“小個子”物管商雅居(08426)要上市 能否靠房委會走到底?

內地物業(yè)管理公司近年排隊赴港上市，香港本地公營房屋第二大物業(yè)管理服務商雅居投資(08426)最近也公布于創(chuàng)業(yè)板上市集資，預計將于11月10日于聯(lián)交所掛牌。

據(jù)智通財經APP了解，香港未來十年公共房屋供應將會激增，物業(yè)管理市場正在跑步進入黃金時期，市場前景廣闊。

盡管這個行業(yè)集中度高、門檻也高，雅居投資享有領先進入優(yōu)勢，財報看起來也比較健康靚麗，但細究起來，仍有一些值得回味和斟酌之處。

香港公屋物管市場穩(wěn)增

香港住宅單位的累計數(shù)量過去5年的復合年增長率為0.8%，未來5年的復合年增長率將進一步提高至于1.2%，保持穩(wěn)定增長。

值得注意的是，2017-2021年期間，香港政府計劃興建超過9.4萬個公共房屋單位，意味著其復合年增長率高于2012至2016年期間。此外，根據(jù)2017年施政報告，自2017/18年起未來十年的計劃公共房屋供應為28萬個單位，意味著未來十年的后半段時間的公共房屋供應將會激增。

正是香港物業(yè)開發(fā)市場的大舉發(fā)展，物業(yè)管理市場也將進一步增長。數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年，香港物業(yè)管理服務總收益以復合年增長率4.9%增長至592億港元，預計2016-2021年將按復合年增長率5.3%增長至769億港元。

其中，香港公共房屋物業(yè)管理服務市場的總收益也保持穩(wěn)定的增長。數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年以復合年增長率4.3%增加至約57億港元，且預計2016-2021年 將按復合年增長率5.5%進一步增加至2021年的約75億港元。

在香港公共房屋物業(yè)管理服務這塊穩(wěn)定滾大的蛋糕里，物業(yè)管理服務供應商享有近8成的收益。理論上，雅居作為香港第二大公屋物業(yè)管理服務供應商，有望繼續(xù)憑借房委會(單一的最大客戶)提供穩(wěn)定可靠的收入來源，推動收入及盈利穩(wěn)步增長。

“鐵飯碗”也是一把雙刃劍?

據(jù)智通財經APP了解，雅居投資現(xiàn)在為28個公共屋邨提供物業(yè)管理服務，市占率為15.9%，與第一名只有1%的差距。業(yè)務范圍包括屋邨租務、財務、小型維修保養(yǎng)及項目管理、保安及清潔等服務。雅居投資除自營物業(yè)管理服務外，也有單獨供應清潔及保安服務，服務較為全面。

截至2016年底止，雅居投資實現(xiàn)收益3.45億元，純利1330萬元，純利率3.9%;2017年首4個月收益1.17億元，純利290萬元，純利率2.5%。收益的增加主要受益于行業(yè)的穩(wěn)定增長。

另外，雖然說香港公共租住房屋物業(yè)管理服務行業(yè)集中度高，門檻高，優(yōu)先進入的市場領先者依舊會是行業(yè)的最大受益者，但吃“鐵飯碗”對于雅居投資而言也是一把“雙刃劍”：房委會通常以招標方式授出服務合約，如果能夠繼續(xù)獲得來自房委會的服務合約，就能夠獲得預期的穩(wěn)定收益，但一旦不能保證日后繼續(xù)獲得房委會的支持，又沒有發(fā)展多元化的客戶群，業(yè)績和股價表現(xiàn)將面臨極大的風險。

很顯然雅居投資也明白這其中的關鍵。而此次登陸港股創(chuàng)業(yè)板，預計集資最多7600萬港元。據(jù)智通財經APP了解，對于資金的用途，基本是圍繞上述“痛點”展開的：

①用于滿足房委會的額外營運資金要求，以及就投標房委會總計約1.8萬個公屋單位的物業(yè)管理合約提供保證金;

②用于承接更多居屋計劃屋苑、公共設施、私人住宅或工業(yè)物業(yè)的服務合約，務求逐步降低對房委會作為單一收入來源的依賴；

③用于升級集團的計算機系統(tǒng)及開發(fā)移動應用程序，借以提升營運效率及服務質量。

“鐵飯碗”也有可能吃不飽?

2017年首4個月的純利率為2.5%，雖然承接政府工程的上市企業(yè)純利率偏低，市場已經見怪不怪，但值得注意的是，雅居投資未來的純利率仍有可能出現(xiàn)進一步壓縮：

據(jù)雅居投資財報顯示，雇員福利開支為公司的主要成本支出，過去兩年占總收益超過80%。截至2017年前四個月，比重高達92.2%，且比重仍有可能繼續(xù)增加。

在2017年5月1日，香港法定最低工資進一步提高，由每小時的32.5港元上調至34.5港元，這將間接增加雅居投資雇員福利開支的增加。

據(jù)智通財經APP了解，雅居投資仍未能將人工成本的壓力轉嫁至客戶手中，這份“苦”目前只能自己承受。

物管“迷你股”估值優(yōu)勢不明顯

雅居投資控股今日起至本周五(11月3日)正午招股，全球發(fā)售約2億股，其中10%即2000萬股在港發(fā)售，招股價介乎0.3港元至0.38港元。按每手1萬股計算，入場費3838.29港元。

若以0.34港元的中間價格估算，雅居投資總市值約2.72億港元。與彩生活(01778)、中海物業(yè)(02669)、中奧到家(01538)和綠城服務(02869)四家已經在港股上市的物業(yè)管理公司相比，算是迷你股;雅居投資的市盈率約20.45倍，處于平均水平，估值優(yōu)勢尚不明顯。

跟眾安、閱文、雷蛇、易鑫等近期眾多新股相比較而言，這只股顯然熱點低，也缺乏“故事”可講，不過智通財經APP按照以往經驗來看，“小個子”新股往往上市之初股價波幅較大，短線賺錢效應也常有，投資者亦不可小覷。