中海物業(yè)(02669)，綠城服務(wù)(02869)有望成為五年N倍大牛股嗎？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“港股大時(shí)代”，作者為“胡小貓”，智通財(cái)經(jīng)摘編原文如下，供投資者參考，不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

提到物業(yè)管理公司，大家每個(gè)月交幾百塊物業(yè)管理費(fèi)，期待得到什么樣的服務(wù)呢?傳統(tǒng)的保潔、綠化、電梯維修或是整合了家政、空間租賃、文化娛樂(lè)、購(gòu)物等的智慧社區(qū)服務(wù)。

你以為很低端的物業(yè)管理，到底有多大的市場(chǎng)規(guī)模

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，2016年全國(guó)物業(yè)管理面積185億平方米。行業(yè)排名百?gòu)?qiáng)的企業(yè)管理面積總值54.5億平方米，占全國(guó)物業(yè)管理面積的29.44%，平均物業(yè)管理費(fèi)用是4.25元/平米/月，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)628億。 

而Top10企業(yè)管理面積市占率從2013年的4.85%大幅提升到10.18%，管理面積均值達(dá)18838.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.3%，快于行業(yè)平均增速。Top 10 企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為31.4億元，同比增速41.58%,是百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收均值的5倍。這些數(shù)據(jù)都在告訴我們一個(gè)正在發(fā)生的大魚吃小魚的行業(yè)整合事實(shí)。

物業(yè)管理公司怎么玩的

目前物業(yè)管理公司收入來(lái)源主要包括基礎(chǔ)管理服務(wù)(保潔，綠化，房屋基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù))和增值服務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)顧問(wèn)咨詢，社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)，金融，購(gòu)物，家政養(yǎng)老，二手經(jīng)紀(jì)租賃等)，目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)平均凈利率和增值服務(wù)的平均凈利率分別在5.36%和16.56%的水平。

增值服務(wù)由于增速較快，盡管只有17.28%的收入占比，凈利潤(rùn)占比已經(jīng)占總體利潤(rùn)的39.24%.因此在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，人工智能的背景下，增值服務(wù)被越來(lái)越多的物業(yè)管理公司重視，但目前發(fā)展都處在比較初級(jí)的階段，O2O平臺(tái)建立也不完善。

一般物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率和物業(yè)管理項(xiàng)目續(xù)約率在94.1%和98.21%，都處在比較高的水平。另外物業(yè)管理服務(wù)公司是輕資產(chǎn)、勞動(dòng)密集型企業(yè)。

公司前期不需要大量資本投入，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流非常充足，甚至很多時(shí)候超過(guò)凈利潤(rùn)，聽(tīng)起來(lái)就是一個(gè)很好的生意。與優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系緊密的大品牌物業(yè)管理公司基本上收入增長(zhǎng)的確定性很高，而且隨著行業(yè)整合集中度提升，相信未來(lái)行業(yè)排名前10的物業(yè)管理公司會(huì)分到越來(lái)越多的蛋糕。

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自人工成本，人工成本占成本構(gòu)成的53.43%，典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本的剛性上漲會(huì)影響公司利潤(rùn)率。而物業(yè)管理合同一般都是2-3年期，短期調(diào)價(jià)難度也比較大。另外物業(yè)管理受房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)周期影響，新增在管面積，房屋咨詢銷售經(jīng)紀(jì)等服務(wù)都跟地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。

綠城服務(wù)(02869)PK中海物業(yè)(02669)

物業(yè)管理公司的TOP10里包括萬(wàn)科，碧桂園等大房企旗下的物業(yè)公司，目前在香港上市的是在中高端物業(yè)管理領(lǐng)域大名鼎鼎的綠城服務(wù)和中海物業(yè)。

中海物業(yè)2015年10月23號(hào)在港交所介紹上市，當(dāng)時(shí)按每3股中海外發(fā)展(688)配發(fā)1股中海物業(yè)，上市當(dāng)天收盤價(jià)1.06港幣;綠城服務(wù)2016年7月12號(hào)在香港主板上市，發(fā)行價(jià)格1.99港幣，今年三月綠城服務(wù)成為深港通標(biāo)的。目前這兩家上市時(shí)間不長(zhǎng)的公司股價(jià)表現(xiàn)都不俗。

股東背景來(lái)看，中海物業(yè)大股東是中國(guó)建筑工程總公司和中海外發(fā)展(持股比例61.18%)， 公司在管項(xiàng)目90%都來(lái)自中建總和中海外，典型的靠阿媽吃飯。

綠城服務(wù)的大股東是情懷商人宋衛(wèi)平，持股36.72%，另外公司主席李海榮持股21.29%，綠城服務(wù)依靠關(guān)聯(lián)公司拿項(xiàng)目比例很小，2016年來(lái)自綠城中國(guó)和綠城控股的附屬和聯(lián)營(yíng)公司收入占比只有4.7%，大部分新增在管面積都是依托綠城服務(wù)的品牌，從獨(dú)立開發(fā)商那市場(chǎng)招標(biāo)獲得。

但是綠城的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，收入構(gòu)成里長(zhǎng)三角地區(qū)占比很高。另外中海物業(yè)收入構(gòu)成里91.1%都來(lái)自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)收入占比只有8.9%，增值服務(wù)社區(qū)平臺(tái)建立的前景仍不明朗;綠城服務(wù)收入構(gòu)成里30%來(lái)自增值服務(wù)，其智慧園區(qū)管理和各種增值服務(wù)也已經(jīng)算行業(yè)標(biāo)桿。從過(guò)去四年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，兩家公司過(guò)去四年的收入和凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率都非?？欤@示行業(yè)龍頭目前處在一個(gè)高速發(fā)展期。

未來(lái)五年這個(gè)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)年收入幾百億的黑馬嗎?

從目前來(lái)看，TOP10的物業(yè)管理公司的收入還徘徊在20-40億的水平，物業(yè)管理是典型的大行業(yè)小公司狀態(tài)。根據(jù)行業(yè)預(yù)測(cè)，2017-2021年全國(guó)商品住宅銷售面積52.6億平方米，新開工面積50.6億平方米，即物業(yè)管理增量超過(guò)50億平方米，2016年全國(guó)物業(yè)管理面積大約在185億平方米，未來(lái)五年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到235億平方米，按平均物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4.25元/平米/月計(jì)算，未來(lái)五年基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模將突破1.2萬(wàn)億。

另外機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2017年市場(chǎng)增值服務(wù)規(guī)模將達(dá)到4545億，按2014-2017年復(fù)合增長(zhǎng)率27.55%，預(yù)計(jì)2020年增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模也將突破萬(wàn)億的水平。雖然這個(gè)預(yù)測(cè)目前看來(lái)非常激進(jìn)，但行業(yè)的快速發(fā)展和前景還是值得期待。

隨著行業(yè)整合加速，如果TOP10的企業(yè)管理面積的市場(chǎng)占有率能從2016年底的10.18%提高到20-30%，再加上增值服務(wù)發(fā)展理想的話，那么預(yù)計(jì)行業(yè)的龍頭物業(yè)管理公司里將出現(xiàn)年收入幾百億的公司。

如果因?yàn)榛虮Ｊ氐募茵B(yǎng)馬中海物業(yè)天然跑不快，或許我們可以期待綠城或者已經(jīng)遞交招股書計(jì)劃A股上市的碧桂園物業(yè)，又或者是其他的龍頭企業(yè)成為那匹行業(yè)黑馬。

短期能賺錢嗎?

在畫了一個(gè)美好的愿景之后再來(lái)看看現(xiàn)實(shí)，目前綠城和中海物業(yè)市值分別是129億和55.9億，估值分別相當(dāng)于17年27倍和15倍市盈率。作為一個(gè)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)確定性比較高，ROE超過(guò)20%的行業(yè)，估值在20倍到30倍市盈率之間也算比較合理的范圍。

8月7號(hào)，中海物業(yè)公告了2017年上半年的業(yè)績(jī)，公司收入同比增長(zhǎng)4%至13億港幣，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36%至1.55億港幣，綜合毛利率提升到30.1%(2016上半年為24.7%)，業(yè)績(jī)公布后花旗上調(diào)了盈利預(yù)測(cè)和目標(biāo)價(jià)，目標(biāo)價(jià)2.32港幣基于2017年25倍的市盈率水平。

作為一個(gè)賬上現(xiàn)金20幾億港幣，市值55.9億港幣的公司，目前的價(jià)格看上去還是相當(dāng)吸引。另外我們也可以期待一下綠城服務(wù)的中期業(yè)績(jī)。

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