彩生活（01778 ）：注入優(yōu)質資產，鞏固市場地位

本文選自“第一上海研究報告”，作者王師奮，原標題《彩生活：優(yōu)質資產注入，鞏固市場地位》。

智通財經APP獲悉，彩生活將以總代價約20 億人民幣(下同)收購深圳萬象美物業(yè)管理(前身萬達物業(yè))100%權益，第一上海發(fā)表研究報告認為，本次資產注入將有效補充公司在管面積規(guī)模，也將增加高端物業(yè)管理比重，而高端住宅及商業(yè)對于增值服務的需求將更強烈，將促進公司增值業(yè)務增長?？紤]到上述原因，第一上海維持彩生活“買入”評級，目標價 7.34 港元。

萬達物業(yè)收購計劃進展順利:根據公司最新補充協(xié)議，公司將以總代價約20 億人民幣(下同)收購深圳萬象美物業(yè)管理(前身萬達物業(yè))100%權益。代價包括：1)向花樣年以每股5.10 港元發(fā)行約2.32 億股，占公司總股本約23.25%，總代價約9.98 億元股份：2)約10 億元現(xiàn)金代價。交易總代價相當于萬達物業(yè)2017年預測利潤7.8 倍，預計交易最早將于2018 年初完成。同時，為保證公眾持股比例不低于25%，公司擬以每股5 元，配售87 百萬股，占擴大后總股本8.06%，籌集資金約4.35 億元。

萬達物業(yè)財務情況：截至2017 年上半年，萬達物業(yè)營業(yè)收入約7.31 億元，同比增長19%，相當于公司同期營收的98%。萬達物業(yè)稅后利潤約1.29 億元，扭虧為盈，相當于公司同期稅后利潤的112%。萬達物業(yè)資產負債率89%，處于較高水平。

擴大業(yè)務規(guī)模，優(yōu)化業(yè)務格局:萬達物業(yè)主要專注于一二線城市的高端住宅以及商業(yè)物業(yè)管理。已簽約面積約4000 萬方，其中已貢獻收入約2000 萬方，簽約尚未貢獻收入面積約2000 萬;另外具備優(yōu)先簽約權面積約2000 萬方。簽約面積中商業(yè)、住宅各占約50%。

本次資產注入，一方面，有效補充了公司在管面積規(guī)模，交易完成后預計在管面積將達到4.6 億平方米;另一方面，此次交易增加高端物業(yè)管理比重，并幫助公司正式進軍商業(yè)領域;高端住宅及商業(yè)對于增值服務的需求將更強烈，將促進公司增值業(yè)務增長。

目標價 7.34 港元，維持買入評級：公司將不再收取萬達物業(yè)的咨詢費收入，但將并入萬達物業(yè)的收入及利潤。預計2018E-2019E萬達物業(yè)管理收入約16 億、19 億元，稅后利潤為2.7 億元、3.1億元。綜合考慮本次增發(fā)攤薄后，我們提高2018E-2019E 的EPS至0.40、0.45 元。根據FCFF 模型，我們給予目標價7.34 港元，潛在上行空間38%，對應2017-2019 年PE 22 倍、15 倍、13倍，維持買入評級。（編輯：姜禹）