)重，上半年總體房企銷售現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，2023上半年總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長7%，較2022全年上升34個百分點(diǎn)。在結(jié)轉(zhuǎn)提速的背景下，預(yù)收賬款同比降幅也得以收窄。

從結(jié)構(gòu)上看，國民企分化仍在加?。簢箐N售現(xiàn)金流同比增速大幅高于民企以及公眾企業(yè)。參考近兩年的擴(kuò)儲節(jié)奏以及質(zhì)量，國企在銷售端口的優(yōu)勢仍會持續(xù)。

擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線

上半年房企對于擴(kuò)張的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，無論從總投資還是投資強(qiáng)度來看，均在去年基礎(chǔ)進(jìn)一步下滑。中型房企以及民企對于再投資在資金約束下更為謹(jǐn)慎，而另一方面，國企也放緩擴(kuò)張步伐。

普遍性的投資力度下降其主要原因在于：1.市場景氣度持續(xù)維持在低位，安全性前置于成長性成為行業(yè)的核心考量;2. 國企去年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪積極補(bǔ)庫，對于擴(kuò)張的急迫性相對有所緩解;3. 雙核拿地戰(zhàn)略成為主流策略，趨同的拿地戰(zhàn)略導(dǎo)致土地市場熱度顯著分化，也加大了核心資源拓展的難度。

融資：總體杠桿持續(xù)下降，民企指標(biāo)尚待改善

與去庫存相呼應(yīng)，2023上半年房企同樣處于去杠桿階段。有息負(fù)債自22年步入負(fù)增長區(qū)間，2023年上半年同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中國企以及公眾企業(yè)在信用優(yōu)勢下基本維持住了負(fù)債規(guī)模，民企繼續(xù)收縮。負(fù)債壓降以及擴(kuò)儲放緩的同時(shí)，疊加一季度銷售的脈沖式復(fù)蘇，房企整體負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，但民企依然承壓，民企現(xiàn)金流壓力的疏解需等待銷售回款的復(fù)蘇趨勢明確以后。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。